长岭居龙湖揽境：有轨电车一号线上盖，适合刚需上车？

揽境盛启，开盘热销5亿

上次，编者刚分析完被标榜为“黄埔首个TOD大盘”——品秀星樾不久，后台粉丝又来信了，这次让小编点评一波同是TOD住宅的长岭居楼盘——龙湖揽境。从楼盘公众号的宣传图来看，三个亮眼标签：“开盘热销5亿”、“有轨电车一号线上盖”、“长岭居唯一TOD国际住宅区”。后台粉丝更是直白地问，长岭居一个个“大饼”都没兑现，这么快就有TOD了，是不是在搞TOD概念营销？确实楼盘不仅风大，雾也大。

▲龙湖揽境公众号宣传图

龙湖揽境于2019年12月中旬正式开盘，关注度颇高，座无虚席。开盘售价29800 元/㎡起，推出建筑面积约99-122平方米的洋房单位，截止当天中午去化率逾八成。据龙湖官方公布的数据，开盘即热销5亿，成为黄埔长岭居的人气新盘。

▲龙湖揽境樾开盘实况

龙湖重回稳健，布局黄埔

龙湖集团1993年由吴亚军创建于重庆，2009于香港联交所主板上市，集团业务遍布全国7大城市群，50余个城市。从重庆的小开发商到“山城”的地产一哥，到现在连续8年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”，3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，一路走来可谓风光无限。

近年来，在房企高周转的行业大潮下，以高品质住宅著称的龙湖节奏也开始飘了，过于强调数字规模导致产品质量下滑，维权风波不断， 直接影响多年来积累的品牌形象。直至创始人吴亚军重新回归后，将2019年的销售目标调整到保守的数额，让龙湖又重新回到稳健的轨道上来。在观点指数研究院发布的《2020中国房地产卓越100》榜单中，龙湖以80.3分排行第八，在《2020中国上市房企信用表现》的评选中排行第一。

龙湖揽境是龙湖集团继科学城的云峰原著、知识城的双珑原著之后，在黄埔布局的第三个住宅项目。值得关注的是龙湖揽境的开发商是广州福宝房地产有限公司，原本是属于广州开发区管委的独资公司，唯一股东为广州开发区交通投资集团有限公司，主要开发黄埔区有轨电车1号线岭福车辆段上盖地块物业。但仅仅成立四个月后挂牌转让，广州开发区管委会就把80%股权卖给了龙湖集团，自留20%的股权。由此龙湖正式接手岭福车辆段上盖地块物业开发，进军长岭居。

▲龙湖揽境项目效果图

从政府卖地、国企拿地、到土地规划、以及出让地块给龙湖，整个地块开发过程基本是政府主导，政府获得了土地溢价的收入，龙湖成为二级开发阶段的总包商。这种模式的土地开发从1994浦东开发时兴起，被各地方政府沿用至今。作为黄埔区首块有轨车辆段上盖开发的龙湖揽境，更是标榜要打造TOD轨交住宅，一下子又拉高了一个“level”，备受购房者瞩目，下面黄埔君为大家详细解析！

龙湖揽境楼盘概况分析

（1）区位板块

龙湖揽境位于黄埔区长岭居永顺大道南，有轨电车一号线岭福车辆段上盖，是万科山景城西侧的YH-A3-7地块的转化项目。2018年，该地块最终以157527万元的底价，被广州开发区交投集团子公司福宝地产定向拿下，扣除人才公寓配建面积后，楼面价11574元/平方米。经过股权转让后，龙湖集团接手将其开发成如今的龙湖揽镜，成为第11家进军长岭居的房企。

▲龙湖揽境项目实景图

常常有人误认为长岭居是行政区的范畴，实际上是属于经济功能区。长岭居产业园成立于2012年，规划面积34.9平方公里，要打造成广州东部山水新城生态宜居示范区、新型城区，主要发展高端居住、研发总部、疗养、度假、体育休闲、先进制造等五大功能，规划至2020年基本成型。

