崂山十年高端住宅发展与市场趋势

我昔东海上，崂山餐紫霞。诗人李白这两句诗，描述的正是崂山山海钟秀，人杰地灵的仙山姿态。

有人说崂山区是青岛的风水宝地，背山面海的地理资源优势让这里的房子一直热度不减。

“千难万难，不离崂山”本来是胡峄阳最著名的预言，意思就是说再难也不要离开崂山，因为这里是风水宝地。

而后这句话被不少青岛人用来形容崂山风景区美不胜收的自然资源，而现如今，这句话成了崂山区楼市的真实写照。

现在一提到崂山楼市，几乎可以想到就是豪宅、土豪的代表，依山傍海，环境适宜，且靠近青岛的政治、经济、文化中心香港路，所受关注与日俱增！

强势片区、回报率极高

十五年前，也就是2005年前后，崂山区的房价均价是4000—5000元每平米，这个价甚至低于市南区的一些楼盘价格。

当然，市北区浮山后区域也差不多这个价。也就是说，当时，崂山区房价还是比较亲民的，与周边区域比。

到2015年—2016年，情况发生了很大的变化。崂山中心区的商品房到了均价21000元/平左右，而那些定位高端的豪宅上涨幅度更是令人咋舌。

2015年前后，海大浮山校区地块诞生的世茂拾贰府、保利漫月山都卖出25000元/㎡左右的高价，而青岛冻粉厂原址建起的颐山源墅、海信高端项目海信天玺，均价更是高达40000-43000元/㎡。现在呢，世茂拾贰府、保利漫月山二手房挂牌价在65000元/平左右。

目前，颐景园、天泰馥香谷、 澳门花园、亚麦花园等香港东路周边小区价格大约在4—5万/平的区间。早期在这里置业的人首先体会到了资产的爆炸式增长。

当然有个小插曲，提醒各位，买房得认准品牌开发商。2016年，鲁德海德堡均价25000元/平。一期房子几经周折，终于交付了。然后入手晚的购房者，现在还在维权中，项目停工了，开发商出现了资金问题。

稀缺资源的稀缺产品

过去的这十五年，楼市处于“黄金时代”，只要你买房，不论什么样的房子，一段时间后再出售就能赚钱，这也就是楼市遍地黄金。

但随着楼市进入新阶段，一般的住宅由于同质化竞争严重，且供应量较大，已经难以用以前的传统方式赚钱了。目前看，三四线城市房价大部分停滞，只有少量一二线城市房价上涨。

以崂山楼市为例。与市北交界处有几家楼盘，但都是高层产品，公摊较大，容积率很高。崂山沿海一线，有海景楼盘，单价很高，海景高层房源。

再往青银高速两侧，也是高层住宅；株洲路附近配套较差，是崂山价格最低的区域。

那么，现在投资买房，该如何抉择？其实，最基本的原则没有变，那就是根据资源的稀缺性进行投资，普通住宅和商铺由于库存量大，已经不属于稀缺资源，只有一线城市和少部分二线城市还属于稀缺资源，所以它们的房价仍然会上涨。另外，还有另一种稀缺资源具有投资意义，就是高端别墅。

高端客户的第一选择

胡润研究院发布的《中国超高净值人群需求调研报告》中，将高净值人群定义为个人资产1000万元以上的人群，约占总人口的0.09%。中国的超高净值人群，即总资产超过5亿元人民币的人群占全国总人口的约0.001%。

在降息和经济增速放缓的背景下，各类产品收益率均大幅下降，市场缺乏优质投资机会。银行理财产品收益率的下滑，促使财富较多、投资渠道较为丰富的高净值人士积极寻求其它收益较高的投资机会。

贝恩公司数据显示，风险偏好为“中等收益，控制风险”类的人士占比60%以上，表明大多数高净值人群的投资风格趋向于稳健投资，他们把理财重心放在财富的平稳增长上。

从资产的关注度上看，在房产物业类别中，别墅相较于洋房、小高层、高层而言，价格更为“稳健”而且有潜力，其对土地的占有，就是对稀缺资源的占有。

对于别墅用地的严控，早在2003年有关部门就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的通知，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。

2016年6月，国土资源部召开新闻发布会，国土部表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅，空前严管控地。

受别墅产品的稀缺性影响，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。

另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品更趋于高端化。而且别墅这种高端产品具有较强的抗跌性，长期来看，价格会保持上涨的趋势。

崂山唯一的高端别墅

此地可求息，开门足野情。

窗明雨初歇，日落风更清。

苍藓槎根匝，碧烟水面生。

玩奇心自乐，暑月听蝉声。

坐落于午山怀抱中的鲁商蓝岸丽舍，因山势起伏具有层次感，别墅依山而建，使建筑与自然相映成趣。远远望去，满目尽是翠绿欲滴的山色，山、湖、建筑相融。

曾几何时，崂山楼市先后出现了一批别墅项目，比如弄海园、金海湾、海青花园、美林小镇、东方之珠花园别墅等。但这些大多是十年前的项目，都是二手房了。

目前，崂山区位置优越的高端别墅项目，鲁商蓝岸丽舍是唯一一家。

开发商的实力毋庸置疑，大型国企鲁商，实力品牌典范，山东省国资委唯一上市房地产企业，深耕青岛十多年。

项目择址崂山繁华城芯处，约3000亩午山湖畔——进可咫尺崂山丽达、金狮、金鼎等繁华商圈，畅享都市前沿潮流生活；退可归居午山、将军山、烟台山、西山及约3600㎡生态湖泊、约1000米生态河谷等山湖秘境中，乐享自然静谧山居生活。

鲁商蓝岸丽舍总占地面积约800亩，100%生态山居。建筑面积210—300平城市院别墅。别墅区容积率只有0.8。

仅26席 致敬崂山别墅生活的仰望！