房子和房子之间的价差，究竟是如何一步步拉开的？

撰文：乔治 美编：刀妹 校对：紫藤

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一路之隔，房价为何相差一倍？

疫情期间，讨论房地产投资，显得那么不合时宜，至暗还未到来，未来房地产走势尚不明朗。

但是当房地产投资不再是全民热议的话题，甚至没人关注的时候，对于一小部分人来说，机会就来了。

有时候你觉得你自己是个普通人，别难过，还是有机会特别一点，当个特别普通的人。

作为一个普通人，谁都想买到涨最快的房子，关于房子的差价，更是需要认真研究，同样一条街上的房子，两边的房子却可以相差一倍，比如同样在郑州金一环，华润悦府二手房价格2W，一路之隔对面的金峰金岸均价仅1W出头。

是的，你没看错，在郑州金一环，地铁口、次新房，住宅属性，还有1W的房子。

分化是近几年楼市的主旋律，在未来，分化会越来越严重，就算有一天，大部分的房子都不再涨价的时候，依然会有部分房子，保持稳中有升的优势。

自2017年5.3新政政到现在，郑州有些区域的房价，不怎么涨，有些区域的房价却一飞冲天；

同一个区域里的楼盘，有些横盘，有些跌了，有些却逆势野蛮上涨，这背后的原因，如果你不是专业的投资人，对于这种楼市现象，一定会一脸懵逼。

谁都希望自己买到的房子涨最快，这也是人之常情，接下来，我们就来简单分析一下，房价上涨的一些逻辑。

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什么时间买，比你要买哪里重要

我看有部分人买房，一上来就开始研究起了法定图则、新房备案价结构、各种规划文件，信手拈来各种数据，熟悉各种挖坑新房，随便哪里都能点评出几十条缺点。

爱学习和专研是好，但除非准备从事房地产行业，不然乱点技能真的很容易走火入魔。

有这时间，还不如按照自己需求筛选下符合自己条件的所有楼盘，这样反而实在很多，研究楼盘产品本身，战术没有错，但战略错了，因为你再研究，也研究不过开发商。

在我的认知体系当中，房子好不好并不重要。

房子在哪里和你在什么时间以什么样的价格买入才重要。

先来说区域。

郑州每个地方发展的速度都不相同，有些片区发展快，砸得钱多，规划从图纸变成现实的速度会更快，所以房价自然涨的快，比如曾经的郑东新区。

有些片区发展慢，砸的钱少，规划从图纸变成现实的速度慢，所以房价自然涨的慢。

有些片区太成熟，已经没有想象空间，没有可供开发的土地，一切只能优化，而优化又是一个更缓慢的过程，因此三环内一些高度成熟的区域，因为地段变化小，导致涨幅慢。

理论上，没有不能买的区域，只有不能买的价格。再垃圾的片区，再垃圾的楼盘，只要价格足够低，也完全可以买入；

理论上，有条件，优先买区域快速发展的区域，因为这里地段质变快，热钱都往这里涌，所以会是领涨区域。

当然，因为这样的区域房价非常高企，门槛高，并不适合所有人。但是，钱少有钱少的投资方法，掌握对方法，依然能在楼市中赚到钱。

所以，在乔治的认知体系中，可以把房子涨价分为四个维度，即领涨、普涨、补涨、画大饼涨。

当大行情来临时，率先启动的就是领涨区，比如在深圳，南山、前海一定是最先启动的，而郑州典型的领涨区域是郑东新区（包括白沙组团）、经开区以及惠济、金水临近东区的部分区域。

郑东新区发展快，砸得钱多，高端就业岗位多，规划从图纸变成现实的速度快，当行情来临时，这里成为领涨区实至名归。而经开区与东区一路之隔，交通方便，自身有产业，外溢效应明显，二者几乎同步，其他两区临近东区的部分同理。

领涨区的房子启动快，涨幅高，是人们不管自住还是投资都值得入手的地方。

说完领涨区，接着就是普涨区域。

在我看来，郑州典型的普涨区域是金水区、二七区，管城区、中原区以及惠济区部分区域、高新区等地。

这些区域随着领涨区一炮走红，市场情绪一上来，这些地方马上迎来普涨。

这些地方虽然已经成熟，利好已经兑现多年，虽然已经没有巨大想象空间，但是优质的配套能够满足居住功能，因此受到很多人青睐。当领涨区域启动后，这类成熟区域的房价就会迎来普涨。

说完普涨，我们再来看什么是补涨区域。

所谓的补涨是指，领涨区域涨价已经完成，普涨区域房价也涨的差不多了，刚需一看，我靠，全款变首付，首付变车位了！怎么办，只能退而求其次，舍弃距离与配套，退而求其次，往外围买房，因此，在牛市末期，一些规划一般，配套一般的区域，也能迎来一波涨幅。

