深圳终于发起总攻！78.66平方公里“湾区总部之都”腾空出世！

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经济基础，决定上层建筑。——马克思。

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78.66平方公里“湾区总部之都”腾空出世

2020年5月20日，福田《创建“湾区总部之都”三年行动方案》发布。这意味着，深圳终于向着湾区的方向发起了总攻！

未来，一个78.66平方公里，以中央活力区为核心的“1+5”环CBD总部产业集群，形成商务服务、金融科技、国际科研彼此赋能的湾区“总部生态系统”即将来临！

这是继福田“十三五”期间将CBD由原来的6.1平方公里扩大到18平方公里范围，包括香蜜湖片区、福田保税区及河套地区，升级为中央活力区（CAZ，Central Activity Zone）之后的又一大胆拓展，充满想象。

78.66平方公里，重新定义了深圳中心区，也让福田每一块土地变成了总部基地。

这个面积有多大？是深圳湾超级总部基地（1.17平方公里）的67倍，是留仙洞总部基地（1.35平方公里）的58倍。这个面积也比稍大——福田以不足1/2的面积全拼上了。

没错，福田全区正在CBD化、总部化、都市化。福田未来将有一个新名字叫“湾区总部之都”。

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每平方公里产值最高的区

每一块土地背后都有奇迹

据深圳梦统计，2019年福田区GDP总量为4546.5亿元，居深圳各区中第三位，但是，福田区每平方公里GDP（即地均GDP）达到了57.8亿元。这一数值远远高于深圳其他各区，是深圳市平均值13.48亿元的4倍多，是“一哥”南山区的近2倍。

备注：2019年GDP数据来自深圳市统计局，单位：亿元，土地面积、常住人口数据来自《深圳2019统计年鉴》。制图：深圳梦

福田以4%的城区面积承载全市10%的人口，贡献了17%的GDP和20%的城市税收。实现税收总额约1826亿元，增长8.1%，税收总量保持全市第一。一般公共预算收入192.7亿元，增长6.4%。完成进出口总额6500亿元。质量效益全面彰显，地均GDP、地均税收稳居全市各区之首，集约度水平全市领先。万元GDP建设用地、水耗、电耗均远低于全市平均水平。

发展至今，福田产业空间总建筑面积超过2000万平方米，汇聚了深圳市70%持牌金融机构、80%的创投机构、70%物流总部、70%以上的工业设计总部、多家传媒总部，以及全市三分之二的律师事务所和会计师事务所。同时，世界500强企业中有145家在福田区设立总部及其分支机构，高端服务业在这片沃土蓬勃发展。福田区是总部企业发展福地，总部企业数量仅占辖区市场主体的千分之一，贡献的产值和税收超过50%。值得一提的是，深圳中航、中电国际、万泽股份等58家上市企业驻扎福田，培育的上市企业总数突破100家。

福田区还孕育了腾讯、招商银行、中国平安、顺丰速运、凯立德科技、华强集团、赛格、玛斯菲尔、百丽集团……这些耳熟能详的名字，谱写了深圳经济发展史上的一个个商业传奇。

这些奇迹的背后是什么？应该有三大梦想支撑：“曼哈顿+硅谷+CAZ”！

“曼哈顿”梦想

剑指国际金融中心

曼哈顿，是美国纽约市5个行政区之中人口最稠密的一个，也是最小的一个行政区，面积为59.5平方公里，居民约160万人，与福田相当。

作为对标，曼哈顿与福田有诸多相似之处，特别是作为金融中心。

2020年4月27日，中央全面深化改革委员会第十三次会议中，审议通过了《创业板改革并试点注册制总体实施方案》。 随着创业板注册制推进，深圳将实现：纽交所+纳斯达克+科创板的新格局，将成为全国科技创新企业直接融资首选地。

与此同时，金融+科技的美妙结合，让深圳再次走向世界经济风口。

2019年福田官方透露一系列重磅消息：“未来十年全球金融增长点在金融科技，国际金融中心竞争的焦点也在金融科技。深圳应充分发挥其在科技和创新方面的既有优势，紧抓金融与科技融合驱动传统金融业转型升级的历史机遇，在纽约、伦敦、香港等国际金融中心的竞争中夺得一席之地。”

