广州第二CBD旧改调整！8轨交汇，1830亿项目落户！

　　近日，广州开发区城市更新局发布“鱼珠旧城更新改造项目”相关事项通告，鱼珠旧城改造项目总计算容积率建筑面积调整有所调整，并优化安置地块和融资地块划分。

　　黄埔临港经济区（鱼珠）

　　01

　　第二CBD核心区，

　　享10km江岸线+“千年古港”

　　鱼珠旧城改造项目，是广州市三旧改造政策实施后第一个获批的旧改项目，早在2011年即已启动，2013年获批，直至2017年开始拆迁。项目位于黄埔鱼珠临港商务区首期启动区核心地段，黄埔大道南侧，紧邻鱼珠码头，远眺珠江前航道水域。

　　鱼珠旧城改造区域

　　从地理位置来看，鱼珠旧城更新改造项目所在的黄埔临港经济区，是广州第二CBD的核心发展板块，定位为新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心和传承海丝文化的绿色人文城区。

　　广州第二CBD效果图

　　同时，鱼珠旧城更新改造项目所在地也处于“广州人工智能与数字经济试验区”中“一江两岸三片区”的东部片区，拥有10公里珠江黄金岸线和 “千年古港”黄埔港。

　　未来鱼珠将借助广州人工智能与数字经济试验区的优势，与这两大核心创新平台构成黄埔区核心产业轴，打造为广州国际科技创新枢纽的主引擎。

　　广州人工智能与数字经济试验区示意图

　　如今，依托“广州第二CBD”、“广州人工智能与数字经济试验区”等规划，鱼珠旧城更新改造让鱼珠片区重新焕发活力，成为激活老黄埔的关键点。

　　02

　　打造滨江公园，

　　配建市政、医疗、文体设施

　　鱼珠旧城改造范围7.4公顷，现有老建筑9.4万平方米。据统计，鱼珠旧城内房屋已有约1/3成为危破房，经历年的整治拆除后，仍有近百栋近万平方米的房屋被列为在册危破房。

　　荒废的小区

　　根据最新规划，鱼珠旧城更新改造项目原改造范围、用地面积不变，总计算容积率建筑面积调整为302251㎡（具体以规划设计条件为准），优化安置地块和融资地块划分后，安置总量保持不变。

　　改造范围示意图

　　控制性详细规划示意图

　　其中，安置区用地面积为29014㎡，计算容积率建筑面积115566㎡，包括住宅73174㎡、公建配套5854㎡、商业26533㎡、商务和综合10005㎡。

　　安置区和融资区划分示意图

　　融资区用地面积47787㎡，计算容积率建筑面积186685平方米；包括住宅45023㎡（含预留部分住宅用于九沙社区安置，具体事宜在项目招标工作中约定），公建配套7160㎡，商业13800㎡，办公 120702㎡。

