产权缩水20年！2.6万买星河丹堤“修仙盘”，值得吗？

　　编辑 | 闷油瓶

　　“我们是目前广州唯一一个享有国家森林公园的楼盘”置业顾问激情洋溢地说道。

　　作为星河首进广州的项目，星河丹堤开盘八年至今仍然在售。

　　对比附近开盘比它晚，但早已售罄的碧桂园云麓半山，星河丹堤的去化其实有点惨。

　　以开售3年的G3栋为例，去化率仅6成多，现在仍有不少尾货在售。

　　具体来看，结合淘房志团队的走访，以及查阅的相关资料，发现项目问题还真不少，足以导致群众的不买单：

1）最致命的问题就是产权缩水太久，目前年限仅剩下不到50年； 2）成也萧何败萧何，项目最大亮点是处于黄山鲁森林公园内，半山腰上自然环境没得说，养老还不错，但交通和生活配套极为不便，出门基本靠私家车，没车真不行； 3）项目除了钱大妈、蔬果超市（在建）等基本商配，大型配套要自驾到万达，住在上面只能是“修仙”； 4）产品景观性不错，实用率高，但价格对比周边并无优势。

　　囤积地块至森林公园完工，产权缩水20年

　　在看盘的过程中，销售跟我反复安利的是项目享有黄山鲁森林资源。

　　以自然资源为卖点的楼盘中，听得最多的无非就是背靠XXX，但项目完完全全建在半山上。

　　而黄山鲁森林公园是08年1月底才正式开放，在2010年出台的“国19条”中，也重申严禁向别墅供地，更别说是在森林公园内。

　　作为2011年动工，12年开盘的项目为何能建成？

　　回头上阳光家缘一查，发现项目其实早已在1998年拿地，也就是产权缩水20年+，目前仅剩下不到50年。

　　此前据羊城晚报报道，红岭流水井（即黄山鲁森林公园内）周围599亩（约40万㎡）的坡地通过不正当手段以90元/㎡的价格出让给广州泛科新应用发展有限公司，并将日期倒签为1998年12月9日。

　　在星河丹堤的项目资料中，其开发商正是广州泛科新应用发展有限公司。而天眼查的股权结构图显示，泛科新的实际大股东为星河房地产开发有限公司。

　　无论是土地的位置面积、出让日期还是股权关系，广州泛科新取得的地块都与如今的星河丹堤不谋而合。

　　另据时代周报分析称，星河集团早就拿地，但是却等到森林公园完工后再动工，地价90元叫卖2万+，囤积的价值不言而喻。

　　当笔者致电星河华南区域营销副总经理马文帅关于产权缩水一事时，对方表示“应该不存在此情况”，但对于阳光家缘上的土地出让年限则没有作过多解释，便匆忙挂电。

　　单是这段背后的产权缩水故事，或许就足以成为楼盘的致命伤。

　　半山腰上的“修仙盘”，商业配套严重缺乏

　　区位评级：★★☆☆☆

　　星河丹堤位于南沙黄山鲁森林公园内，占地面积近40万㎡，西邻金岭北路，南接莞佛高速。

　　但其实项目的位置稍显尴尬，它既跳脱于配套最成熟的金洲——蕉门板块，又和南沙湾板块有一定距离，只能是夹在两者中间占山为王自得其乐。

　　而且是正正处于黄山鲁森林公园的半山腰上，要上来只能通过下面的蜿蜒陡峭的登山路。

　　交通方面，虽然有4号线经过，但离最近的广隆站要3公里（步行时间超半小时），好在项目门口有公交线路直达地铁站，不过间隔时间为20分钟/趟。

　　因为地势及生态保护的原因，规划中的地铁15号线只能将项目乃至整个黄山路包围其中，说的好听点是“进可繁华，退可宁静”，实则就是去哪都不方便。

　　虽然销售在极力辩解“15分钟能去到周边任何一个地方，只要有车”。嗯，你没听错，是只要有车....

　　另外，项目东侧一公里左右的山脚处有广州玉德堂陵园，但因为项目周边被山林环绕，视野上看不到，是否对日常生活有介怀就见仁见智了。

　　配套评级：★★☆☆☆

　　开盘了8年的星河丹堤楼栋已陆续建完，但是配套却迟迟都跟不上。

　　从沙盘图可以看出，虽然整个项目除了住宅楼部分外，还规划了不少高档会所，不过周边全是绿油油的森林绿地，商业配套几乎为零。

　　销售的术语也只是一直在避重就轻，“我们项目有钱大妈，以及即将开业的新鲜超市，还有专人负责送货上门，买菜这方面是完全不用担心的。”

　　那大型的购物、娱乐需求怎么办？对方则回应了两个选择：一是可从项目开车10几分钟，到达万达广场；二是，待明珠湾中央商务区成熟起来，业主下山就能享受到商圈生活。

　　当追问到具体时间时，销售支支吾吾地说“呃，这个没有这么快，预计应该要3到5年。”

　　项目周边情况

　　好在，项目自身配建的幼儿园预计今年9月就能开学，周边2公里左右还有已投入使用的市一级南沙区实验小学。

　　而3公里远的广州外国语学校附属学校也把星河丹堤纳入了招生范围，为项目的教育配套扳回了一些颜面。

　　不过山脚下仅有的南沙区妇幼保健院红岭分院只是个专科医院，显然无法满足一个近40万㎡体量楼盘的医疗需求。

　　综合起来，鉴于地段和配套的不力，以至于网上有用户留言，星河丹堤买来更适合修仙。

　　产品景观性不错，实用率高，价格对比周边并无优势

　　产品评级：★★★★☆

　　星河丹堤以联排低密院落和高层洋房的组合为主，分三期开发，共有168栋。

　　此前推出的G3栋，包括79-130平两到四房，目前剩下部分105㎡三房现楼，可南向望社区园林。

　　不过，有一说一，项目的产品部分做得还可以，整体方正实用，81%的实用率在市面也算是比较高了。

　　得益于择址黄山鲁森林公园的优势，绿化率高至45%，而容积率更控制在1.01，居住的景观性不错。

　　价格评级：★★☆☆☆

　　以105平为例，星河丹堤售价在2.6-2.7万/平，另外赠送业主一个产权车位。

　　对比目前周边的在售二手，碧桂园云麓半山23000元/㎡、茗荔雅苑17000元/㎡，同为主打山居改善型，但它们都处于山脚下，离金洲商圈和地铁也更近。

　　反观星河丹堤，依仗着深居山中的特点，新盘价格高于对面的二手房，投资意义并不大。

　　这从链家上的二手交易也能看出，仅成交的一套19年建楼的90平居室，以约2w/平的低价卖出，长远来看接盘能力有限。

　　再加上项目体量虽大，但发展至今自身配套仍不完善，衣食住行都不太方便，纯粹为了环境的改善可以考虑。

　　不过，别忘了项目的骚操作，从捂地惜售12年，到产权缩水20年，还要2.6万的定价来说，确是有点暗地里宰客的意味，对于眼睛雪亮的群众们而言，不买单也是可以理解。

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