这意味着，深圳勇敢向国际金融中心梦想迈进一步。

福田发布深圳第一个示范区行动方案（2019-2025年）提出：将打造数字金融先行示范区，加快建成全国首个数字货币大厦、全国首个征信大厦等数字金融载体，打造以法定数字货币研发、个人征信体系建设为核心，上下游围绕、覆盖全产业链的数字金融先行示范区。值得一提的是，央行数字货币DC/EP（Digital Currency Electronic Payment）也宣布DC/EP将首先在深圳等四个试点城市进行测试。

更让福田有底气的是，金融巨头中国平安、招商银行都在福田，未来仍计划在香蜜湖金融街争取金融理财一级子公司、央企一级金控集团等大型金融机构及一批国际金融机构落户。

当然，福田未来还将补上大学的短板。由于河套地区位置特别，曾有不少人建议在此深港合办湾区大学，未来仍值得期待。

“硅谷”梦想

福田+龙华+龙岗=世界硅谷核心区

深圳梦曾报道过一件事：2017年11月17日，作为民机市场波音公司的最大竞争对手——空客，最终将空中客车（中国）创新中心落户深圳。这其中，福田的华强北立了大功！

据知情人士透露：“空客在评估上海和深圳的时候，说上海大学多；深圳就说你要几个小时或几天能把电脑里的图纸做出来，还是要高水平的产业工人或工程师，这个不是大学生能有效率做出来的。双华和富士康才能让你便捷实现。”

“双华”即华为和华强北。

当很多人谈中国硅谷的时候，其实落脚点就在福田“华强北”。

关于硅谷梦想的产业带布局：打造“一轴”总部经济轴心。

沿深圳中心公园两侧，高标准、高起点布局总部经济产业带。北启梅林-彩田“深圳智谷”，东衔华强北“全球智能终端创新中心”，西联中央活力区，南接“深港科技创新特别合作区”。

这个布局意味深远，随着坂银通道的打通，福田直接打通龙华、龙岗，“双华”+富士康，终于实现无缝链接，加之福田率先启动的粤港澳大湾区（港深莞）中轴提升战略，“香港+深圳+东莞”成为世界硅谷指日可待。

未来，福田+龙华+龙岗=世界硅谷核心地位，将进一步奠定！

福田区2017-2035年产业发展的中长期规划在目标中提出了“曼哈顿+硅谷”为对标、“金融+科技+文化”为特色、 “CBD+高新区”为形态，为未来城区发展给出了新的明确定位。官方也首次提出对标“曼哈顿+硅谷”，尽管梦想远大，科技创新一日千里，城市竞争日益激烈，仍需百倍努力！

为福田的“曼哈顿+硅谷”加油！

“CAZ”梦想

福田中心区扩容是质变，而非量变

福田发布的深圳第一个示范区行动方案（2019-2025年）几大关键词值得关注：“中心城区2.0版”、“做大做强都市核心区”、“中央活力区”。

马克思说：“经济基础，决定上层建筑”。在深圳这样一个经济密度、人口密度如此高的地区，正在酝酿着一种深刻的变化，2.0版不简单是量变，做大做强也不是空喊口号就能得到的，而是需要真正的“实力”！

早就面临“四个难以为继”的福田，以及面对南山、前海、宝安的挑战，在“双区效应”的重大机遇面前，福田真正要做的是质变。过去的福田，可能每一块土地是黄金，而未来将变为钻石——碳元素结构需发生质变。

福田未来城区的质变，就是“中央活力区”。

福田“十三五”已决定实施空间再造，建设活力智慧的一流中心城区，其中推进中央商务区（CBD）向中央活力区（CAZ）转型升级。因此，我们看到福田的“中央活力区”的五大要素：购物体验、休闲餐饮、 复合办公、文化展示、创意创新等日渐完善。由此，我们不难理解，成为符合现代化国际化先进城市国际交往需要和集中展示改革开放形象的“城市主客厅”。

