土拍后，无锡滨湖这个小区成涨价大热门？真相来了！

　　
文/黄黛青

　　5月4日土拍后，作为滨湖区首块、无锡第2块触顶竞自持的禹洲震泽路地块，以18000元/㎡+9650㎡的自持面积成交。

　　紧接着，离它最近的安置房小区——仙河苑，就受到了买房人的关注：旁边地价这么高，仙河苑会不会涨价？

　　土拍是房产市场的晴雨表。土拍过后，周边的新房、二手房小区都会摆出一副涨价的姿态。那么，这个涨价也会波及到安置房吗？于

　　带着大家的疑问，我去仙河苑了解了一下，得到消息如下：

　　1、土拍对仙河苑价格影响不大，中介称“环境、房龄、装修、土出等才是影响安置房价格的关键因素”；

　　2、目前仙河苑整体价格在10500-11500元/㎡，最近60㎡两房朝南的小户型畅销。其中一期的租售价格最低，三期西区的最高，比较适合自住且有投资需求的人；

　　3、同样价位下，置业周边还有雪溪苑、贡湖苑可选择。贡湖苑房龄较新、楼间距大，成交均价11500元/㎡（加土出）；雪溪苑B区环境较好、80㎡以上适合转手，整体成交均价12000元/㎡（加土出）；

　　在地理位置上，仙河苑住宅区属于滨湖区雪浪片区，紧邻经开区。小区由1期、2期北区、2期南区、3期东区、3期西区五个部分组成。

　　北面，是去年山水慧谷以楼面价9209元/㎡竞得的仙河苑北侧地块；

　　西面，是当时需要五成首付或全款才能购买的绿地天空树TOD项目；东面，就是5月14日成功出让的禹洲震泽路地块。

　　再往周围发散，还有不少无锡人耳熟能详的高价盘，整体价格在2.8w+。比如融创壹号院、绿城凤起和鸣、和玺等项目。

　　地价贵，房价贵，首付贵，门槛高，是仙河苑周围的常态。

　　作为高价项目包围的安置房，它在整体外观上给人感觉还是不错的。

　　（从五湖大道和清晏路交叉口望向仙河苑住宅区）

　　下面来说说我在仙河苑小区内部看到的情况吧。

　　首先，仙河苑周围生活配套比较全，药店、理发店、杂货店、水果店、母婴用品店、夜宵小吃店等附近都有。再往北一点可以去海岸城、万象城。

　　（二期大门附近）

　　几家店铺门口，还有一些人摆了张桌子在人行道上坐着聊天。不少电动车也都随意的停放在边上。

　　（二期大门附近）

　　（三期某出入口附近）

　　其次，环境卫生方面。仙河苑内部整体路面整洁，没有坑坑洼洼积水的地方。定点摆放了分类垃圾桶，没有随意堆放垃圾的情况。

　　绿化覆盖率比较高。我探访当时是下午两三点太阳最毒辣的时候，小区内部的几条道路和公共活动区基本都有树荫遮挡。

　　绿化带里正有工作人员修剪树木，旁边堆着修剪整理完的枯草和枯树枝。

　　除此之外，仙河苑有着安置房老小区无法避免的通病。

　　比如：门禁不严，楼栋入户门随意敞开、地面停车比较随意无人管理、地下车库杂乱、小区内部私拉电线、楼道里堆放杂物……

　　再来说说仙河苑的房源成交情况，我通过无锡近期的二手房成交数据了解到，在4月二手住宅成交面积和套数上，仙河苑都位居第一。

　　对此数据，中介就说了：“因为受到5月1日土地出让金上调的影响，不少人赶在了5月1日之前完成交易，而且这里价格确实是便宜住在这里也方便，所以买的人挺多的。”

　　加上此前，仙河苑挂出过一批安置房转性商品房房源，价格低，不少人想来捡漏。

　　中介就说了：“价格确实低，不过也基本都是顶底楼空置率较高的小户型房源，或者中间楼层的大户型房源，都是拆迁时候挑剩下的。可以自住但不适合投资。”

　　“其实啊，看房的人一直都挺多的，而且小涨小跌平时都会有的。土拍对安置房的影响真的来去不大，想买这边安置房的不用特别担忧。”

　　综合一番情况了解下来，关于仙河苑情况我大概总结为这几个方面：

　　·现在仙河苑整体均价10500-11500元/㎡，属于片区内的“房价洼地”。

　　·土拍过后确实整体有一定程度的涨价，但是是受到了5月1日土地出让金上调和周边有商业规划等影响。

　　·一般房龄较新、装修比较好的房子均价会再高一点。按1、2、3期的交付时间来排，2013年交付的仙河苑西3区的价格和租金都是最高的。

　　在实探过程中我也发现，同样价位下，周边还有几个房源可选：雪溪苑和贡湖苑。

　　贡湖苑小区分为周潭佳园和双茂佳园，小区建成6年，是片区内房龄最新的。中介告诉我，贡湖苑属于经开区，是比较适合有自住需求的人。

　　以下是我了解到一些基本信息：

　　·目前贡湖苑成交均价加上土出大概11500元/㎡；

　　·小区租户不多，住户基本为中老年人，外地人口占10%左右；

　　·户型有60-130㎡，18层的为两梯三户，35层的为两梯四户，都是电梯房；

　　·楼间距很大，小区内公共活动区域比较多；

　　·绿化覆盖率不高，电梯里没有监控设备，楼道内堆放杂物；

　　·社区商铺倒了一大半，周围配套少，出行不太方便；

　　·学区为华庄小学，在6km以外，骑电动车要20分钟；

　　在拍照的时候我遇到了一个小区里的业主阿姨，用她话说，这里是比较适合养老的，周围还都是平房空地，挺安静的。

　　她还说：“很多人嫌周围房价贵啊，于是来买我们这里了。我隔壁就卖出去了呀，人家这两天刚刚装修完，过段时间就要住进来了。”

　　另外一个雪溪苑小区，位于仙河苑南边，小区建成8-9年，分为A区和B区。

　　以下是我了解到一些基本信息：

　　·目前雪溪苑成交均价加上土出大概12000元/㎡左右。

　　·户型有60-150㎡，可选择较多。其中，60多平的为一室一厅，89平的为两室两厅，123平的三室两厅，153平的房源四室两厅；

　　·绿化覆盖率比较好，楼间距很大，小区内公共活动设施丰富，有凉亭、漫步道、篮球场；

　　·电梯设备较新，楼道比较干净，基本没有杂物和垃圾堆放；

　　·周围配套少，社区底商单一，公交站点远且少，出行不太方便；

　　目前，雪溪苑B区80㎡以上的房源是看的人最多的。A区因为靠近一条河道夏天的居住体验不是很好，价格总体低于B区的房源，且 面临着转手困难的情况。

　　此外，中介和我建议说：“想要自住的人是可以选择雪溪苑的，有比较宽裕的两房选择，首付和还贷压力都不高，但住在这里是远没有仙河苑方便的。”

　　你看过这几个小区吗？欢迎在下方留言说说你的看法。