徐州北区是否值得投资，畅谈北区的过去、现在与未来

北区的未来不是扩建，而是重生。

徐州北区被重构的这几年，真的没有太大的变化吗？

比起东南的快速崛起，北区在徐州人的眼里似乎没有了深刻记忆，甚至遗忘。

我有时候也在想，北区目前到底承载着一个什么样的角色，未来的某一天，是否还能够焕发昔日的荣光？这个时间，要等多久？

荣光陨落

徐州自古以交通、煤炭、电力资源雄厚而赖以生存，也因此出现了大大小小的厂区， 包括机械、化工、医药等支柱骨干企业，像孟家沟片区的北方氯碱、中轻海鸥、天富化工等等...

北区老工厂

且大都集中在北区，北区成为了徐州振兴经济的脊梁，也是徐州最具人间烟火的地方，曾经，很多人都以是一位工人而自豪。

北区、鼓楼，就是那个时代不断前进的缩影。

昔日人们耳熟能详的老牌企业已退出鼓楼发展的大舞台，2014年，鼓楼老工业区搬迁改造被纳入全省唯一的全国试点，鼓楼北区进入到了老城改造的阶段。

老工业区搬迁试点区域

近五年，搬迁关闭工业企业近400家，其中27家大中型化工企业全部搬迁关闭，连同350万平方米的城中村和棚户区改造，腾出了20多平方公里的发展空间。

但大家有没有想过，北区为什么能成为徐州工业的集聚地？

这一定是具着先天的优势，而这种优势，不管在什么年代，都是难以磨灭和无法替代的。

其中一个就是交通，铁路+公路+港口

徐州北站地处京沪、陇海两大铁路的咽喉要道，主要编组站就位于北区的孟家沟片区，其下辖的铜山站、杨屯站、徐州西站主要担负集装箱、货物已经煤炭的发送、中转业务，经万寨港发运，为南方输送大量的电煤，货运业务横跨方圆200公里。

而郑徐客运专线和徐连客运专线，又很好的将河南郑州、徐州、连云港很好的串联，加强区域之间的合作。

徐州北站是全国经济东西结合和南北交流的重要交通枢纽，其重要地位可想而知。

在公路方面，疏港公路、徐丰公路以及G104（旧）国道，又很好的嫁接京台高速、济徐高速以及京福线，加强了徐州与安徽、河南、山东之间的联系。

而徐州北区正是通往外界的门户。

迄今为止，徐州最大港——徐州港，也是京杭运河上最大的港口，其中下辖的万寨港，孟家沟港区全部位于徐州的北区，担任着不可撼动的地位。

交通咽喉、城北门户、物流中心，就是北区在城市中的底色，包括现在和未来。

旧城蝶变

对于北区而言，最大的难题不在于重新建立，而在于改造。

如何让曾经的一城青山半城灰变为城青山半城湖，这是个很大工程也是任重道远的责任，这几年，看起来，还不错。

近几年，很多的老厂房已被夷为平地，大量的城中村和棚户区开始旧改换新颜。

根据政府的规划，依托“铁公水”资源集聚优势，打造现代物流枢纽区，以新加坡丰树、鼎易恒、中巴智慧等龙头物流园，加快万寨港、孟家沟港的转型发展，构建公铁水多式联盟的现代物流枢纽区。

在产业方面，有了7600亩淮海智慧物流园、26万㎡的云创科技园、5.5万㎡的淮海智慧产业园等等10余座高新产业平台，包括信息技术产业5460家、软件和服务外包产业119家、金融商务产业2006家、科技服务产业48家。

在金融、商务方面，齐聚了建行、中信、华夏、南京证券、海通证券、太平洋保险、人保等10余家龙头企业。

在生态转型方面，有了最美的家乡河，丁万河；有了九里山4A级旅游规划；有了楚园、城北休闲公园等9大精品园林以及九龙湖、九里湖2大水系，整个的生态环境得到了史无前例的改善。