当然，福田要变得更好，也需要向旧模式、向既得利益告别，同时走向高质量发展。

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福田的“重点”来了：

河套之后，梅林-彩田片区来了

2018年深圳确定了17个重点区域，福田确定了两个：福田保税区、梅林-彩田片区。

时隔两年，位于河套地区的福田保税区已发生质变，现为深港科技创新合作区深方园区，继前海之后，深港第二个重要合作平台。>>

另外一个“重点”来了！

我认为在福田宣布香蜜湖新金融中心、深港科技创新合作区两大千亿级开发区域之后，500亿级的梅林-彩田片区该登场！

那么问题来了：

梅林-彩田片区如何质变？

2020年，福田区政府工作报告提出：以河套片区和香蜜湖片区为龙头，推进金地-沙头、八卦岭片区等一批城市更新项目，推动梅林-彩田、华强-上步、车公庙-天安片区等一批重点片区建设，力争打造更多高质量发展的“发动机”。

我们注意到，《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035年)》发布后，深圳市领导亲自指示：对梅彩片区乃至深圳中心区未来发展，要求“中轴战略”要 “告别过去、面向未来”，不是仅在原基础上改变模样、提高容积率，而是汲取最新理念引领发展，超越现有模式，对标国际一流打造深圳中轴“核动力发动机”。梅彩片区也要着眼未来“深圳中轴”视野，助力中央商务区CBD向中央活力区CAZ的战略转变。梅彩片区开发建设到“深圳中轴”发展理念是具体的点，福田要高位打造城市中轴，从深圳核心区转变为粤港澳大湾区核心区。要加快推进梅彩片区城市更新进度，千方百计破解产业空间拓展、空间紧约束难题，解决“中轴”发展的“堵点”，以大格局、大视野、大手笔整体谋划核心区未来大发展……

可谓是字字珠玑。

如何重新想象梅林？

福田北正在巨变的前夜！

在福田中心正在全方位发生蝶变之际，我们该如何想象梅林？福田最后一块需要重点发展的片区，或者说是难啃的片区，如何在城市中争取更有价值的发展空间？

据了解，目前梅林片区14个旧改项目，超300万平米，其中10个项目是新型产业、产业研发用房城市更新项目。政府用意明显：希望梅林片区能成为一个产业“发动机”。

由此可见，梅彩片区战略属性已日益凸显：上承深港科技创新合作区，东接华强北、坂田，北连龙华、东莞， 中轴核心地位明显，产业与人群未来加速流动将会让梅林迎来巨变。

当下的时点，正是福田北巨变的前夜！

梅林正在全面升级

有一种需求爆发性增长

福田全局性的总部基地、包括梅林如此多的新型产业用地供应，未来人群如何居住、生活？配套如何解决？这已成为一个急需解决的问题。

因为，我认为当下的深圳城市更新，不再是简单地拆掉一栋房子，再起另一栋；也并非是追求产业无限增长的同时，挤压人们对美好生活的需求。而未来的可持续发展的城市需要以更好的配套、更好的生活标准，服务不断成长、不断追求梦想的人群。

当下的梅林，最应该思考的就是：“助力中央商务区CBD向中央活力区CAZ的战略转变”，在福田的中轴上，立住、立稳，服务“世界硅谷核心”，成就“湾区总部之都”！

因此，梅林作为“深圳智谷”定位之外的生活配套，必将全面升级——不仅仅限于梅林片区本身，甚至福田区，而是放眼大湾区、全国，甚至全球。因为福田区的经济辐射能力早已外溢，其部分商务功能已外溢到龙华深圳北站商务区，华强北效应外溢到南山，金融外溢到了前海，福田的高新区功能外溢到了坪山……

△深圳中轴整体范围示意图

众所周知，曼哈顿主要由一个岛组成，并被东河、哈得孙河以及哈莱姆河包围。这里集中了许多著名的企业，被誉为世界的经济中心，是纽约最富有的区。曼哈顿的房地产市场也是全世界最昂贵的地区之一。当然，硅谷的房价也是最高的地区之一。

在此，我并非鼓吹“房价就是城市竞争力”，而是要提醒大家：这里每一寸土地都很珍贵！每一寸土地都应该要产生价值，且能为创造就业、产业发展有所贡献。

因此，除了深圳福田在解决居住需求之外，有一种需求正在爆发性增长——即商务公寓，为高知、有创造力的全球精英人群所准备的。他们崇尚：知识、科技、艺术、时尚、自然，且对公共配套极为重视，凡图书馆、音乐厅、艺术馆、书城、医院、购物中心、高铁、地铁、公园、学校、交通，必须是最好的，最完备的。

