只有少数公寓值得买。︱DK长三角购房公开课·第七讲

内容要点

1. 公寓不是规范用词，只是一个约定俗成的统称。可能指的是 SOHO、商住楼、酒店式公寓、商务公寓等等。

2. 公寓在我们中国有两个正反比例的规律：反比例是户型面积越小，价值越高；正比例是城市能级越高，公寓价值越高。

3. 公寓的四维法则包括：要有地铁，在地铁站边上可以，地铁上盖更好；要有购物中心或者商业街，在楼下或者边上都可以；面积比较小，控制在 40 平方米左右；要品牌开发商开发。

4. 我们对写字楼列了这三个通用法则：第一，是有写字楼开发经验的地产商；第二，要有规划蓝图，而且在短期内就要开始兑现；第三，还要重点关注写字楼有没有楼宇运营级的物业服务，这比住宅的物业服务要求更高。

主讲︱刘德科

今天天气不错，我是刘德科，欢迎来到《DK 长三角购房公开课》的最后一讲，这一讲我们关注的是公寓和写字楼。我们的观点是：只有少数公寓才值得买。

1st

首先我们要对「公寓」做一个定性。「公寓」是一个很错乱的词，因为它不是一个规范用词，只是一个约定俗成的统称。它可能指的是 SOHO、商住楼、酒店式公寓、商务公寓等等。

公寓这个词是从国外来的，在国外，高层住宅几乎就等同于公寓；但是在我们中国，高层住宅跟公寓是两个物种，高层住宅就是住宅，公寓是另外一个物种。

2nd

前两天我们在聊「什么样的房子更有价值」的时候，聊到「小精贵」，「小」这个字，对于公寓来讲同样适用。在买公寓的时候，同样也要讲究面积趋小，因为这涉及到租金坪效和总价门槛。这两项我们会在后面详解。

公寓在我们中国有两个正反比例的规律：反比例是户型面积越小，价值越高；正比例是城市能级越高，公寓价值越高。

我们得承认，公寓的涨幅通常比住宅要略低一些，但是它的投资回报率要比住宅高一些。特别是在现在限购时期，如果房票用光了，通常会选择去买好一些的公寓。所以公寓是限购时期的资产避险港，避的就是钱越来越不值钱的险。就像我们这几天经常在说的，要把钱换成房子，公寓当然也是其中的一种。

但真正值得买的公寓，大概就只有 10% 左右。我们用「四维法则」来筛选出这 10% 的公寓。

3rd

公寓的四维法则包括：要有地铁，在地铁站边上可以，地铁上盖更好；要有购物中心或者商业街，在楼下或者边上都可以；面积比较小，控制在 40 平方米左右；要品牌开发商开发，在买住宅的时候未必那么讲究品牌房企，但是在买公寓的时候，要格外讲究这一点。

为什么是 40 平方米呢？因为在中国的建筑设计规范之下，40 平方米是大多数公寓项目能做出的比较小而舒适的一个户型了。

更小面积的好不好？好。这个面积没有下限，如果法律允许，12 平方米也非常值得投资，但是法律不允许。现在做得比较极限的，比如说南京南站边上的都荟天地城①，30 平方米。

面积越小，租金坪效越高。比如说 30 平方米的户型，跟 60 平方米的户型，租金只是略有差异，但不会相差一半，只差 20% 甚至 10%；但是在买公寓的时候，意味着你要多掏一倍的钱。所以 30 平方米的回报率更高。

另外，面积小也意味着总价门槛更低。60 平米的公寓可能本来买不起的，但因为户型小了，我就可以负担了。

这四个维度都符合，当然是挺好的选择；如果满足两三个点也行；如果一个点都不满足，那还是算了。

用我们的四维法则来判断两个例子——

南昌万科·时一区②。有没有地铁？楼下就是南昌地铁1号线的庐山大道站。有没有购物中心？有，是地铁和万科一起开发的时代广场。主力户型是 35 平方米左右。基本符合我们的四维法则。

再来看都荟天地城。南京的万科在南京南站边上开发了一堆的「荟」，其中都荟天地城离地铁站七八百米，而且南京的地铁已经成网成环了；它有 5.2 万方左右的商业；主力户型，就是刚才提到的做得比较极致的 30 平方米。所以也符合我们的四维法则。

4th

通常来讲，买住宅的技术含量其实并不高，买住宅缺的是决心，对于中国房地产未来的信心。但是买公寓、写字楼、商铺，通常是在对中国房地产未来已经有比较清晰判断的情况下；而且随着这条线的推进，技术含量是越来越高的。

