买房必看！买房后发现五证不全怎么维权

律师直答

1.五证不全的商品房买卖的合同是否有效？

一般无效，如果在一审起诉前取得预售许可证则合同有效。

2.合同判决无效后的法律后果？

首先返还已缴纳的房屋款，可以要求开发商承担资金占用费，即利息。如果买方也有过错，则也承担相应的费用。

法院判例

案件事实

原告董某与被告西安某某房地产开发有限公司，2013年7月30日签订了《某某认购协议书》，约定其购买被告开发的位于西安市大兴新区某某号房屋，同日，其支付购房款的30%（含定金）共计151633元。双方约定的交房时间为2015年12月31日，但被告迟迟不交房，现因被告未取得商品房预售许可证，且不能按时交房。原告董某某向本院提出诉讼请求：1、其与被告签订的《某某认购协议书》无效；2、被告退还已交购房款151633元并赔偿利息损失（按央行同期贷款利率计算，自交款之日起计至给付之日止）。

被告某某公司辩称，某某项目是大白杨东村城中村改造项目，具有特殊性，该项目至今未取得土地使用权证，本案不适用商品房相关法规。原告与其公司签订协议时，明知是城改项目公司无预售许可证而与其签订认购协议书，故该认购协议应继续履行。

法院论证

本院认为，原、被告签订的《某某认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取了原告购房款，故原、被告签订的《某某认购协议书》依法应认定为商品房买卖合同。因原、被告签订商品房买卖合同时，被告未取得商品房预售许可证，截至本案庭审结束前仍未取得商品房预售许可证，故该协议书应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，故原告要求被告返还支付的购房款151633元的诉讼请求符合有关法律规定，本院应予支持。

原告要求被告承担已交购房款按同期银行贷款利息计算损失一节，因原告在签订合同时，未尽到审查义务，对造成合同无效的后果亦存在过错，而被告实际占用了原告所交购房款，故应按照中国人民银行同期存款利率赔偿原告已交购房款的损失。

判决结果：

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

　　一、原告董某某与被告西安某某房地产开发有限公司于2013年7月30日签订的《某某认购协议书》无效；

　　二、被告西安某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告董某某购房款151633元，并赔偿损失（以151633元为基数，按中国人民银行同期存款利率支付原告董某某自2013年7月30日起至本判决确定给付之日止的利息）。

案件评析

开发商对没有取得预售许可证所签订的商品房的买卖合同无效。

开发商预售房屋时，应取得以下五证：第一个是《国有土地使用证》(国土局),第二个是《建设用地规划许可证》(规划局), 第三个是《建设工程规划许可证》(规划局), 第四个是《建设工程施工证》(建设局), 第五个是《商品房预售许可证》从政府审批程序来看，要想取得预售许可证，必然是已取得前面四个证。所以大家说五证也说预售许可证。

本案中双方所签订的买卖合同应确认无效，根据《城市商品房预售管理办法》商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售商品房计算，投入达到总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中被告在一审结束前也没有取得预售许可证，根据《最高院商品房买卖合同纠纷解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明应当认定有效。

律师建议

在城市买房子的时候，什么都不重要，证件是最重要的，国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，预售证，这些证件，作为买房子的朋友你们一定要注意看清这些证到底有没有。一些不良开发商，烂尾楼的圈钱行为，有可能以后官司打赢了，开发商已经破产，导致拿不到退款，判决书成为一纸空文。买房的时候，律师建议还是买一些有保障性的大开发商的房最好，如果考虑到资金，买房一定要注意好相应的证件，在网上了解清楚该开发商的实际实力和口碑，一定不要随意听销售人员给你的鼓舞煽动，自己要有一定的主见。你是买房的，你要为自己的所有考虑，不要为了价位的便宜，不要为了一点点所谓的活动折扣就把你辛苦的钱套进去了。