都说“21世纪最贵的是人才”，给人才最好的配套，最好的地方莫过于一个城市的中心区。

梅林正需要承接“曼哈顿+硅谷+CAZ”的优质人居梦想。

一只蝴蝶扇动翅膀将改变你的认知……

皇庭世茂裕玺：中心之上的想象

如果把福田中央活力区（CAZ）的居住功能北延，即是梅林彩田片区。梅林做好融入CAZ，湾区总部之都的人居配套的准备了吗？

令人惊喜的是，梅林已开始蝶变，优质的人居产品出现了！

有一只蝴蝶扇动翅膀将改变你的认知……

5月23日，笔者有幸参加了一场“蝶变梅林·中心之上的想象城市·更新论坛”，现场感受了深圳企业家、媒体、市民、专家们对福田、梅林-彩田片区的高度关注，都期盼着一个更好的梅林出现。正如论坛主办方所言：“对福田中心区带来全新想象”。

据悉，作为主办方皇庭世茂裕玺备受业内关注：此项目是由在深圳深耕23载，并在深圳会展中心对面打造了皇庭购物广场的皇庭，以及在深圳龙岗、前海、坪山打造中心地标，有30载城市中心区豪宅血统的世茂联手打造的。

目前，随着CBD扩容升级CAZ，以及“深圳智谷”总部基地发展，梅林片区急需人居升级，而皇庭世茂裕玺正是顺应这种大趋势应运而生的高端公寓产品。

为什么？

作为一个城市塔尖商务人士，环顾作为深圳中心区的福田，哪里有顶尖商务公寓，以适应CAZ的扩容升级？未来“曼哈顿+硅谷”的蓬勃发展，带来的高端人群，将心归何处？

他们的理想居住环境是什么？

除了有CAZ的一流公共配套外，应该还有五点：一是地段一流；二是生态人居景观一流；三是社交氛围一流；四是品质一流；五是服务一流。

而这样的优质人居环境打造，正发生在梅林片区，定位于高端商务公寓的皇庭世茂裕玺。

皇庭世茂裕玺的深圳梦

正如诗人海子的梦想：“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。那么，对于渴望居住城市中心的塔尖人士的深圳梦应该是：“我有一所房子，面朝山、水、公园、无边际泳，还要有24小时管家服务……”

我们不妨带你走进皇庭世茂裕玺的深圳梦：

首先，地段决定物价值。尽管是CAZ延伸区，还是有必要了解下，什么是好的地段。

3大主干道立体交通：200米车行北环大道，与深南大道、滨河大道三大主干道贯穿福田。 双地铁口纵贯三区：百米内近邻9号线双地铁口（下梅林站A出口/梅景 站A1出口），三站锋速抵达福田地铁站。 2大口岸：福田口岸和皇岗口岸（我国唯一全天候通关的陆路口岸）。 5大深圳文化先锋旗帜坐标：深圳音乐厅、深圳少年宫、深圳图书馆、深圳博物馆、深圳当代艺术与城市规划馆近在咫尺。 2大国际成熟商圈环伺：万科大厦，家乐福、华润等大型商业进驻；佐阾虹湾购物中心、卓悦汇购物中心等世界级购物天地林立而起。 3大权威医院：北京大学深圳医院、广州中医药大学深圳医院、深圳市儿童医院。

其次，在生态景观上，项目拥有“三山一水三公园”（三山：梅林山、梅林水库、莲花山，一水：梅林水库 ，三公园：莲花山公园、香蜜湖公园、笔架山公园），430公顷绿肺环绕。站在皇庭世茂裕玺阳台，即可俯瞰深圳中心区。