在郑州，典型的就是管南新区、二七新区还有高新新区以及外围的荥阳东、南龙湖等地。。

普通人买房，无论是领涨区域，普涨区域还是补涨区域，其实都是没问题的。

如果你眼光好，资金多，自然是选择领涨区域，这类区域的房子涨价最多；

如果你资金一般，又追求稳定，自然是选择普涨区域；

如果你资金有限，对于楼市敏感度也不高，又恰逢牛市末期，自然要选择补涨区域。

当然，以上列举区域的涨幅具有行政区域的典型性，很多行政区的不同板块，需要具体问题具体分析。

那么有人问了，即便同一区域，房价在未来几年也可能产生巨大价差，如何选到涨幅最高的楼盘？

如果非要我总结，这一条最重要：运气。

是的，一个区域哪个楼盘涨幅最高，凭借的全都是运气，至少以目前我的认知范围内是这样。

我只能保证我自己或者我给亲戚朋友推荐的楼盘不坑，当行情来临时不会跑输大势，但如果非要我推荐涨幅高的楼盘，我真没那个能力。

买房没那么简单，不会简单到买哪个区域就一直涨，哪个楼盘就一直涨，后天形成的差价，很难判断。

预测影响一个楼盘上涨的因素，远比预测影响一个区域的上涨幅度难得多，因为要考虑的因素太多了。

经常有粉丝在后台问，X跟X楼盘，我买哪个好啊，对于这样的问题，真的无法回答。

买房哪有这么简单，你的首付能力，还款能力，家庭结构，买房心态，具体的楼栋、楼层、朝向、景观、学位如何呢？

买房一定没有好坏之分，只有适合不适合。都知道十几年前买绿城百合涨幅高，但真回到十几年前，按照当时的物价水平，真正能买得起的又有几个？

但是，有一种区域，笔者是不赞成买的，至少是持谨慎态度的，那就是饼画的太大，又不知道什么时候能兑现的区域。

这类区域的典型特征就是，规划高，但是却没有领涨区域的兑现速度，又没有普涨区域成熟的配套，关键是距离又远，短期内又没有刚需接力，无法完成补涨。

具体是哪几个地方，笔者在此不点名，但纵观这两年降价最为惨烈的区域，是不是都有以上共同特点？

房价究竟是如何拉开的，从你最开始选区域时，价值支撑就决定了你买的房子未来价格的走势。

每个人都有在楼市赚钱的权利，但只有少数人有赚钱的能力。

世界上没有如果，一切都没有重头再来；当一步错，满盘皆输时，我们真正要怪的，到底是对手太强大，但还是自己太无知？

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现阶段如何操作？

以上简单的逻辑，告诉你为什么同样是买房，房价的涨幅却是天差地别，而有的人甚至是在亏钱，至少是短期内套死。

接下来，我们谈谈现如今该如何操作。

所谓投资其实就是：大家都不看好的时候你就应该买，大家都杀进去追高的时候，你反而应该退出来。

投资完全是一个反人性的东西，关于规划，关于大饼，关于众人的心态，赚钱的永远是少数人。

以往的经验告诉我们，楼市永远涨，但啥时候涨没人能预测，但是我知道，随着基数的增大，每涨一波，需要消化的时间越长。

当然，说了太多的理论，有些人说，现在该买哪？该如何操作？

现阶段最好的操作其实就是，啥都别操作。吃好睡好适度运动认真工作。

对今天解决不了的事情，也不必着急。因为明天还是解决不了，原来楼市行情好的时候，很多人尚且赚不到钱，现在行情这么差，止步是最好的前进。

但是，任何阶段，也有很多人有不得不买的理由，比如结婚、孩子上学等等。

笔者过去的观点是：

在郑州买，三四环新房次新房，大开发商、地铁口、有学校。不想在郑州买，哪都不用看，直接ALL IN深圳。

现在，我依然坚持我的观点，只是在这个基础上，趁着房价稳定，认真研究寻求下一个领涨区域。东区经开之后会是哪里？也许是白沙组团，也许是滨河，也许是港区，也许是常西湖，但最终需要你你自己考虑。

最后，奉劝大家一句，什么疫情来临，危与机并存，又是抄底又是创业的，动不动就搬出李嘉诚刘强东的例子。

世界很大，我们很小，要走的路很多，与其忙着嘴碎与鸡汤，还不如想想如何充实自己，多掌握一些真正有效的信息，形成自己的价值观、投资观。

成功者说什么不重要，他们不说的才是成功的真谛。

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