▲图源于黄埔观察

从区位上来看，长岭居位处广州东进轴线的核心腹地，森林覆盖率超60%，且靠近黄埔区府，有“区府后花园”的美誉。从成立园区到现在将近8年的时间，长岭居的规划正在逐步落实，如交通方面，21号线长平站上年底正式通车，有轨电车一号线据官方公布今年底有望全线贯通，并通过道路工程等优化交通布局；产业方面，如华润人才创展中心落子长岭居门户，并设立有巢公寓粤港澳大湾区总部，长岭居中部将对标美国冷泉港打造专为海归学者和科研人员创造的“黄埔实验室”；城市配套方面，规划建设长岭居门户综合体、宝能建设国际总医院、还有万达广场（规划中）、华润万象商业街等，并新增了多所名校，教育资源配置进一步优化。

▲长岭居门户综合体效果图

总的来说，长岭居要打造成广州东部山水新城生态宜居示范区，尚未成型，只能说雏形初现，多个项目仍在规划建设阶段，进入实质性动工的更是屈指可数。高站位的东部山水新城，要在一个个“大饼”兑现后，才会进入区域发展的快车道。编者认为，未来的5—10年，长岭居的规划将逐渐成型，强大的城市发展潜力势必逐步显现。

（2）龙湖揽境与长岭居的TOD发展

在之前多篇文章，编者已经对TOD的内涵和外延有过详细解读，这里就不再赘述了。简单来说，TOD项目就像是一个“微缩型”城市系统，使居住、办公、商业服务等融入同一个片区，让居民的生活以及就业密布在公交和轨交站点。任何脱离城市片区整体规划，只谈“轨交”或者“地铁上盖”的TOD，多半都是在玩营销噱头。那龙湖揽境到底是不是呢？我们下面结合长岭居的TOD发展概况作分析。

1.交通

根据长岭居的未来的产业园区规划，长岭居将推行以公共交通为导向，建设城市型TOD社区，实现80%的公交覆盖率，以地铁21号线长平站、黄埔区有轨电车一号线、市政路网及四通八达的绿道为主要载体，建设“轨道-道路-慢行”出行系统，形成无缝换乘的区内便捷交通网络，并打通连接外部的终端交通动脉。

▲长平枢纽交通规划示意图

从以上规划的“大饼”可以看到，黄埔有轨电车一号线跟地铁21号线长平站是打造长岭居城市TOD的重中之重。其中黄埔有轨电车一号线的11个站，几乎覆盖了整个长岭居；而长平站在2019中国(广州)城市轨道创新产业大会上被规划为广州12个互联互通枢纽之一，未来将实现5轨交汇——2条高速地铁（广从快线、知南快线）、1条地铁（21号线）、1条有轨（黄埔有轨1号线）和1条中远期区内地铁（黄埔地铁1号线长平-黄埔客运港），通过长平站与外部交通枢纽高效互联，可快速抵达广州东站、广州白云机场、广州南站等。除了有轨电车1号线与21号线长平站已落实外，其他线路都是中远期规划，且存在很多变数。

▲黄埔有轨电车线路示意图

龙湖揽境项目的优势就在于它是有轨电车1号线岭福车辆段上盖，并通过空中连廊与岭福站点相连，5站可以接驳到21号线长平枢纽。从下图可以看到，沿着黄埔有轨电车1号线其实每个站点都分布有多个物业项目，比如万科山景城，它跟龙湖揽境只有一路之隔，区位就非常相近。那小编就不禁问，是不是每个离有轨电车站近的物业项目都能宣称自己是TOD？仅仅以“车辆段上盖”来作为“TOD物业”的标准是不是有点儿戏？

此外，长岭居距离80%的公交覆盖率的目标仍然任重道远。比如从龙湖揽境去21号线长平地铁站，由于黄埔有轨电车1号线还没通车，目前只能坐公交446路/330路接驳，约25分钟才能到达长平站，且班车间隔为20分钟，目前入住率稍高的万科山景城业主已经在吐槽公交候车时间过长。由此也可大概推敲长岭居目前公交覆盖率水平仍然较低，如果不是驾车一族，那去往科学城以及天河等中心城区上班会相当不便。

2.居住密度

除了核心的交通外，居住密度也是衡量TOD发展的重要因素。从下图可以看到，沿着有轨电车1号线长平站——永和新丰站，入驻长岭居的房企已有11家，除了龙湖外，仅万科一家就开发了三个楼盘，还有奥园春晓、保利岭南林语、金融街融穗御府、中冶逸景台、五矿壹云台、天健天玺、实地常春藤等住宅项目。整个区域的住宅开发如火如荼，房企扎堆也可以看出长岭居的发展潜力备受认可。

