苏州新区二手房各板块最新挂牌价 涨幅分析 买房建议

本文分区域统计了新区大部分小区18年6月、19年5月、20年5月的挂牌价，做了涨幅对比，数据来源是贝壳网、安居客。由于信息的时效性，不可能做到百分百准确，存在些许误差部分还请见谅。

小区排名是根据贝壳最新挂牌量依序递减，也就是说越靠近前面的小区，数据也更为精确。统计的价格为挂牌价，正常来说会比成交价相对高一些（因为包括了中介费和谈价的空间）。

个人意见：一般成交价是挂牌价的9折左右（急售除外）。

有人可能会疑惑今年房价基本没有涨，为什么这些挂牌数据还是涨幅居多，特此说明挂牌价变化不是单独指今年，而是过去1年时间内的波动。

以下是正文：

1.狮山：同比去年平均涨幅：10.68%

狮山各小区挂牌数据

一、平均涨幅只统计了挂牌量超过20套小区数据。

二、高于平均涨幅的小区，以双实验学区为主，尤其沁怡家园去年确定双实验学区后，两年时间内大幅上涨，去年涨幅居多的如狮山峰汇、青庭国际等房源后劲明显不足，相反去年涨幅偏低的小区有所反弹。

三、路劲香港时光持续横盘，结合成交价可谓阴跌，同时还有挹翠华庭、嘉多利花园、百合花公寓、狮山丽舍等小区也面临同样情况，以上几个小区慎重考虑。

上图所示，18-19年涨幅前五无一例外全部带有很明显的特征，实验学区房、低总价。

再看19-20年涨幅前五的小区也有一个非常明显的特征，18-19年期间涨幅很低，补涨现象非常明显。

之前有人问补涨看区域能不能解释详细一点，上面这段内容就比较详细，不举例说明了。

狮山这边二手房目前遇到一个很明显的困境，受限价新房压制，大户基本卖不动，小户学区还算比较紧俏，不过狮山限价新房今年库存预计去化8成以上，且3年之内限售，没有新地块补充的话，明年这种局面或许会缓解。

同时由于限价新房的存在，今年狮山非常适合置换改善入手

考虑狮山建议：

抢限价新房，老破大学区房慎重，尤其不带电梯老小区顶带阁。

2.科技城：同比去年平均涨幅：14.65%

科技城各小区挂牌数据

科技城目前二手房挂牌基本全面破3，尤其朗诗绿洲更是直接破4，涨幅非常高。

上个月底金茂府叠墅刚刚开盘，400-500万房源开盘全部售罄，笔者说过400万+的市场上，科技城已经成了狮山板块的竞品，整个板块这几年涨幅非常稳定，每年都位于新区头部，也是“三大新城”涨幅之首。

曾经8K、9K刚需板块如今早已摇身变成了改善，主要还是因为学区。

考虑科技城建议

先看板块内新房，金茂府高层科技住宅预计9-10月加推，不急的可以等等，目前板块内部分小区受接下来施教区划分影响，也有不少高性价比二手房源可以淘淘。

3.枫桥：同比去年平均涨幅：10.99%

枫桥各小区挂牌数据

不管你愿不愿意相信，枫桥对改善的吸引力已经不如科技城，实验中学马运路校区市场影响力一般，大多家长并不认可。

受益于离狮山很近，枫桥不少老小区涨幅比例很不错，像枫津新村这种直接破3万，个人感觉枫桥不少老小区现在性价比非常一般。

250万预算大可选择浒关次新小区，3号线地铁到枫桥也就10-15分钟，何必选择居住环境不好的老破小？况且枫桥学区也一般，市场并不追捧。

考虑枫桥建议：

首推次新带实验小学学区（狮山名门等），其次老小区带实验小学学区（何山花园等），高总价学区一般的老破大慎重考虑。

4.浒关：同比去年平均涨幅：6.76%

浒关各小区挂牌数据

浒关目前两极分化很明显了，过去一年板块内次新小区涨幅遥遥领先

老破拆迁小区经过一年涨幅后，彻底和不少刚需说拜拜，加上通安等新房分流，市场吸引力已经非常很低，加上该区域内新房集中在浒关老街附近位置一般，永旺附近次新商品房性价比就凸显出来。

整个区域很明显可以看出，没有学区加持的老破大几乎没有吸引力。

考虑浒关建议：

之前笔者做的浒关购房推荐，基本以次新二手小区为主，参考方案如下图，对浒关长期看好，不多解释，推荐指数优先于吴中、相城等同价位区域。

5.马涧：同比去年平均涨幅：5.58%

马涧各小区挂牌数据

马涧18-19年涨幅主要受益于枫桥老破小涨幅带来的挤压，板块自身没有什么大利好，后劲明显不足。

考虑马涧建议：

去年建议跟浒关做对比，今年还是同样建议，侧重考虑浒关。

6.横塘：同比去年平均涨幅：16.42%

横塘各小区挂牌数据

横塘是去年新区启动最晚的一个板块，典型的补涨。整个区域比较偏向自住，投资很少，和马涧一样自身没有什么利好，缺乏上涨动力，预计后期市场不会太高。

去年学府中学中考成绩不错，预算不是非常多的刚需，考虑自住兼顾学区的可以选择该板块。

考虑横塘建议：

尽量选择小户靠近3号线地铁口的房源。

其他区的统计后期会陆续发布，敬请关注，数据来源贝壳网，仅供参考。

以上建议只代表个人想法，不做为任何买房推荐依据，如有不同意见者请以自己想法为准。