跨过千亿后 杭州地产巨头滨江的狂喜与忧愁

如果把2020年的滨江集团拟人化，那按霸道总裁小说法则，故事里应该有这么一段：

随着一阵低沉高分贝的引擎声浪，一辆崭新的玛莎拉蒂总裁，停在了庆春东路38号建筑物前，副驾驶上秘书样的年轻人利索地解开安全带，走下车，打开后排右侧的车门，对车内闭着眼睛蹙眉略有所思样的男子，恭敬地说道：“滨总，到了。”

男人睁开眼睛，低声回应了句：“嗯。”而后整了整自己阿玛尼定制衬衫和西装领子，缓缓起身走出车子。而写字楼前，工作人员已经列成两队，面挂笑容等侯在车门两旁。

他欣慰地点点头，在穿越人群之后，一边走向直达顶楼总裁室的专用电梯，一边对身旁的秘书低声说道：“公司业绩突破千亿大家高兴我都知道，但以后这些形式就不用搞了。另外通知人事部，今年春节假期就定个19天吧，再拿些资金出来，给大家做旅游津贴，具体计划让她定一下，下午和我汇报”。

秘书一听，双眼之中皆是不可思议的神，但语气依然故作镇定地回答道：“是，滨总。那今年的收支计划，也是在下午汇报吗？”男人下意识地抿了下嘴，在电梯门打开的那刻，丢下一句：“延到明天吧，让财务部在今年的支出计划里加一项薪酬调整，6月以后弄个全员加薪”，而后，就径直地走进电梯，只留下门外已被得突如其来的幸福撞击得呆若木鸡的秘书一人……

财务成色优秀

分红投资高调

2019年，滨江实现销售额1120.6亿元，同比增长32%，正式跨过千亿。

之后，“高调”就成了滨江的新人设。

除了对内高调放假、高调奖励外，对外滨江也在高调分红、高调增储——

2019年年报告中，滨江表示：拟每10股派现金红利1.32元（含税）。以此计算，预计现金分红金额（含税）约达4.11亿元，同比增长20%，占归母净利润比例为25.18%，同比2018年的15.3%上升了9.84个百分点。

而在土地市场，4月28日，滨江以总价56.42亿元+自持11%竞得杭州景芳三堡单元江河汇综合体北侧的商住地，成交楼面价约42607元/平方米，溢价率29.9%；而再往前不到10天里，滨江还在4月20日时，以16.69亿元竞得杭州萧山区10号地块，在4月17日时，以5.75亿竞得杭州淳安县珍珠半岛两宗商住地。

作为一家新晋千亿房企，滨江确有高调的资本，尤其是在财务数字上，与近些年通过激进高周转而冲进千亿阵营的房企有明显区别：

• 它在年内实现营业总收入249.55亿元，同比增长18.18%，其中地产开发结转收入242.2亿元，同比增长19.5%。且并表里的预收账款中购房款余额同比增长120.7%至555.41亿元，已售未结资源充裕，可覆盖当期地产结转收入2.3倍
• 它实现毛利润87.59亿元，同比增长16.05%；净利润为39.73亿元，同比增加26.04%，归母净利润同比上升34.03%至16.31亿元
• 它在2019年末拥有的流动货币资金为120.17亿元，同比增长了67.14%，而对应的一年内需偿还有息债务为80.25亿元。期末净负债率78.1%，同比下降10.5个百分点，财务安全
• 它的融资加权利率同比降低0.2pct，仅为5.6%，大大低于其他民营房企，且今年年初至今的5次发债利率加权成本进一步降至3.72%

单一重仓制衡发展

大量合作瓜分净利

漂亮的财务数字背后，一个重要原因就是，对于千亿规模，滨江不似其他房企，从100亿到1000亿，采取了4年冲、5年冲甚至提前冲的时间表，滨江是已蓄谋了已久——早在2015年时，滨江就提出要在2018年冲刺“千亿”的目标，然而最后2018年的销售额，只定格到了850.1亿元。

而导致滨江规模提升受阻的关键，是它与其他新千亿房企的另一个重要区别，也是它当下仍存在的最大弊端——单一区域比重过大。

2014年时，滨江集团全年实现销售124.6亿元（含协议金额不含代建业务），其中杭州市场贡献额就超过100亿元，其余的为浙江省内其他城市贡献。

2015年之后，滨江才开始走出浙江——当年首入上海，2016年首入深圳，2018年首进上饶。

但从成果来看，滨江的全国化布局进程，可以说是及其缓慢——截止2019年末，滨江土地储备可售货值约2500亿元，其中杭州占57.3%，浙江省内其他城市约占25.8%，而省外上海、深圳、江苏南通和江西上饶一共占比仅约16.9%。

且滨江2019年新增的295.39万平方米计容建筑面积，全部集中在浙江省内，今年以来所拿的6幅地块，有5幅聚焦于杭州。

在滨江2019年249.55亿元的营业收入中，杭州区域的营收占到了148.08亿元，比重约为59.34%；而来自金华、嘉兴等浙江其他地区的营收占比为20.96%。虽然杭州区域的营收占比相比2017、2018年93.23%以及90.83%的营收占比有了明显突破，但约60%的单城占比，以及浙江省80.3%的营收占比，仍属于高度重仓。

但滨江管理层看起来并不担忧，在4月29日的业绩说明会上，滨江集团董秘李渊表示，因开发企业的产品为不动产，故受地域影响较大。一直以来，滨江集团在浙江的客户认可度较高，但近些年，通过已经交付的上海公园壹号，热销的江苏南通项目，江西上饶项目，开工的深圳福田项目，滨江已进一步得到了不同区域的市场认可。且滨江目前和全国地产前20强进入浙江的15家都有合作，其中95%的项目均由公司操盘。

值得说的是，虽然滨江基于合作优势，实现了规模的快速扩张，但是随之而来的一个问题是企业的净利润被少数股东大量瓜分——数据显示，2015年－2018年，滨江集团新增土储权益建面占比分别为33.4%、28%、48.8%、38.5%，到了2019年，才突破50%提高到52.8%。

而权益销售额方面，虽然滨江集团没有公布销售额数据，但是据亿翰智库公布的数据显示，滨江集团在2019年实现全口径销售额1120.5亿元，权益销售额仅为447.3亿元，权益销售额仅为全口径销售额的39.92%。

亿翰智库就在研报中表示，通过统计滨江集团2016-2019年滨江集团的少数股东权益占比，以及少数股东损益占比数据，亿翰发现自2018年起滨江集团的少数股东权益快速提升——2018年少数股东损益占比达到61.39%，少数股东损益已超过归属于母公司所有者的净利润。

而2019年，企业的少数股东权益为58.45亿元，在企业所有者权益中占26.08%，少数股东损益占比虽然小幅下滑至58.94%，但仍然瓜分了过半的净利润。

另外，2018年和2019年少数股东损益占比明显高于少数股东权益占比，因此，还可能存在的问题是滨江的合作项目净利润率更高，而企业独自开发的项目净利润率更低。

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