▲图源于广州房产

此外，长岭居还将建设人才公寓——才筑长岭居，项目位于永顺大道以北、长岭居中部，总投资超3亿元。项目建成后，可以为黄埔区、广州开发区提供275套中高端绿色智能宜居人才公寓，为区域吸引高层次人才提供住房保障，计划于2022年5月建成。

▲才筑长岭居人才公寓效果图

3.企业集聚

企业集聚可以为TOD区域发展提供经济动力，并可以为区域居民提供大量工作岗位。目前，长岭居的产业基础相对比较薄弱，片区内的企业集聚较少，以工业为主的企业主要分布在长岭居东部,实际上也属于永和经济开发区的一部分。

▲“黄埔实验室”项目效果图

近年来，长岭居正努力提升片区产业和科研的功能。长岭居门户，规划建设华润人才创展中心，并设立有巢公寓粤港澳大湾区总部、研发中心等，着力全面打造互联网+健康科技业态，打造万象商业街区；长岭居西部引进高等院校与科研机构，吸引湾区的科研人才，打造面向世界的大湾区科学研究中心；长岭居中部将对标美国冷泉港打造专为海归学者和科研人员创造的“黄埔实验室”，打造出海外人才创新创业集聚高地，助力产业转型升级；在康养产业方面，宝能系前海人寿近期以15.47亿元摘得长岭居地块，加码布局医疗养老产业。

但是，小编还是得告诉你，以上只是产业建设蓝图，绝大部分项目仍然处于规划状态，未进入实质性动工，长岭居的产业发展水平要上一个台阶，仍然需要经历较长的时间周期。

4.项目周边各项功能性配套

商业

长平站上盖还将打造超40万㎡长岭居门户商业综合体，相当于2.5个天河城规模，但迟迟未见项目有新进展。

同样位于长平站附近的29万㎡萝岗水西科技创新综合体项目，总投资约9.6亿元，将建12栋塔楼，包含甲级写字楼、酒店、新闻发布会议厅、大型商场及文娱配套，打造成广州东部科技互联网、大型品牌总部办公及办公产业配套商业，该项目3月份已开始动工。

▲萝岗水西科技创新综合体项目效果图

长岭居万达广场仍处于规划阶段，未见新进展。据相关媒体信源，项目位于有轨一号线羌洞村站，距离长平地铁站约500米，体量约为萝岗万达广场的一半大小，将建设成商住综合体。

以上大型的商业综合体，目前只有萝岗水西科技创新综合体进入实质性动工，其他的仍在规划阶段，建成和投入使用的周期长，且存在许多变数。龙湖揽境目前周边无大型配套，所以楼盘业主的日常消费需求的满足，主要还是依靠小区自建的底层商业。

教育

据《广州市黄埔区教育局2018年部门预算公开》透露，未来长岭居至少有21所学校，包括13所小学、4所初中、3所高中以及诸多国际学校。

▲图源于广州楼市

龙湖揽境自身配建有涵盖9个班和1个托儿所的幼儿园，项目周边还有北师大广州实验学校、长岭居小学、铁英小学、铁英中学（在建中）、南方中英文学校、英国修仕倍励实验学校（在建中）、美国格兰纳达山国际学校等，基本涵盖了幼儿园到高中全年龄段。

医疗

距离龙湖揽境项目较近的是广州第十一人民医院（广州市干部疗养院），驾车约4分钟；中山大学岭南医院（三甲），驾车约20多分钟；广州医科大学附属妇女儿童医院（建设中），地块位于长平站附近，驾车约11分钟，目前已完成行政楼、门诊楼主体结构封顶，预计2021年8月正式投入使用。