　　安置区公配设施表

　　设施

　　级别

　　设施类别

　　项目名称

　　数量

　　用地面积

　　（㎡）

　　用地面积

　　（㎡）

　　街道级

　　医疗卫生设施

　　社区卫生服务中心

　　1

　　-

　　4000

　　居委级

　　行政管理设施

　　警务室

　　1

　　-

　　300

　　综合管理用房

　　1

　　-

　　700

　　福利设施

　　社区日间照料中

　　1

　　-

　　300

　　服务设施

　　星光老年之家

　　1

　　-

　　204

　　市政公用设施

　　垃圾收集站

　　1

　　250

　　200

　　再生资源回收点

　　1

　　-

　　50

　　公共厕所

　　1

　　-

　　100

　　总计

　　8

　　-

　　5854

　　融资区公配设施表

　　设施

　　级别

　　设施类别

　　项目名称

　　数量

　　用地面积

　　（㎡）

　　用地面积

　　（㎡）

　　街道级

　　文化、体育、公园

　　文化站

　　1

　　-

　　2000

　　市政公用设施

　　邮政所

　　1

　　-

　　350

　　居委级

　　教育设施

　　9班幼儿园

　　1

　　2700

　　2160

　　行政管理设施

　　党群服务站

　　1

　　-

　　350

　　社区居委会

　　1

　　-

　　200

　　社区议事厅

　　1

　　-

　　100

　　市政公用设施

　　公共厕所

　　1

　　-

　　100

　　服务设施

　　社区服务站

　　1

　　-

　　200

　　物业管理

　　1

　　-

　　300

　　服务设施

　　文化室

　　1

　　-

　　200

　　居民健身场所

　　1

　　1000

　　200

　　文化、体育、公园

　　肉菜市场

　　1

　　-

　　1000

　　总计

　　12

　　-

　　7160

　　就在近日，鱼珠整体改造范围内的九沙社区搬迁动员大会启动，九沙社区所在位置将打造成滨江公园等城市公共开放空间，居民将整体搬迁安置到鱼珠旧城的区域。

　　九沙滨江公园效果图

　　根据广州市政府批复，九沙社区纳入鱼珠整体改造范围之内，九沙社区所在位置将打造成滨江公园等城市公共开放空间，配套文化、体育、休憩类等公益性服务设施，昔日“渔村小沙洲”将为鱼珠港滨江地带来新活力。

　　03

　　60余个项目落户，

　　总部大楼沿江崛起！

　　除新规划外，如今的鱼珠，各大项目也鱼贯而入：

　　今年3月，广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片区正式动工，63个项目签约动工投产，总投资1830亿元，预计总营收3000亿元，包括以5G、人工智能、工业互联网为代表的新型基础设施，和人工智能和数字经济等重大项目。

　　鱼珠重点项目一览

　　名称

　　项目动态

　　广州国际港航中心

　　在售写字楼、商铺、Loft商办产品

　　保利鱼珠港

　　首开区今年全部交付，现售独栋总部超甲写字楼

　　鱼珠湾创新中心

　　项目东侧地块进行土方开挖及基坑支护

　　中俄金融中心

　　2018年中俄金融中心项目签署落户，投资50亿元

　　广物鱼珠产城综合体

　　2019年12月正式动工，总投资超60亿元

　　广州日报新媒体文化中心

　　2019年10月正式，计划2022年建成

　　南方智媒大厦

　　2019年8月动工，建第二CBD文化地标

　　塘口地标项目

　　今年5月动工，建333米高新地标

　　黄埔国际邮轮城

　　“港城融合”重点项目，总投资约150亿元

　　中国黄金集团

　　粤港澳大湾区总部

　　项目落户黄埔港,未来产值约600亿元

　　黄埔港鱼珠

　　国际产业发展园区

　　总投资32亿元,打造成为产业研发、商务办公圈一体化高端创新型社区

　　自去年以来，广州国际港航中心、保利鱼珠港、广州日报新媒体文化中心、南方智媒大厦、鱼珠湾创新中心、广物鱼珠城市综合体、中俄金融中心等重量级项目，或拔地而起，或加快动工，或签约落地……

　　港航中心

　　如此势头之下，一批具有城市地标属性的项目纷纷涌现：

　　保利鱼珠港作为第二中央商务区的启动区和为鱼珠CBD的封面，投入300亿巨额， 是对标伦敦金丝雀码头、纽约曼哈顿湾区的超大体量连片开发项目，全面建成后，将成为包括地标商务办公、大型购物中心以及高端商业街区的大型高端商务区。

　　保利鱼珠港规划效果图

　　此外，塘口地标项目也即将开工，该项目位于鱼珠枢纽站与地铁13号线二期珠村站中间，拟打造为一栋高达333米、建筑面积15万平方米的超甲级写字楼，将刷新黄埔区天际高度，成为鱼珠片的最新地标和颜值担当。

