望牛墩值不值得买？镇内唯一别墅盘首开售罄。

望牛墩楼市概况

望牛 墩属于水乡新城规划的一部分，濒临珠江口，东连万江区和道滘镇，西接麻涌镇，南靠洪梅镇，北依中堂镇，离东莞城区仅10公里。

望牛墩镇内道路四通八达，其中南北纵向的广深高速公路、107国道、西部干线和东西横向的望牛墩大道、望洪公路、北环路，构筑起三纵三横的交通路网。

|东莞西站

同时，去年年底开通的穗深城际途经望牛墩，未来东莞西站将汇聚穗深城际、佛莞城轨、莞惠城轨、东莞地铁1号线等轨道交通，便利通达粤港澳大湾区。

望牛墩在东莞各镇街中存在感比较薄弱。截至2018年底，望牛墩常住人口约10万人，其中户籍人口5.05万人。望牛墩2019年在全国千强镇排名为360，相比2018年上升5位，在东莞所有镇街里排名第27位。

|望牛墩在售楼盘

望牛墩由于人口和经济体量不大，房地产发展较为缓慢。目前望牛墩在售楼盘仅有恒大翡翠华庭和首创禧瑞阅府，新房供应量不足。由于市场小，望牛墩洋房的价格也一直在东莞各大镇街中垫底。2020年3月份，望牛墩新房的网签均价为14968元/㎡，是东莞仅有的三个新房网签价格在1.5万元/㎡以下的镇街之一。

首创禧瑞阅府别墅开盘情况

去年5月22日，首创仅用24秒就以最高限价94650万元+自持年限40年锁定望牛墩3.8万平商住地，如今开发成首创禧瑞阅府。首创禧瑞阅府于上周六首开11、12、14、15栋别墅共40套，别墅面积约143㎡，价格约390-470万元/套，开盘当日别墅售罄。

|首创·禧瑞阅府沙盘图

首创禧瑞阅府位于望牛墩镇中心区，该片区将打造成为望牛墩新城市中心，片区内规划多宗住宅用地。项目紧邻望牛墩镇政府，周边分布恒大翡翠华庭、海德骏园等多个成熟小区，居住氛围浓厚，附近有嘉荣购物广场、万家福购物广场、望牛墩中心市场，生活配套较为完善。

|万家福购物广场

项目附近教育配套也比较丰富。1公里范围内有，望牛墩实验小学、望牛墩中心幼儿园、望牛墩第二幼儿园等教育资源。项目周边还有望牛墩水乡公园、望牛墩滨江体育公园及望牛墩文化广场等休闲娱乐配套。

首创·禧瑞阅府周边市政道路成熟，紧邻环城路，通往城区便捷。从城区出发去项目只需半个小时左右的车程。而且首创·禧瑞阅府距离东莞西站约15分钟车程，东莞西站为水乡新城的轨道交通枢纽，距离京港澳高速望牛墩收费站约5公里，自驾去广州也非常便捷。

对标水乡片区其他别墅产品

首创禧瑞阅府别墅产品为乐高别墅，别墅区域较为密集，居住私密性不足，并且别墅产品的花园面积仅约30㎡，花园面积较小。同时，该项目的绿化率虽有31.05%，但是小区内部并没有专门用于打造园林的空间。

|首创周边楼盘

水乡片区目前在售别墅的新盘有卓越金茂浅水湾、招商雍华府、碧桂园信鸿铜雀台等。水乡片区别墅的均价最高约3万元/㎡，卓越金茂浅水湾和招商雍华府建面约143㎡别墅价格约400万/套，价格比首创·禧瑞阅府更实惠。

首创禧瑞阅府的别墅户型以及价格相较水乡片区的其他别墅产品并无优势，但是其别墅首开售罄的原因究竟是什么？

首创别墅开盘售罄的原因

据小编了解，首创禧瑞阅府别墅成交客户有约7成客户来自望牛墩本地，其余多为城区客户。目前，首创为望牛墩唯一的别墅在售楼盘，而且望牛墩也没有二手别墅挂牌出售。

首创附近的恒大翡翠华庭为望牛墩另一个在售新盘，洋房均价约1.55万/㎡。周边其他楼盘均为二手房，海德骏园二手房挂牌价约9751元/㎡，四季名苑二手房挂牌价约10552元/㎡。长期以来缺乏别墅供应，望牛墩本地别墅客户的购房需求被抑制，本次首创的别墅供应使本地的别墅购房需求得到释放。

|望牛墩二手房价

同时，望牛墩的学位较其它镇街要充裕，仅2018年提供给积分入学的就将近千人，只需要积分66.5即可入读一年级，比城区要低数十分。距离项目仅约900米的望牛墩中学，则为省一级中学，建校至今已有50余年历史，曾在2018年各校中考成绩中，位列全市第六。教育资源，成为了首创禧瑞阅府吸引客户的重要因素。

|望牛墩中学

首创禧瑞阅府吸引城区客户在于交通的便利性，望牛墩通过环城路与城区紧密相连，从项目出发至南城CBD，开车约20分钟，且全程无红绿灯。

根据东莞市住房和城乡建设局官网数据，恒大翡翠华庭最新备案的32栋商住楼，均价达到了16800元/㎡，带精装修，主打三个户型，包括102-118㎡的三房和137㎡的四房。而首创禧瑞阅府为望牛墩的地王项目，后期推出的产品预计也会成为镇内的价格标杆。

|恒大翡翠华庭备案价

望牛墩的GDP在东莞排名靠后，本地客户的购买力一般，而1.7万元/㎡的洋房价格在城区周边的镇区亦有不少选择，虽然首创首开别墅即售罄，但是其产品想要快速销控还是存在着不小的难度。

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