为啥房租都跌成这样了，房价居然还在涨？

同一片蓝天、同一个梦想，无论何时何地，每个国人都有一个共同的心愿——买房！

楼市“报复性买房”热度持续走高，七成城市的房价都在涨！

国家统计局公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房销售价格环比上涨的城市数量达到50个，较2、3月份的21个、38个有明显增加。

二手房销售价格环比上涨的城市数量达到37个，较2、3月份的14个、32个有增加，新房、二手房价格环比上涨的城市数量均恢复至2019年第四季度的水平。

土拍市场更是火热非常，50城卖地收入超过1.6万亿！

中原地产研究中心提供的数据，今年以来，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元，同比上涨12%。

27个城市的卖地收入超过200亿元，49个城市超过百亿元，均刷新历史记录；土地市场成交额超过千亿元的城市有3个，分别为北京、杭州（约1097亿元）、上海（1015亿元）。

然而租房市场，却被冻得瑟瑟发抖。

贝壳研究院数据显示，北京租赁住房平均租金80.8元/平米/月，环比下降1.1%，同比下降6%。

深圳4月深圳租金均价94.58元/平方米/月，虽然居全国租金均价榜首，但也是环比下跌0.91%、同比下跌4.24%。

千万级豪宅，降价也没人要！有位深圳房东表示，“以前每年涨价300元都能把房子租出去，但今年已经把房租价格降低了800元，现在每个月只要8000元租金，但还是没人来租”。

B端的写字楼市场更是凄凄惨惨戚戚。

数据显示，2020年一季度一线城市写字楼平均租金降幅达到2.5%，超出前5个季度的租金平均降幅2.1%；出租率下跌1.2%，远高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，创下2019年一季度以来的最大降幅。

一半是海水，一半是火焰，为啥楼市能有这样的魔幻景象？

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因为，租房市场和买房市场，是完全不同的两种市场。租房市场，反映的是市场上的真实供需，反映的是大多数普通人的收入负荷情况。

而大多人，其实要比我们想象的要贫穷。前两天总理在新闻发布会上说了一段这样的话：“

中国是一个人口众多的发展中国家，我们人均年收入是3万元人民币，但是有6亿人每个月的收入也就1000元。”

这充分反映了国人的真实生存状况。事实上，如果你已经开始交个税了，那你就等于已经跑赢了全国95%的人。

数据显示，全国缴纳个税的人口，在起征点从3500元上调到5000元之后，人数从1.87亿直接下降到了6400万元。

即使是从一线城市来看，北京和上海在2018年的人均可支配收入也只有62361元、64183元。

所以，“月入1万只是起步价”只是媒体贩卖的焦虑感，对大多数人来说租房都要再三权衡，更别说想买房了（尤其是一线城市）。

而在疫情的冲击下，很多人的收入受到重创，能租小的绝不租大的，能合租的绝不单租，或者直接逃离大城市，回老家才能活下去。

就拿深圳来说，以前年后必涨价的农民房，现在都在纷纷降价。一站在招租通告前，立马就有几个大妈前来搭话，表示手上有不少房源，价格好商量。

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而买房市场，更带有金融属性。尽管我们再怎么不愿，也必须要承认，放出来的水，一定会流向房地产。

现在为了拯救泥潭中的经济，全球各国都在大放水，美国直接开始全民大撒钱，我们也紧随其后，现在的M2同比增速创下了2017年以来新高，3月、4月增速都达到了双位数。

从总量来看，M2从去年底的198万亿，短短4 个月，就暴涨了11万亿！

经济学原理告诉我们，逐利，是人的天性；资本，会流向最能生钱的地方。在实体经济赚不来钱的情况下，房地产行业自然是最好的选择。

放出来的水，既有明面上的，房贷利率下调、降低买房成本，各地楼市政策不断宽松、鼓励刚需入市。

更有“暗度陈仓”的，比如说，国家给企业的救命钱，被各方骚操作包装成“经营dai”变相流入楼市。

比如有个别银行，打着经营贷、企业纾困贷、三农项目、小微扶持等的名头，暗度陈仓到了楼市。

最常见的操作模式是：抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押……

这样的操作有多暴利？

地方政府贴息50%，经营贷的利率水平降至3%左右，如果符合各区50%的贴息条件，利息再降一半，相当于1.5%左右。

而对标房贷利率的5年期LPR利率有4.65%，这一下就是3%以上的倒利差！

再比如说手拉着手、排队去离婚，实则是为了享受首套房贷的政策福利。

种种花式操作，不得不让我们感染，人民群众的智慧果然是无穷的！

除此之外，土地.财政.，仍然是地方收入的中流砥柱，差不多三分之一都要靠它。

有媒体算过一笔账2019年全国地方政府一共支出29.2万亿，其中当年的卖地收入占了26.7%；在一般预算收入里，大量税收还跟房地产相关，比如契税6213亿元，土地增值税6465亿元，分别同比增长8.4%、14.6%。

个人所得税为1.04万亿，按照20%是房产交易时产生计算，则达到2000亿；企业所得税为3.73万亿，国内增值税为6.23万亿，这里面如果有8%为房企缴纳，那么又有8000亿。

这么多的收入，还没有考虑过房地产上下游50多个行业的关联收入。

所以我们就明白了，为啥国家频频吹风“房住不炒”，各个地方仍然“蠢蠢欲动”，即使多地政策被打回，但仍有其他地方不断试探。

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那么未来楼市会怎么走呢？

首先，“房住不炒”，仍然是国家的主基调。

一方面，国家仍然会严密关注各地楼市政策（尤其是重点城市），一旦越过红线马上打回，房价上涨过快必须马上摁住。

另一方面，国家还会出台多项扶持工具，降低地方为了经济刺激楼市的内生动力。

事实上，在今年的《政府工作报告》中，已经明确提出不设GDP增长目标，这意味着，没有了GDP这个KPI考核，地方ZF刺激经济的压力就会大大减少。

但与此同时，国家又对“六稳”“六保”下了死命令，这意味着，地方政府必须把更多的精力放在稳就业、保民生、救企业方面。

其次，房价差距将随着城市的分化进一步拉开。

在我们此前的文章中已经多次分析过，城市的“马太效应”将不断强化。

在今年最新的文件中，国家已经放开了特大城市的落户限制，并且各个方面的资源要素都将向大城市倾斜，比如行政区划上的扩容，将使大城市周边土地的价值瞬间提升；

还有耕地红线的突破，让北京这样的大城市可以向东北等其他省份购买建设用地指标，等于说用东北的地卖出北京的价格。

最后，永远不要幻想房价大跌。

你要明白，决定一个城市房价天花板的，绝对不是你我普通人的平均收入，而是这个城市中能买得起的人的收入。

我们唯一需要考虑的，是如何凭借个人的努力，利用政策的利好，加之准确判断行业的周期，买到对我们来说最合适的房子。