　　塘口地标

　　04

　　8轨交汇+过江隧道，

　　鱼珠的逆天交通！

　　交通建设和城市更新同步进行，根据规划，鱼珠枢纽站将汇聚8条轨道交通线，未来将无缝连接广州11区以及广佛莞地区，包括：

　　鱼珠轨道交通示意图（图/黄埔观察）

　　1条市域高速地铁28号线，搭建广州与佛山、东莞及惠州的快速通道；

　　5条地铁：已开通的5号线和13号线一期，远期规划中的25号线（东湖至黄埔客运港）、29号线（鱼珠至花都）、30号线；

　　另外根据《广州市交通发展战略规划》，地铁5号线的平行线（临江大道线）也将落实，主要串联荔湾、海珠、天河、黄埔四区，分担地铁5号线东段客流压力。

　　还有2条有轨电车：黄埔有轨电车8号线，以及天河五羊邨至黄埔鱼珠的新型有轨电车。

　　地铁鱼珠站

　　另外，鱼珠还规划一条过江隧道——琶洲-鱼珠隧道，届时，琶洲和黄埔临港经济区，开车约5分钟就可实现两地互通。再加上，今年新增3条过江隧道（沙鱼洲隧道、冼村路-广场东路、临江大道-阅江路隧道），珠江天堑变通途，两岸的黄埔、天河、海珠、番禺也都畅通无阻。

　　按规划，黄埔还将增加2个高铁站（黄埔站、知识城站），目前消息显示，黄埔高铁站大概率设在黄埔区体育中心附近。

　　交通基建建设完成后，鱼珠和各板块之间的通达时间可缩短至5分钟内，1小时直达大湾区各城。

　　05

　　被写字楼包围的鱼珠，

　　稀缺全新盘亮相！

　　作为广州第二CBD的核心板块，鱼珠片区多以商业项目和写字楼为主，这一点，在去年公布的黄埔临港经济区（南片）控规调整中就可以看出。

　　规划示意图（图/广州开发区规划和自然资源局）

　　从图上可见，鱼珠周边红成一片：鱼珠以东至石化南路沿江带，一律布局为商业商务用地（深红色的B1/B2），同时大幅增加公园绿地，临江空间将更为开阔，避免了单调的屏风效应。

　　黄埔临港经济区效果图

　　这意味着，这一带被商业楼宇包围，未来的鱼珠，还将汇聚更多的甲级写字楼，前低后高、错落有致沿江拔起。

　　克而瑞广佛区域数据显示，今年1-4月，保利鱼珠港就以13.4亿的成交金额、全市销冠的业绩，称霸广州商业市场，遥遥领先。

　　2020年1-4月广州全市办公

　　成交面积TOP5

　　排行

　　项目名称

　　成交面积（万㎡）

　　1

　　保利鱼珠港

　　4.2

　　2

　　广州钢铁博汇

　　1.8

　　3

　　花都保利金融中心

　　1.0

　　4

　　金山谷花园

　　0.7

　　5

　　广州国际空港中心

　　0.5

　　而鱼珠的在售一手住宅则十分稀缺，近几年来鱼珠少有新货供应，仅有220套新货上市，供求比低至0.19，相当于每售出5套，仅有1套补进。

　　黄埔临港经济区住宅成交供应一览表

　　时间

　　供应套数

　　成交套数

　　2019年

　　63

　　184

　　2018年

　　157

　　233

　　2017年

　　0

　　109

　　2016年

　　0

　　533

　　今年五一期间开放营销中心的“五矿招商鹭山府”，是时隔3年，鱼珠片区迎来的唯一新增宅地，也是鱼珠和老黄埔久违的新盘。

　　鱼珠住宅产品及价格

　　项目

　　价格

　　一手

　　五矿招商鹭山府

　　待定

　　二手

　　保利学府里

　　4.17万元/㎡

　　锦田花园

　　1.85万元/㎡

　　鱼木小区

　　2.96万元/㎡

　　总部项目扎堆、交通枢纽逆天，加之鱼珠旧城改造更新的进行，将推动鱼珠和黄埔临港经济区的进一步崛起，随着珠江新城和琶洲已趋饱和，鱼珠会是承接外溢人流和价值的腾飞地吗。