买新房摊上抵押房，后果可能很严重

　　去年年底，海上嘉年华小区房子被抵押，业主全款买房办不下房产证；前不久，有读者投诉，在青岛实地蔷薇国际买房后迟迟不网签，交完首付被告知房子还没解押……

　　近期，有网友咨询房师傅，看中一个楼盘，各方面都还不错。准备过几天去签购房合同，但在交易中心网站上看到预售信息里面，相中的房子被注明“已抵押”。这对购房者有何风险？会不会影响到以后办证？

　　案例一
全款买房办不了房产证

　　西海岸新区海上嘉年华小区的业主张女士称，她在该小区全款买了两套房，并于2018年6月份走了程序，而至今依然无法办理房产证。

　　张女士经过打听得知开发商存在在建工程抵押，目前房子没有解押，因此不能办理房产证。原来，开发商于2014年4月25日办理了在建工程抵押。需解押后方可共同申请办证。

　　业主薛先生介绍，“青岛海上嘉年华小区名气挺大的，在2016年前后广告做的也挺好，我们都说这个地方很好，在2017年10月份就全款过来在这里买房子，当时他说是2018年5月份之前肯定给办下房产证，因为我们这是现房，当时就盖好了。结果我们在2018年的5月份开始来催，他们就说快办了，到现在来看可能是办不了了。

　　除了全款买房的业主遇到了房子被抵押的问题，贷款买房的业主也因为房子被抵押无法网签，后续的贷款也受到了影响。

　　据业主们介绍，他们都是在不知道房子被抵押的情况下购买的，遇到这样的问题他们很无奈。找到开发商询问时，也没有得到过具体的答复。

　　案例二
迟迟不网签，竟是抵押房？

　　齐女士是青岛人，看中了西海岸新区的房子想做投资，不过她这次不是买房，而是想要退房的。

　　提起这次购房的经历，齐女士的心情五味杂陈，四月清明节假期，她和丈夫一起，在位于两河路上的实地蔷薇国际看中了一套新房，总价150万元左右，当天，他们缴纳了2万元定金。

　　合约上写的清楚：签订认购书7日内，(即2020年4月14日前)，到甲方售楼处与甲方签署正式购房合同，并支付首期房价款。不过这只是认购书上的流程，置业顾问说了，如果先交钱，还可以享受优惠！

　　61万首付享受10%的返利，相当于省了6万多块钱，齐女士觉得非常合适，没多想便在三天后，通过网络转账，缴纳了全部首付款。

　　交完首付告知房子还没解押？齐女士有点搞不懂，但认购书上明明写着7日后就能签合同，眼下，自己61万的首付早就交了，时间拖的越久，齐女士退房的想法越强烈。但是想要退房就需要缴纳20多万元的违约金，齐女士觉得不可思议。

　　调查
融资需要与楼盘抵押

　　想了解新房被开发商抵押的背后，得先看这个法律规定。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。即所谓的“房随地走”。

　　在房地产开发中，开发商通常为了融资，会采用抵押土地使用权等手段获得银行贷款，等房子销售完毕之后，再进行还款。这样开发商可以以极小的资金投入获得较大的收益，提高资金使用效率。

　　这其中的风险体现在开发商如果不能在合同周期之内完成销售，有可能造成不能还贷，造成银行和购房者的冲突。

　　这就是在建工程抵押。抵押的是土地使用权，房子也在列。根本上，都是因为融资需要，说白了就是开发商缺钱。

　　你查看一下交易中心官网各楼盘的情况，很多楼盘的房子是正常销售状态，抵押房是少数。

　　比如，绿地凤栖澜月，黄岛区的知名楼盘，在售房源就是这种情况的抵押。虽然没有卖出去，但显示已抵押。

　　同样，禹洲朗廷府也是这样的，在售房源抵押中。

　　如果发现这种情况，购房人该如何处理呢？被抵押的房地产不一定不能买。根据我国《担保法》的规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　什么意思？如果A开发商把楼盘抵押给B银行了，只要B同意，A是可以卖这些房子的，但需要提前将抵押状况告诉买房者。如果没有未告知，是无效的。

　　在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理销售(预售)登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。

　　但是认为“办理了销售(预售)登记的房屋就不会出现问题”的观点是不恰当的，因为根据前面的房地产法律知识我们知道，这并不意味着抵押权人放弃了抵押权。

　　所以，你能看明白不，新房被抵押的情况，不一定出事，只要顺利，一样可以网签、办贷款、办房产证。但是有一个环节有问题，你就尴尬了。

　　总之，最好选择有品牌、信誉好、资金充足实力强的大品牌开发商。