历史遗留违法建筑，如何分割与继承

深圳市村民自建房占全市建筑总量的半壁江山，而大部分村民自建房，都有一个独特的名称——农村城市化历史遗留违法建筑。

历史遗留违法建筑到底属于个人财产？家庭财产？还是夫妻共同财产？

权利人离婚/解除同居关系时，房屋如何分割?

权利人死亡后，房屋如何继承？

本文将以深圳市案件裁判结果为例分析探究历史遗留违法建筑分割与继承的法律规则。

什么是历史遗留违法建筑

深圳市人大及其常委会2009年进行专项立法，发布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，将2009年5月21日之前原农村集体土地上未依法报建的建筑物，称为农村城市化历史遗留违法建筑。

案件裁判结果情况分析

作者通过中国裁判文书网检索，对近五年深圳地区婚姻家庭、继承纠纷案件涉及的历史遗留违法建筑分割与继承的裁判结果进行数据整理和归纳分析：

一、12案判决/裁决不处理房屋使用权

具体原因是：

①历史遗留违法建筑并非以被继承人的名义申报登记；其余继承人签署的《放弃继承权声明书》未载明该建筑，表明认可除声明书载明的遗产外，不存在需要分割的其他遗产；

②申报历史遗留违法建筑登记的当事人涉及同居一方等11人，该建筑产权尚不明确，需由相关行政机关确认，原告要求法院对房屋权属予以处分超过法院的审理范围；

③历史遗留违法建筑申报人并非婚姻双方/被继承人，无法证明建造房屋的主体，无法确定是否占有份额及份额多少；

④相关主管部门对历史遗留申报尚未作出处理决定，该建筑权属尚不明确，各方当事人对该建筑是否属于或全部属于遗产/夫妻共同财产存在争议；

⑤在发生继承前/离婚纠纷前，权利人赠予了历史遗留违法建筑，法院认为赠予成立，不属于可分割的夫妻共同财产/遗产。

二、19案判决/裁决处理房屋使用权

法院判决/裁决使用权的前提：

当事人提交的证据如《历史遗留违法建筑申报回执》/股份合作公司的证明/建筑工程承包施工合同/证人证言，足以证明案涉房屋的权利人。

三、3案判决/裁决部分房屋处理使用权、部分房屋不处理使用权

各方当事人对部分房屋属于被继承人遗产无异议，对另一部分房产，就房产是否属于或全部属于遗产/夫妻共同财产，存在争议，且当事人提供的证据不能充分证明。

四、1案判决/裁决处理已取得的房屋拆迁权益

未取得的拆迁权益当事人，可待取得后另行主张。

案件涉及问题解析

问：历史遗留违法建筑是家庭财产还是夫妻共同财产？

答：需要根据实际情况判断。

在法院认定案涉违法建筑为家庭财产的8案中，认定原因有：

①家庭成员参与房屋建造，家庭未分家析产；

②各方当事人已通过分家析产协议对房屋进行了分割；

③根据一户一宅制度，在没有相反证据的情况下，属家庭所有财产。

问：历史遗留违法建筑不能过户，怎样赠与是有效的？

答：书面协议+交付。

赠与成立的其中1案是：

①婚姻双方在离婚协议中，约定三套历史遗留违法建筑的所有权和使用权归婚生子拥有；

②双方已将案涉的三套房产或权益实际交付儿子，儿子已经实际支配、管理了案涉的房产或权益。

法院认为:根据最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）第八条的规定，离婚协议条款不可擅自变更或解除；根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第129条规定，赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，该赠与物为未成年人的个人财产；因此，房产或权益为儿子的财产。

赠与成立的另1案，是被继承人生前与其中两个继承人签订赠与协议，签订后房屋由受赠人管理、使用十余年。

法院认为：涉案房产属于深圳市历史遗留违法建筑，未进行产权登记，也未办理报建手续，被继承人对该房产只有使用权，没有所有权，故不存在办理转移登记之说。

根据各方当事人确认的事实，赠与协议签订后，该房产即交予受赠人管理、使用，在房产不能办理过户登记手续的情况下，使用权的移交即应视为房产权利的转移，赠与协议已履行完毕，不能行使任意撤销权，无权再撤销赠与。

历史遗留违法建筑如何继承

深圳市历史遗留违法建筑是出租房市场的重要组成之一，也面临着城市更新，具有较大的价值。其作为一种特殊的财产，虽均已申报，但其数量极其庞大，确权期间漫长。

因此，在确权前，历史遗留违法建筑的权利人有必要作出相应的财产安排：

①通过婚内财产协议，约定夫妻共同所有的历史遗留违法建筑的使用权；

②通过财产协议，约定同居期间共同投资建设的历史遗留违法建筑的使用权；

③通过立遗嘱的形式分配本人所有的历史遗留违法建筑，决定由谁使用；

④通过赠与协议，将本人所有的历史遗留违法建筑赠予儿女使用收益；

⑤通过家庭协议，对家庭共有的历史遗留违法建筑的权益进行分配。

写在最后

无论选择何种安排，寻求专业家事律师的帮助，了解清楚历史遗留违法建筑的财产性质，获得专业指导和规划，可以最大限度地保证自己的财产处分意愿得到的承认与保护，最终按照自己的意愿传承爱与财富。