重磅！浙江酒店式公寓可落集体户，商住公寓真的值得买么？

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浙江落户新政：酒店式公寓可落集体户

今天（4月28日）上午，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》（以下简称《户口规定》）及10条便民举措，规定将于5月1日正式实施。

这10条便民举措“干货满满”，聚焦办事难、办理慢、办事繁等问题，努力消除政策性障碍和限制性条款，并在居民身份证管理方面推行了多项便利。其中，最值得关注的，是第4条——允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。对于酒店式公寓来说，这绝对是超重磅级消息！

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酒店式公寓真的值得买么？

众所周知，酒店式公寓属于非住宅类用房，土地使用年限通常只有：40年（商业产权）、50年（办公产权），相比70年的住宅产权，仅在土地使用年限上，就天然的打了6-7折。

酒店式公寓通常的卖点就是：不限购、不限贷，不占用你的（住宅）购房资格，不计你的（住宅）购房套数。对一些深受限购、缴保年限影响的城市，急需购房的刚需似有一定的吸引力。但是，北京、上海等真正从严限购，严控户籍人口的城市，非但是买房与落户脱钩，更是从2017年起，就已实施了“禁止新的酒店式公寓产品上市”的措施，以期从源头上杜绝这种“类住宅”让购房者有规避限购的“擦边球”可打。

当然，随着房地产调控进入“一城一策，精准施策”的新阶段，广州、浙江（本次）也有放宽酒店式公寓流通、落户的利好措施出台。但必须指出，酒店式公寓在以下方面，与住宅还是有差距的：

（1）信贷方面

购买酒店式公寓，不能使用公积金，只能纯商业贷款，首付不得低于50%，贷款年限最长10年；

（2）入住成本方面

酒店式公寓属于商用地产，水、电、天然气、通讯、网络、物业管理费等方面，均按商用标准收取，较民用标准要贵。

（3）居住功能缺陷方面

大多数酒店式公寓，是不会接入煤气、天然气等设施的，也极少有外置阳台，因此，只能使用电磁炉烹煮，且晒衣晾被等不太可能挑出窗外，尽情的吸收阳光。且很多酒店式公寓设计，与普通酒店客房无异，一层10几、20几户，多为1室无独立客厅的小户型，这种户型作为开始落脚一个新城市的短租“过渡房”还行，真正成家立业，有小孩了，其居住功能的局限性就立马显现出来了。

（4）户籍学籍方面

大多数城市的酒店式公寓，并不能捆绑落户，因此购买酒店式公寓，也就享受不到公寓所在地的户籍、医保和子女根据划块入读名校的机会。

（5）卖出税收方面

酒店式公寓如果卖出，需按“非住宅类用房”的税费标准来征收：

一、业主方（上家）需缴纳税费：

• 增值税=（核定价-购入价格）÷1.05×5%
• 附加税=（核定价-购入价格）÷1.05×0.55%
• 印花税=合同价×0.05%
• 土地增值税=增值额×税率-扣除合计x速算扣除系数
• 扣除合计=购入价格+购入契税+附加税+本次印花税+评估费+折旧
• 增值额=售出价格-增值税-扣除合计
• 折旧费=购入价格×5%×年限
• 增值率=增值额÷扣除合计

增值率≤50%→税率30%→速算扣除系数0

50%<增值率≤100%→税率40%→速算扣除系数5%

100%＜增值率≤200%→税率50%→速算扣除系数15%

200%＜增值率→税率60%→速算扣除系数35

个人所得税=（核定价-购入价格-土地增值税-增值税及附加税-购入契税-评估费-印花税）×20%

二、客户方（下家）需缴纳税费：

契税=（核定价-增值税）×3%

印花税=合同价×0.05%

交易登记费：550元

抵押登记费：550元

没有年限满二或满五导致的税费变化。

相比纯住宅，普遍只征收差额的5.65%营业税（满2或5年且唯一住房免征）+全额1-2%的个人所得税，酒店式公寓则要征收差额5.65%营业税+差额20%的个人所得税+净利润30%-60%的土地增值税，也就是说你房产增值盈利部分的超过50%将被征税，这样的房子，投资价值其实是远远低于纯住宅的。

综上，酒店式公寓通常是“易租难卖”，且由于交易税费严苛，投资获利空间非常小。

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建议先办人才落户，再直接买住宅好！

目前，长三角除了上海之外，包括浙江杭州、宁波，江苏南京、苏州、无锡在内的“准一线、强二线”城市人才落户政策都比较宽松，基本上都是全日制本科敞开落户，大专+年龄限制+一定期限的社保，也能落户。如果真想长期扎根落户这些城市的，还是先办落户，再买纯住宅为好。没有必要“曲线救国”，去碰酒店式公寓，以免错失最佳入场时机！