应知：集体经营性建设用地使用权价格的5种评估方法！

字数990/阅读需要约2分钟

自然资源部与中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》（以下简称《技术指引》），在4月22日正式发布实施。

《技术指引》通过构建全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范了农村集体土地价格评估，为集体土地入市解决了一个定价难题。

《技术指引》包括12部分内容，在这里我们就其中一部分，即集体经营性建设用地使用权价格评估，进行梳理。该指引对集体经营性建设用地使用权价格进行评估的方法主要规定了5种：

一、收益还原法。采用这种评估方法，需要考虑年总收益、年总费用、还原率。确定年总收益时，如果待估宗地缺少经营收益资料的，可采用当地类似产业的客观经营收益数据，经过校核修正；年总费用按照当地相关规定计算；确定还原率时，通过土地纯收益与价格比率法测算还原率，如果缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地不超过3个百分点的比例。

二、市场比较法。只有在有集体土地交易实例时，才能采用这种方法。当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限但应根据市场变化进行必要的修正。

三、成本逼近法。采用这种评估方法，需要考虑土地取得费、土地开发费、确定相关税费、利息、土地增值等因素。确定土地取得费时，需要结合所处区域的用地结构。对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，需要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。

四、公示地价系数修正法。在制定并发布了集体公示地价的区域，可采用这种方法进行评估。但不得采用国有建设用地公示地价体系直接修正评估集体建设用地价格。

另外，在评估的过程中，还可以采用剩余法。运用各主要估价方法评估集体经营性建设用地使用权价格时，除参照遵循《城镇土地估价规程》的相关规定，还应关注集体土地市场发育情况、集体土地空间分布特征等对地价形成的潜在影响。

以上，就是对集体经营性建设用地使用权价格评估方法的简要梳理。集体土地入市是一个复杂的过程，关乎亿万农民的切身利益，除了对估价方法作出规定外，对于哪些集体建设用地可以入市，怎么入市，入市之后的土地增值收益如何分配等问题，相关政府部门还需要进一步细化明确。