▲广医附属妇女儿童医院一期工程门诊楼效果图

环境

自然环境就不用多说了，长岭居高达60%的森林覆盖率，项目周边自然也不差，离得最近的是贤江公园，占地面积19.1万平方米，生态环境优良。

小结

从以上的分析可以看出，从交通、人居密度、产业集聚到各项社区功能性配套，长岭居片区的TOD开发尚未成熟，只能说规划的雏形初显,处于TOD发展的前期阶段。

目前，主要启动住宅，如围绕有轨电车一号线开发龙湖揽境等住宅项目，来奠定片区居住氛围，引进商业和办公，聚集人气。但除了住宅以外，交通、产业升级、企业集聚、功能性社区配套建设等进度都比较缓慢。

TOD项目开发到发展成熟一般都远超10年周期，可预知长岭居片区的TOD之路可谓任重道远！另外，编者认为，龙湖揽境把自己标榜为“长岭居唯一TOD国际住宅区”，言之过早，华而不实。而且，“唯一”在新广告法中是禁用词，宣传方是不是得扣鸡腿了？

（3）其他

学位：很多购房者比较关心配套学校学位的事情，据楼盘销售表示，目前仍无法确定项目的对口学校，且是不是所有业主小孩都能入读自建幼儿园也没有定数，这都要看教育局如何安排。尤其看重学位的置业者在购房时要了解清楚，慎重抉择。

车位配比：品秀星樾项目总户数共944户，车位配比为1:1.5，现在很多家庭都人均一台车以上，随着后续入住率上升，有可能出现车位供应不足的情况。

龙湖揽境楼盘户型价值解读

房价：29800元/㎡起（带装修）

龙湖揽境项目总建面积约20万㎡，带装修均价3万元/㎡，交楼时间为2022年。项目共规划9栋住宅，呈围合式布局，中央有占地20000方的园林，且三面环山，视野开阔。项目容积率为2.9，绿化率35%，最大楼间距超80米，建筑密度小，总的来说小区的整体规划较好，居住舒适度也会相应提高。

▲ 龙湖揽境效果图

从上图可以看到，龙湖揽境通过空中连廊与有轨电车1号线岭福站点相连，方便业主出行。有轨电车1号线将以10分钟/班的频率安排车次，共有10趟专车，全程行程约35分钟，有望今年底全线贯通。而贯通之后还需要开展试运行，确保工程线路安全，所以业主们估计要等到明年上半年才能坐上有轨电车。

▲品秀星樾项目效果图

龙湖揽境目前在售楼栋为1栋、2栋，据销售介绍这两栋是楼王单位。从上图可以看到，1—6栋在楼盘南侧，7—9栋在北侧，而7栋属于政府统筹房。由于楼间距较宽，视野基本无遮挡，各楼栋采光较好，无非就是观景面的差异——望山或者望花园。1栋、2栋所在位置的私密性相对其他楼栋较好，而7—9栋靠近永顺大道（主干道），会受一定的噪音及灰尘的影响。

户型

龙湖揽境目前有99㎡三房和122㎡四房这两种户型可供选择，两梯四户，从户型来看涵盖了刚需和改善。

99㎡三房两卫两厅：竖厅设计，动静分区，阳台、主卧均朝南，可望山景，两个次卧飘窗朝西，会受到西晒影响，不过影响也有限，总的来说户型比较方正。

122㎡四房两厅两卫：横厅设计，南北通透，景观阳台宽达6.2米，客厅采光很充足。但三个次卧都在北向，冬天住起来会比较阴冷，另外公共厕所设置在两个卧室之间，家庭成员在日常使用过程中可能会产生不便，并且卫生间门直冲餐厅，想必有些购房者会比较介意。

总结

综合各方面来看，长岭居TOD项目开发仍处于初级阶段，有轨电车车辆段上盖的龙湖揽境要享受到TOD的发展红利，还为时尚早，而且未来的规划充满了不确定因素。

目前来看，龙湖揽境周边规划的亮眼配套很多，但实质性进展非常缓慢，有的网络媒体甚至用“零配套偏僻大盘”来形容，等有轨电车1号线明年全线通车后会有所改善，整体配套完全醇熟的周期还是偏长。

购房者如果是刚需性强，对上班通勤、学位等要求较高，可以再对比周边楼盘再做抉择；如果是买来养老，龙湖揽境倒是挺不错的选择，自然环境好，周边政府规划的配套多，未来会更宜居且有一定的增值潜力。以上是编者的个人观点，自住或投资需谨慎！

附踩盘照片

▲摄影/冰角