青岛明确“租售同权”！承租子女符合条件可入学

你方唱罢，我方登台。关于楼市，每个城市都正使出“浑身解数”。

随着疫情的逐步稳定，全国多地市发布提振楼市新政，青岛在限售5改2“三日游”后又有新动作。

5月25日，青岛市住房和城乡建设局联合青岛市教育局、市公安局等多部门出台了《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》中首次明确了青岛市出租住房最低标准，人均不低于6平方米，并指出卧室、起居室等不得分割搭建后出租，地下储藏室、车库等不得出租供人居住；同时，“租售同权”政策进一步被明确。

置地有声第170期

撰文/徐佳

审校/茗萱

青岛明确“租售同权”

首次划定租房面积“最低线”

5月25日，青岛市住房和城乡建设局联合青岛市教育局、市公安局等多部门共同出台了《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》，（以下简称《通知》）。

《通知》中首次明确了青岛市出租住房的最低标准，租住建筑面积不能低于6平方米，并指出卧室、起居室等不能再次分割搭建后出租，地下储藏室、车库等不得出租供人居住。

《通知》中还提到，要大力发展规模化租赁企业，扶持国有企业发展规模化租赁，并鼓励房地产开发企业转型。如房地产开发企业在新建商品房中超出规定配建比例持有租赁房源，并开展住房租赁业务的，可以在商品房预售许可和商品房预售资金监管等方面给予政策支持。

此外，本次《通知》中备受外界关注的还属推进“租售同权”政策。

《通知》规定，依法登记备案的承租人，平等享受基本公共服务，符合区市入学条件的随迁子女可以申请在居住证所在区市按照有关规定接受义务教育，也就是说，承租子女只要符合条件就可就近入学。

众所周知，子女教育，一直与户口、房产相挂钩，外来务工人员子女的就读问题一直是棘手的社会难题，“租售同权”政策的再一次明确，也减少了一些家庭的买房焦虑。

旧政再谈

那些试水的城市现在怎么样了？

2017年，中国住房租赁市场进入了新时代。

根据链家研究院的数据，未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的中国市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

显然，这是一个巨大的市场。

早在2017年7月，国家住建部、国家发改委等9部门就曾发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。但这次并没有明确指出租售同权的“权”包含哪些权利，只是笼而统之地称为“相关公共服务”。

一石激起千层浪，2017年7月17日，广州市政府办公厅印发了关于《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出不管是承租人子女，还是学区房子女，都可以就近入学，享受同等权利，值得注意的是，这也是中国住房租赁史上第一次明确“租售同权”；

2017年8月，北京响应租售同权政策，符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育、非京籍家庭根据规定可办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育手续；

2018年，青岛市政府在出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，也曾有过对“租售同权”优惠政策的表述，本次发布的通知在此前政策的基础上，进一步明确，符合条件的外来务工人员子女可在居住证所在区市范围内接受义务教育。

一时间，“租售同权”成为热议话题，新政衍生出的现实问题也渐渐衍生出来。众所周知，落户与子女教育，是租售同权最大的吸引力。但“租售同权”不过是改变了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并没有变大，优质教育资源仍非常稀缺。

就如广州来说，广州对于租售同权设定了较高的门槛，只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益，社会底层的人确实仍然享受不到好处，由此来看，“租售同权”并不能从根本上解决问题。

此外，随着新政的推出，优质的学校周围的学区房租金暴涨，吸引了更多投机者买入，反而又抬升学区房的价格。据澎湃新闻报道，2017年北京西城区文昌胡同一处11平方米的学区房，因地处一重点小学隔壁，中介标价460万元挂牌出售，最后经过不同买家互拼之后最终以530万元成交，此事立刻引起大部分网友热议，更有网友自嘲“以前买不起，现在租不起”。

“租售同权”的提出，原是国家为了更好地满足城镇居民，特别是“新市民”的住房需求，提高生活品质的一项好政策，不仅可以凭借租赁需求的增加促进购房需求的下降，让房价逐步回归理性，还能让更多城市留住人才，当然，从逐步推进到全面落地实施，期间留给青岛的功课还有很多。

“因城施策”

引导“租售同权”政策健康落地

房屋租赁市场作为住房保障体系的中流砥柱，“租售同权”政策的发布不仅可以将所有权和租赁权放置在更加平等的位置，还有利于盘活现在既有的资源，降低空置率。此外，还能降低投资房产的预期收益，从根源上消除通过房价上涨获得投机收益的机制，但如何促进“租售同权”的健康落地，成为关键。

对于青岛来说，首先应广泛征求意见，加快“租售同权”的立法工作的制定，有步骤地解除捆绑在房屋上的特殊福利。从而引导人们理性对待租房与买房，避免为了特殊福利而被迫购房。

加速租赁性住房的供应，充分配套相关资源。对于青岛来说，推广“租售同权”，阻力较小的举措就是增加租赁性住房的供应，以预防租赁需求量上升导致房租上涨。如果再配套相关资源，就能在一定程度上遏制学区房泡沫的进一步膨胀。

此外，还要加大整治租赁市场混乱的现象，平衡房东与租客之间的利益。目前，我国的房市政策是鼓励人们购房，因此将开发商的住房开发、销售作为监管重点，大量法律规范是用来规范房屋买卖的，而对于房屋租赁的租期、租价和租赁期间租客的权利义务等问题的规定还不是很完善，导致租客与房东权利义务严重不对等，租客长期处于弱势地位。