从项目车行10分钟即可到达深圳高尔夫球场，是国内最临近香港的高尔夫球会，距皇岗口岸仅8分钟车程。

值得一提的是，项目内部的景观，令人印象深刻的是——星空水景瀑布。据称开发商不计成本，独特曲面设计，蓝钻材质铺就，如同将星空搬到地面。

在商业立面上，皇庭世茂裕玺对标香榭丽舍大街：新起的与传统街道的碰撞与融合，将形成新的片区景观点。值得一提的是，从进入社区的一刻时起，业主就能感受5重酒店式入户礼序：名奢品牌旗舰门头，体现时尚感；入户时看到星空水景瀑布，有惊喜神秘感；到了8米挑高的双层艺术大堂，则会感到大气明亮；坐上豪华候梯厅，有回家的愉悦感；而有时会在主题泛会所会客，停留小憩……

第三，家庭自主、商务社交均可兼顾。皇庭世茂裕玺特别设计了6大主题泛会所：私董接待室的茶艺雅间、咖啡书吧和博雅书馆、高智竞技馆和空中泳池酒吧、领仕运动馆和天际泳池、亲子乐园和童享泡泡池、空中天然氧吧和下沉式景观广场，一应满足从商务、健身、娱乐、会友、亲子等各种社交需求。

第四，在品质上不妥协。说到品质，皇庭世茂裕玺项目聘请大象建筑设计有限公司GOA，作为国内顶尖设计公司，多次斩获国际及国内设计奖项， 包括北京壹号院、上海九龙仓滨江壹十八、上海滨江壹号院等高端酒店及豪宅。

在外立面上，比肩纽约one57高端豪宅，以国际化视角绽放城市活力；横向肌理与竖向线条结合，刻画大气从容之姿；坚实石材与轻盈玻璃相比，一张一弛之间彰显优雅。

该项目用材极重视品质： 用3个月进行用材甄选、超100种石材调研，在超10个国家撷取，进行了25道用材甄选，至少108处建筑精工细节。

第五，在服务上有标准。皇庭世茂裕玺将提供行业津津乐道的“24小时铂金管家定制服务”，包括：一站式24小时、三个层次、121项服务细节。首先，所有入住者，都可以享受一项叫“臻雅管家”服务：智能安防体系、24小时全全龄生活服务、社区文化管理服务和酒店式礼宾服务； 其次，“臻优管家”针对生活品质有需求人群服务，则提供：全生命周期健康服务、精英教育培训、VIP私家生活管理等。第三，“臻荣管理”服务，则是针对塔尖人群提供私人定制服务：理财规划管理、24小时私人助理、圈层会客礼遇等。

5月23日，笔者有幸参观皇庭世茂裕玺样板房：在户型产品设计上，建面约120㎡-250㎡的奢雅大平层，弥补大尺度空间空白。以170㎡的户型为例，客厅三面采光，270°的超强视野景观，在广袤的空间尺度上，匹配了华宅必备的众多国际大牌。

约11米南向横厅实景图-约170㎡户型

270°采光客厅实景图

同时3房2厅3卫的设计，做到了每个空间全方位的开放格局和敞亮和谐，为福田中心，带来一场弥补空白的改变。

阔绰全套房实景图

项目科技感很强。5大智慧精端科技，可在现场感受：智能照明采光、智能安防、智能暖通、智能环监测、智能全屋语音控制。项目精装也引入世界6大世界品牌：耶鲁智能锁、日立多联机空调、博世家电、汉斯格雅厨卫和唯宝卫浴Impuls橱柜。

可以说，这就是梅林片区近5年来推出的不可多得的产品，将一填深圳CAZ片区品质人居空白。

看着梅林这只蝴蝶扇动翅膀……你如果问我：梅林正在发生什么变化？我会说：蝶变！

在皇庭世茂裕玺的3公里黄金圈内，香蜜湖片区正在转型世界会客厅，打造深圳金融街+国际交流中心，高智人才将快速汇聚，梅林已准备好承接人才转移、商务人群人居需求。最后，我们要问的是：你准备好了吗？

福田的“曼哈顿+硅谷”梦想刚刚启程，78.66平方公里“湾区总部之都”正在行动，前方道路并不平坦，未来仍需要探索冒险，我们能做的就是顺应时代，主动挑战、发起总攻，让自己成为湾区的一部分、深圳城市的一部分、CAZ的一部分，才不负时代！

不负韶华，永远追梦！

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）