土拍溢价达42%，北京超过杭州成为内年全国卖地收入最多的城市！

北京土地市场再次火爆成交！5月19日，北京成交3宗住宅用地，总价达到133.9亿元。其中，最受关注的是位于北京东三环分钟寺村的2宗不限价宅地，吸引了十余家房企参与竞争，最终均被合生以107.4亿元总价竞得，最高溢价率达到42%。这是继5月9日以72.2亿元拿下北京东三环分钟寺村1宗不限价宅地后，合生再次在该区块拿下2宗不限价宅地，合计斥资179.6亿元。至此，北京年内卖地总收入达到1130.9亿元，超过杭州成为全国卖地收入最多的城市。

都说面粉涨价了面包也会涨价，土拍溢价了那么未来房价不会涨吗？今年你还敢买房吗？

这个问题其实我们大家都能想象到，肯定会涨的，毕竟没有面粉贵了面包便宜的道理，地价不降，房价如果下降了，开发商能够获得的利润就大大减少，甚至达到亏本的地步。商人的本质就是赚钱，虽说房地产历次被调控，但不得不说，地价上涨，伴随着人工、材料、银行贷款利息增加、各种税费等很多费用的上涨，房价不涨才怪。不过尽管如此，大家还是愿意买房，因为房子能够抵消消货币贬值，买房成了首选，很多人不惜加杠杆也要入手一套房子。

开发商也不是慈善机构，不可能在土地价格上涨后降低房价，这是违背市场规律的。这么一来，开发商只会把价格定得更高。把产品设计的更好，改善型、四代住房、节能等各种虚头层出不穷，但无一例外，房价在一直不断上涨。

目前开发商定价，一般会遵循两个原则，一是市场比较法，根据周边项目竞品来制定自己的销售价格，二是成本推导法，一般是土地的价格，加上建安费、相关费用及利润。

而在“成本导向定价法”中，土地成本占到整个项目销售价格近乎50%。毫无疑问，土地的价格将会直接影响最终销售价格。土地本身其实没有价值，也不应有价格标价。在收益资本化的影响下，城市规划、项目成本等因素，直接催生了所谓的地价、所谓的高房价。

从局部来讲，房价未来可能会有细微升降波动，波动尺度一定在利润空间。反过来假设，如果面包价格低于面粉价格，你还敢买吗？你敢放心吃吗？违背规律，必有蹊跷。还需要说明的是，决定房价的不仅仅是地价，地价只是房地产开发成本中的一小部分，所以买房既要看需求，也要看趋势。