一文读懂：广东房地产开发规模、结构与效益

　　广东省官方报告详解房地产发展趋势！

　　广东省统计局于5月6日发布的一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告显示，伴随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产逐渐成为经济增长的引擎和国民经济的支柱产业，但在发展的过程中也存在企业多，规模小，经营风险高；企业负债率过高；土地购置上涨较快，住房价格面临上涨压力等问题。

　　该研究报告利用2018年全国第四次经济普查数据，对广东房地产开发投资的规模、结构和效益进行分析，并对建立房地产发展长效机制提出相关建议。

　　2018年广东房企增加数量为历次普查之最

　　报告显示，2018年广东房地产企业增加的数量为历次普查之最。一方面，为进一步规范房地产市场的发展，遏制房价过快上涨，各级政府频繁出台调控政策，房地产企业面临前所未有的压力与挑战。

　　另一方面，土拍市场火热，地王频现，大量企业涌入房地产开发市场。从数据看，2018年，广东房地产企业资产突破十万亿，单个企业资产超十亿；投资规模和建设规模稳步扩大，企业的综合实力不断提高。

　　数据显示，2018年，广东全省房地产开发经营企业8721家，比2013年增加2140家，是历次普查中企业数增加最多的一次，平均每年增加428家。截至2018年末，全省房地产业企业资产总计111716.01亿元，比2013年末增长169.6%，年平均增速21.9%。

　　广东房地产开发建设在快速发展的同时，也对拉动经济增长发挥了重要作用。报告指出，2018年，广东房地产业增加值8022.41亿元，是2013年的1.91倍，占地区生产总值的比重为8.2%，比2013年提高 1.6个百分点；占第三产业的比重为15.2%，比2013年提高1.5个百分点。1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%，年均拉动经济增长0.5个百分点。

　　房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高，对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年，广东房地产开发投资占固定资产投资比重为28.4%，2018年上升至40.9%。

　　与此同时，房地产业的地位和作用也在不断增强。除大力改善人居条件外，也拓宽就业渠道，增加地方财力、带动相关产业发展。

　　数据显示，2018年，广东房地产就业人员比2013年增加近60万，达141.47万人，占就业人员的比重提高0.8个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时，也为地方的财政作出了巨大的贡献。2018年，广东房地产业税收收入3406.03亿元，占税收收入的14.4%。

　　带动相关产业发展方面，房地产业的快速发展，不仅带动冶金、建筑、建材、机械、家具、电器等行业的发展，有力促进金融、商务、交通、旅游等现代服务业的综合发展，并大力促进居民消费。

　　房企规模小负债率高，经营风险高

　　随着市场需求的上升，房地产业丰厚的利润吸引了众多的投资者，但同样也面临企业数量多，规模小，经营风险高的问题。

　　报告指出，2018年，全省8721家房地产开发企业中，完成投资额在10亿以上的企业292家，占全省单位数的3.3%，合计完成投资5785.33亿元，占全省开发投资的40.1%。开发投资额5亿以上的企业731家，企业数占比为8.4%，完成开发投资8853.11亿元，占全省房地产开发投资的61.4%。开发投资在1亿以下的企业3516家，占全部企业的40.3%。完成投资1131.18亿元，仅占开发投资比重的7.8%。

　　报告认为， 企业经营规模较小，如果有效需求不足，资金链就会承受压力，部分中小企业将面临无力融资而退出市场的风险。延期交楼、烂尾楼等现象就可能出现，市场不确定因素加大。

　　与此同时，资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标，企业资产负债率的适宜水平是40%-60%。2018年，广东房地产开发企业的资产负债率为79.9%，与2013年基本持平。其中资产负债率超过80%的有4899家，超过100%的有1305家。当前，广东房地产企业整体债务水平过高，行业存在一定的经营风险。

　　土地购置费上升较快，房价上涨压力增大

　　报告指出，2013-2018年，由于广东房地产销售市场较为火爆，带动土地价格不断上涨，土地购置费占投资比重随之上升。2018年，广东房地产开发企业土地购置费4921.64亿元，占完成投资比重上升为34.1%。

　　土地价格的不断上涨，助推住房价格上涨，对房价调控带来不小压力。根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格调查结果显示，2013-2018年，广州新建住宅价格指数同比上年分别上涨9.1%、24.1%、5.5%和2.3%，仅2014年下降4.7%。深圳分别上涨46.8%、23.5%、4.8%。仅2014年下降1.3%，2017年下降2.9%。

　　从房价收入比看，2018年广州和深圳分别为12.5%和36.3%，北京和上海分别为19.8%和15.8%。由此可见，由于深圳房价上涨过快，而居民收入跟不上房价上涨幅度，购房者的压力进一步加大，进而带来一系列社会矛盾。

　　而企业资金依赖银行贷款，信贷风险加大。同时，由于个人按揭贷款属于银行对个人的信贷，照此计算企业资金来源中银行信贷超过30%。根据人民银行的统计，2018年广东房地产贷款余额合计 53380.73亿元，占银行业各项贷款比重达36.8%。

　　一方面，信贷资金过度集中于房地产业，一旦出现房价大幅下降的情况，将严重影响银行稳健经营，并有可能给社会稳定带来隐患。

　　另一方面，在信贷资源有限的情况下，房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且，在房价“只涨不跌”的预期下，更易滋生投机行为，使资金继续“脱实向虚”，流向房地产市场，这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。

　　建立房地产发展长效机制的几点建议

　　报告也对建立房地产发展长效机制提出了多项建议。包括建立健全法律法规，确保房地产税征收稳步推进。

　　具体内容如下：

　　（一）建立健全法律法规，确保房地产税征收稳步推进。

　　一是要在发挥房地产税作用的前提下，体现税收公平，保障政府税收收入，拓展税基。在具体征收中，需要将城市范围内的商品房、办公楼、商业营业用房等纳入征税范围。二是要完善税制结构，实现税收调节收入分配的功能。通过适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费，重点增加持有环节的税种，改革房地产税制。

　　（二）完善土地供应，制定结构合理的多元供应模式。

　　一是要加大土地供应的监管力度，探索差异化土地供应方式，使土地供应的优化成为房地产长效机制建设的起点。二是要加大保障房供应，包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房等社会保障性住房。增加保障房开发的土地供给和扶持力度。三是完善共有产权房土地供应。四是推行长期租赁，将租赁住房的土地供应加入供地计划编制中。

　　（三）改革财政制度，降低政府对土地的依赖。

　　一是以经济发展扩大税源。地方政府要创新经济发展方式，以产业结构的转型升级以及高新技术企业为重点，提高产业附加值，扩大税源，降低政府对土地财政的依赖性。二是以房地产税来规范土地财政，为地方政府提供规模合理的土地税收收入，引导地方政府逐步放弃对土地市场的直接干预。

　　（四）优化资源配置，推动资源均等化建设。

　　资源配置不合理是房地产乱象的重要因素，资源在一二线城市的过度集中是房地产调控的难点，也导致了越来越严重的大城市病，如交通拥堵、环境污染等。因此，必须推动公共资源均等化建设，合理引导公共资源从城市中心地区向周边分散，加大中小城市公共资源建设的投入力度，重点优化教育、医疗等与人民群众利益密切相关的公共资源的配置。

　　来源：广东省统计局、澎湃新闻

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