疫情期间，房东被要求减租和免租？

新冠肺炎疫情爆发之后，很多承租户遭受影响，无论是经营性商用租赁或非经营性居住租赁都是如此。疫情来了，承租人到底能不能要求退租、免租或者减租呢？租户权益与房东权益，法律上该怎么兼顾保护呢？

一、新冠肺炎疫情可以构成法律上的“不可抗力”，但不必然影响租赁合同的履行，因此要具体情况具体分析，不能一刀切。

（一）“不可抗力”概念：

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是法定的、强制力的免责事由。如果该事由在租赁合同中适用，将根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，着重点在于解决当事人是否应当承担违约责任。

新冠肺炎疫情，对于公众而言是事先不可预见、事中无法抵抗或避免的特殊情形，可以构成法律上的不可抗力。

（二）起止时间如何确定？

应当根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权力的实际影响来确定。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定，即：2020年1月24日0时启动。

（三）不必然影响租赁合同的正常履行，应当区分识别：

1、要区分识别房屋性质和租赁目的，准确判断疫情影响的程度大小。房屋租赁一般可分为经营性商业用房租赁与非经营性居住用房租赁，两者在租赁目的、主体、费用承担等方面存在很大差异，疫情的出现，对这两类合同履行的影响完全不同。总体而言，疫情防控措施往往会导致经营性商业用房（含厂房）的使用大大受限，影响较大；非经营性居住用房的使用受限不大，影响不明显。

2、要区分识别承租主体，准确判断因疫情受限的力度大小。承租人是自然人的，往往具有典型的人身特定性，承受力弱且受限大，往往会因为特定个人被隔离或无法外出导致租赁合同无法履约。承租人是法人的，往往具有较好的替代性，承受力强且受限小，不会因为个别工作人员被隔离或无法外出就导致租赁合同无法履约。

3、要区分识别租赁期限长短，准确判断疫情影响能否构成退租、免租或者减租的法定理由。目前疫情尚未结束，该因素还将持续，因此租赁期限的长短与疫情期限长短之间的占比尤为重要，这是法律上认定退租、免租还是减租的重要因素之一。

4、要区分识别租赁合同中的物业管理、承包、合作等不同的法律关系，准确量化和判断。要将租赁合同中的各项权利义务进行区分剥离，准确判断各项费用所对应的不同项目，据此来划分疫情风险与商业风险的范围大小，并量化可以减、免、退的费用金额。

基于如上分析，尽管新冠肺炎疫情构成不可抗力，但并不意味着广大承租户都可据此提出退租、免租或者减租，我们应该在区分识别上述四个内容的基础上，具体情况具体分析，不可任性随意毁约或拖延履约。

二、新冠肺炎疫情引发的租赁纠纷，要综合运用不可抗力、情势变更以及公平原则来进行判断和处置

（一）“情势变更”的概念：

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。

该原则一旦在租赁合同中适用，将优先变更原合同内容（例如：期限顺延、租金调整等），必要时可将原合同直接解约（即：退租），着重点在于推进原合同的继续履约，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。

（二）“公平原则”的概念

公平原则是指民事主体从事民事活动时要秉持公平理念，公正、平允、合理地确定各方的权利和义务，并依法承担相应的民事责任，这是我国整个法律制度的基本原则之一，属于上位原则，地位很高。

该原则若在租赁合同中适用，则可演变为情势变更、免责条款限制、违约责任限制、显失公平可撤销等多个下位原则。从某种意义上说，不可抗力、情势变更都属于公平原则在合同纠纷领域中的具体体现。

（三）综合运用的思路

对于因疫情影响所导致的租赁纠纷，应当按照如下步骤和思路进行层层推进式的判断：

1、先锁定因果关系：要判断是否与疫情有关？是属于正常的商业风险还是不可抗力？究竟是客观受限，还是主观放弃？如果不存在因果关系，则应当按原合同继续履行（即：不能退租、免租或者减租）；如果确实存在因果关系，则进行第二步分析。

2、再评估租赁使用受限的程度大小及双方履约状况：要从租赁目的、用途、双方履约状况等多方面综合判定房屋使用受限的影响深度、期限长短、恢复状况、继续履约可能以及当事人是否存在过错等各项因素。如果影响很小，则应当按原合同继续履行；如果影响较大，则要进行第三步分析，考虑变更或解除。

3、寻找最合适的适用原则：应以继续履约（配以免租、减租等）为基本原则，以解约（退租）为特例；应在不可抗力大背景下，以下位的情势变更原则为首选，以上位的公平原则为补充，兼顾承租人与出租人之间的利益平衡。

4、最后考虑是否存在可享受的特殊扶持政策。政府出台的扶持性政策中，若有涉及租金减免的，需一并纳入考虑范围。例如：承租国有、集体企业资产类经营用房的中小企业及个体工商户，可享受一定的租金减免扶持政策。

总之，以上四个步骤，应当按照先后顺序逐层推进，不可偏废，力求做到全面准确，兼顾公平。

三、各类租赁合同在退租、免租或者减租方面的分类处理结果示例