最近，东莞城区珑远翠珑湾和海德琥珀台新房住宅备案价破“4万”，城区房价不断走高，在城区工作的刚需群体在城区买房更加遥不可及，跨镇街置业成了刚需群体的重要选项。
△海德琥珀台备案价
高埗、石碣享受城区片区发展红利
在城区四街道的周边镇街中，同属城区片区的高埗和石碣成了城区刚需群体外溢的热门地点。
△高埗连接城区的大桥
高埗与市区仅相隔一条东江南支流，高埗主要通过万江高埗大桥、梨川大桥和大王洲桥三座桥梁与城区相连，自驾前往市区便利。
2018年，市规划局发布的《关于东莞市高埗镇近期建设规划（2017-2020年）的批前公示》显示，高埗镇将打造成为市中心区的“后花园”。
△高埗规划图
自2017年高埗被纳入东莞城区后，高埗的房价从均价1.2万元/㎡不断上涨至目前的1.7万元/㎡左右。即便如次，相较于南城、东城等传统中心城区已经“3万+”的房价，高埗的楼市价格仍算“亲民”。
△高埗房价变化表（数据来源：东莞中原战略研究中心）
高埗去年便诞生了一个网红盘，万科第五城自开盘之后便成为了城区刚需客户的“心头好”，已于去年清盘。高埗的楼市发展不充分，目前供应以安联尚璟一家为主，目前在售130-143㎡叠墅，均价2.3-2.8万元/㎡，洋房预计今年5、6月份开盘，位于安联尚璟旁边的新世纪颐龙湾目前二手房挂牌价在1.86万元/㎡左右。
△安联尚璟沙盘图
安联难以复刻第五城的热销奇迹
安联尚璟位于高埗镇冼沙片区，东面临近高埗镇镇府和高埗广场，但西面多数为工业园区，地处中部工业组团与新中心服务组团结合部。
△图：高埗镇政府
高埗现有的产业多以劳动密集型为主的加工型企业，一定程度上对居住舒适性和城市化发展会产生一定影响。
项目周边商业主要以沿街商业模式为主，大型商业配套相对较少，整体商业档次较低。
△图：安联尚璟周边沿街商业
高埗教育和医院配套基础薄弱，缺乏亮点和特色。教育配套资源：高埗有中心小学、东联、西联、冼沙和江城小学；医疗配套：高埗医院为二级医院。
安联尚璟虽被评为高埗十大亮点工程项目之一，但是想要复刻万科第五城的热销奇迹可能性并不大。高埗自从被纳入城区片区，房价已经补涨过了，去年万科第五城也去化了一大批城区刚需客户。
万科自从2004年进驻东莞，截止目前，已经布局了东莞20多个镇街，开发了万科金域华府、万科金地·天空之城、万科江南院子等精品项目。万科的品牌形象已经深入人心，“一辈子总要住一次万科”更是成为东莞市民耳熟能详的一句广告语。
万科第五城是富华宏大厂区“三旧”改造项目，项目总建面约36万㎡，其中包括约7万㎡社区园林，有14栋高层建筑，共2748户。万科第五城超过1万人住户规模的社区体量与万科深耕东莞16年的品牌效应，也是促使其成为网红盘的重要原因。
石碣与高埗的竞争中略处上风
石碣同样享受划入城区片区的利好、承接主城区需求外溢而出现置业热潮，也出现过如阳光城愉景湾、卓越弥敦道等人气热盘。
△石碣规划图
石碣的交通比高埗而言更有优势。石碣、高埗与主城区轨道交通的联通短期内不可实现，最为便捷的就是地铁2号线东城段站点对石碣的辐射。石碣通过石碣大桥、大王洲桥（建成于1998年）、东江大桥（建成于2009年）三座大桥与东城连接。石碣还拥有一个莞深高速路口，可直通广州、深圳。
石碣的经济也略微优于高埗。石碣2018年GDP约为186亿元，排名第17位；高埗2018年GDP约为148亿元，排列第19位。同时，石碣的产业相对集中，核心支柱产业是电子信息产业。而高埗则是以陶瓷、眼镜、运动鞋、电子信息为支柱产业。
石碣相比高埗，拥有更集中的商业配套。石碣商业中心主要以石碣镇政府向外扩散，南铭商业广场，合信地王广场，街心广场一带，而高埗主要以临街商业为主。
△石碣在售楼盘
石碣相对于高埗，楼盘供应量也比较充足，目前在售洋房的均价在17000-23000元/㎡区间。高埗由于与石碣地缘相近，城区外溢客户在购房时会对两者进行对比，高埗安联尚璟与石碣的楼盘存在着竞争。
刚需客户跨镇街置业有不少选择
道滘、寮步、茶山、厚街和望牛墩等镇街也位于市区周边，同样也是城区刚需客户跨镇街置业的选择。寮步、厚街、茶山的新房价格较多已是“2万+”，甚至寮步的珑远翠珑湾房价已是3.1万元/㎡。
△茶山火车站TOD
寮步、道滘和茶山等镇街相较于高埗、石碣的优势在于拥有轨道交通，寮步规划有莞惠城轨寮步站TOD、茶山有东莞火车站和茶山地铁站双TOD、道滘也拥有地铁号线陈屋站。
△2019年东莞GDP排名前十镇街
厚街、寮步等镇街经济相对石碣、高埗较好，商业配套相对成熟。据2019年公布的经济数据显示，厚街、寮步GDP分别为412.8亿元和334.28亿元，均排在东莞前十名之内。同时，厚街拥有万达商场、大润发等大型商场，有利于增加对于跨镇区置业客户的吸引力。
高埗、石碣并非城区客户外溢的唯一选择，城区客户在跨镇街置业时也需要好好考虑一番，究竟是选择商业配套成熟的镇街，还是选择价格洼地的镇街。
时事：
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