我们对写字楼列了这三个通用法则：第一，是有写字楼开发经验的地产商；第二，要有规划蓝图，而且在短期内就要开始兑现，住宅的规划蓝图兑现期限我们可以花更多时间等，但是关乎写字楼地段的规划蓝图，连开始兑现的迹象都没有的话是不行的；第三，还要重点关注写字楼有没有楼宇运营级的物业服务，这比住宅的物业服务要求更高。

楼宇运营级别的物业服务，能够帮你持续挑选更适合这座写字楼的客户。这是一个巨大的市场，因为整个写字楼处在出租状态，它的租金靠的是运营，才能维持在稳中有升的状态。

什么叫做短期内能够兑现的规划蓝图？我们来看看万科在杭州的写字楼布局。万科在杭州目前一共布局了 6 个万科中心项目：地铁万科·未来天空中心③在著名的阿里巴巴未来科技城里面；奥体万科中心④在奥体隔壁，与亚运村村口只有一路之隔，更重要的是它处在杭州「一江两岸，日月同辉」的 CBD 范围内；运河万科中心⑤是处在杭州汽车互联产业生态创新区。这些区、这些圈，都已经开始展现出蓝图慢慢兑现的状态。

万科在去年跟戴德梁行合作，双方不是简单的合作，是股权意义上的深度合作，成立了一个「万物梁行」，他们准备一起进入中国冉冉升起的写字楼运营市场。他们有这样的动作，我们要有这样的意识；他们是开发商，我们是买写字楼的投资者，但是逻辑是相通的。

有写字楼开发经验的开发商，能帮我们赚取更高的投资回报率。因为写字楼跟住宅不一样，住宅处在整个大势里面，主要不靠收租金来获取投资回报率，所以有无写字楼开发经验，差异很大。

第一，写字楼的楼宇形象或者说建筑形象，是非常重要的。对于入驻企业来讲，这个形象本身就是无形的资产信用背书。这就是为什么在国贸里面上班的人就感觉特别拽，那是国贸的形象附加在他身上的光环。对企业来讲，也是同理。所以，挑选写字楼有时候并不在于租金高低，首先要看它的建筑形象有没有识别度。

第二，可以看一下写字楼的大堂，总得营造出高星级酒店大堂的那种氛围吧？但是很多没经验的开发就不会注意到这一点，潦潦草草弄一个大堂就好了，那种感觉完全不一样。

再举一个很小的例子：电梯。有经验的开发商，才能把电梯安放在合理的交通动线上，保证足够的速率和足够的数量，以及用摆渡梯实现整个合理的安排。这一切为的是上下班高峰期的时候，电梯不排队。没有经验的开发商做的写字楼，早晚高峰排队等电梯的人，可能可以排到大街上。

有没有写字楼开发经验的区别，我们可以讲上一天一夜，因为写字楼是一个非常复杂设计系统。如果说住宅是小学生都能做的话，写字楼基本上要大学生才能做。这就是我们为什么要看重开发商有没有写字楼的开发经验。

5th

欢乐的时间总是特别短暂，我们的《DK 长三角购房公开课》系列七讲到今天已经全部和大家分享完了。今天晚上，我们会开通直播室，你可以在文章头尾的海报上，找到直播间入口的二维码。

不知道你有没有收到我们这七讲的 PPT？如果收到了的话，可以把它偷偷藏起来，当你的七大姑八大姨男朋友女朋友爷爷奶奶阿姨叔叔来问你买房问题的时候，你可以慢慢讲给他们听。

谢谢大家，我是刘德科，真的再见了。

案例清单

特别鸣谢：万科美好生活实验室

①都荟天地城︱南京江宁区 南部新城核心区︱地铁1/3/S1/S3号线南京南站 地铁1/3/号线宏运大道站︱Air公寓︱主力面积30㎡

②万科·时一区︱南昌红谷滩中心区︱地铁1号线庐山南大道站上盖︱SOHO︱主力面积35㎡/54㎡

③地铁万科·未来天空中心︱杭州余杭区 未来科技城︱地铁5号线五常车辆段上盖︱未来科技城产业总部大道︱整层整栋销售 整层约1400～2000㎡ 独栋单幢约1800~2500㎡

④奥体万科中心︱杭州萧山区 亚运村板块 世纪城核心︱地铁6号线丰北路站（在建） ︱亚奥门户全球商务总部︱整层整栋销售 整层约2000㎡

⑤广宇万科·运河万科中心︱杭州拱墅区 汽车互联生态创新区︱地铁5号线大运河站 地铁10号线国际会展中心站（在建）︱ 办公/商业/SOHO/汽车博物馆/会展中心/主题酒店六大复合业态︱（办公）销售分割面积 70~160㎡ 整层约160