北区的改变有了好的开始，就对它的未来更有期待。

新城崛起

很明了的一件事，北区是老城+新城并驾齐驱的发展模式。

既有老城的厚重，也有新城的活力。

近日，市政府提及了关于鼓楼区的整体规划，未来将会形成“一区双核两带两路四片”发展格局：

▲一区：鼓楼高新区。

▲双核：中央商贸商务核心区、鼓楼核心区。

▲两带：北三环物流集聚及沿运河生态走廊经济带、沿故黄河文化与商务商贸产业集聚带。

▲两路：中山北路、二环北路。

▲四片：九里山以北片区、下淀片区、铜沛片区、淮海商圈鼓楼片区。

这一整套的片区规划和定位，已经将北区的各个板块画上了一个很明确的方向。

主要的商贸和产业，主要聚集在中山路和二环北路，沿着中山北路布局了8.5万平方公里的高新区，以鼓楼区政府为核心的鼓楼核心区和以彭城广场为核心的中央商务区。

鼓楼核心区主要是以商务广场为龙头，打造的市商贸服务副中心，所以很多的像睿商龙湖、淮海智慧、鼓楼数字等等产业园都集中在了鼓楼核心区，所以这个片区将会是北区高新产业的集聚地，将会是北区的中心活力区。

而城市经济的中心，也是这座城市的核心动力源，包括金融、商贸、商务、企业总部等顶级服务和配套，主要集中在中心商圈，这个片区将会是徐州经济发展的中枢，城市的顶梁柱，也是最能代表这座城市的标志封面。

而淮海商圈基本上就是老火车站商圈，这个片区基本上是以大型商场，以商业、零售的区域，人流量比较大也比较杂，聚集了大量的消费群体，是老城商圈最具代表的典范。

如果从能级和未来发展潜力来讲，应该是这样：

中心商圈——鼓楼商圈——淮海商圈。

在近年来的发展中，也是北区最具明显的变化，就是在商务、商业、产业能级的巩固和加深上。

包括苏宁、金鹰、百大、和信、君盛广场等，商业综合体不管是在城市外立面还是招商服务等级上，都紧跟着淮海经济区的定位在提升。

还包括了即将开业和即将建设的鼓楼广场、凯旋门商业、德基广场、太平洋百货、龟山苏宁广场等等，在城市金融、商务能级这一点上，鼓楼北区依然是任重道远，而且是很多区域难以匹敌的。

而在一个片区生长的过程中，一个很重要的配套，就是交通。大的交通动脉能好的改变人口流向，所以看一个片区有没有未来的很重要的参考要素就是交通，高速、高架、快速路以及轨道交通。

北三环、徐沛高速以规划的徐韩、徐丰高架，包括地铁1号线、2号线，作为主城核心区域，鼓楼北区与东部、南部、西部的联系更加便捷，不仅可以完成区域之间的流动，更是能很好的吸纳来自县区以及其它省份之间的外流人口。

所以，如果你去北区的售楼处，很多来买房的人，一方面是来自土著的改善群体，另一方面就是来自周边的购买人群。

随着北区厂区搬迁、棚户区的改造，腾出了大约3.5万亩的可利用空间，也形成了一个个新的宜居板块。

包括万科城北片区、高新区、下淀、马场湖周边片区等等10余处可供空间。

也因此越来越多的开发商开始布局北区，特别是围绕中心商圈、沿着中山路以及北三环周边的片区，备受追捧。

就目前来讲，已经聚集了包括万科、苏宁、美的、中南、金科、绿城、新城等百强房企，也因此北区的地价被一步步推高，除去市中心万元的地价，北三环周边的地价也被刷新到了8000+的高度。

我大体数了一下，目前在售以及即将开售的项目近20家，整个房源的供应上也是比较高的区域，北区城市环境以及人居环境的提升，离不开这些房企的贡献。

据小道消息，北区未来将会有自己的“高铁站”——徐州北站，至于信息属不属实，还要等待官方的消息，如果真是这样，北区就真的太可怕了。

一系列发生在北区的故事，不管是过去、现在还是未来，都在告诉我们一件事，北区在继续后发力，当我们把北区的基本面深挖后发现：

北区的背后，其实藏着不小的野心。