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在昨天的推送中，我们主要介绍了一些武清宏观上的内容，今天这一篇详细解读项目和板块。
干货有点多，大家小板凳坐好哦！
04
武清板块分布及新房项目攻略
首先说明，武清的板块划分，对逗哥来说是个十分头疼的事，不仅在于每个项目的置业顾问说法有出入，还因为很多板块之间并没有明确的界限，比如南湖可以称为一个独立板块，但其实它又属于下朱庄街；武清河西是否同时包括了武清新城区和开发区；又如现今比较流行的商务区叫法，究竟属于新城区还是开发区……
基于如此复杂的情况，逗哥只能用自己的经(gǎn)验(jué)大致划分，或许不够精准，但能让你大致了解每个板块的情况。
杨村城区及周边区域
杨村城区及周边紧邻区域大致分为8个板块（先别晕，就是这么精细）：
1
武清新城区板块
即图中红色区域的西区部分，该板块的西北侧与后面会提的武清开发区似乎没有明确界限，有规划完备的中央商务区，未来居住环境好，人口素质高，著名的杨村一中就位于板块内，客群目前以当地改善人群居多，整体均价1.8-1.9万元/㎡。
在售项目：荔城玉锦园、雍鑫金科集美雍阳、新城悦隽央著、经纬城市绿洲武清二期、京能雍清丽苑、城投熙悦（春熙里/悦和里）、香雍玖和、悦·光年
2
武清新城+老城融合板块
即图中红色区域的东区部分，区域政治文化中心，武清八大局即位于此，现有配套较好，但环境一般，居住用地较少，发展空间小（没有外扩空间）。仅有少量项目在售，整体均价1.8-2.2万元/㎡。
在售项目：龙湖春江郦城、天通泰香滨城
3
黄庄板块
即图中黄色区域，自然环境好，紧邻高铁站，还迁房较多，生活配套有待完善。新房、次新房比例高，外地落户居多，整体均价1.4-2万元/㎡。
在售/待售项目：御湖庄园、金科博翠湾、金融街金悦府、世茂国风雅颂、新华联悦澜湾、隽悦府、泉上文华、亚泰雍阳府
4
下朱庄广贤路板块
即图中橙色区域，为近年新开发板块，新房、次新房比例相较于黄庄还要高，仅有少量还迁房，同样外地落户居多，环境好，配套中等，人气不足，整体均价1.6-2万元/㎡。
在售/待售项目：富兴玺园、新城悦隽年华
5
南湖板块
即图中绿色区域，距离北辰最近，均为近年新开发的新房、次新房，主打生态环境，但现有配套少，公共交通不便，人气稍显不足。由于价格相对周边最低，外地落户客户居多，整体均价1.2-1.35万元/㎡。
在售项目：梧桐大道、碧桂园云湖、天津恒大翡翠湾、众美南湖湾、天地源熙湖畔、京汉云湖间、花样年锦上花、花样年家天下（尾盘）、碧桂园听湖（尾盘）
6
静湖板块
即图中蓝色区域，当地原住民占绝大多数，基本满足日常生活配套。环境一般，城际铁路有一定影响，配套尚可。目前只有新城梧桐公馆一个项目在售，小高层在售面积100、110、128、138平米，均价1.45万元/㎡。
7
老城区板块
即图中紫色区域，商业中心，生活配套最全，当地原住民为主，人流密集，也是武清房价最高的区域。由于东侧军用机场的存在，同样没有外扩空间。
在售项目：奥园誉雍府、融创御河城、御河雍阳公馆（第2部分的龙湖春江郦城、天通泰香滨城也可以归到这里，仅一路之隔）
8
开发区板块
即图中白色区域，产业园以物流、医药、制造业为主，环境中上，生活配套少，人气不足。
住宅项目多已售完或停滞，如住总尚清湾通过渠道代卖，天鹅湖1号后期无消息。目前仅有麒麟商业中心（公寓）一个项目明确在售，在售面积132平米，均价0.9万元/㎡。
其他板块
除上述提及的杨村城区级周边板块之外，武清高村、泗村店等独立板块和其他村镇尚未发展成板块的单个新房项目还有很多，仅就外地购房者听到最多的几个项目所处板块进行简单介绍。
1
高村镇
紧邻京津高速，距离北京东五环化工桥约34公里，距离天津市区约70公里，多为在北京工作的购房者选择。
提到高村不得不提的就是首创国际半岛（现在叫首创新北京半岛），该项目有十余个地块，多种类型产品，除了住宅板块外，还规划有商业金融板块、医疗卫生板块、城市公园板块和市政设施板块等，主要面向北京客户。
在售项目：首创新北京半岛、新华联·世家、东鼎心屿湖
2
泗村店镇
紧邻京津高速、京津塘高速、京沪高速，距离北京比高村镇稍远，但相应的距离武清杨村近一些，多为非首套购房，板块内有很多别墅产品，同样主要面向北京客户。
在售项目：恒大山水城、鑫苑·汤泉世家
3
其他村镇
河西务、曹子里、东马圈、陈咀等其他村镇，主要卖点是低价，多仅有最基础的生活配套，公共交通不便。
代表项目：碧桂园云河上院、碧桂园莫奈的湖、碧桂园忆西湖
05
买武清房的多吗？哪些楼盘卖得好？
由下图可大致了解武清几大板块2019年的成交情况，由于逗哥版本的板块划分与数据机构略有不同，为保证数据尽可能精准，特将一些板块整合统计。
可以看出价格较低的南湖、下朱庄、黄庄销量很高；改善房方面，新城、商务区、开发区战绩不俗；而“其他区域”也拿到了2000套以上的成绩。
所以答案很明显，买武清房子的人很多，而且价格较低的板块买房落户的购房者更多，改善型购房板块则主要以当地原住民居多。
如果单独来看，成交套数前三名分别为南湖、商务区和黄庄，除了商务区更偏向于当地改善客群外，南湖和黄庄无疑是北漂最关注的低价置业板块，落户、上学的典型“北漂型”需求仍然是武清楼市的“支柱”。
下面简单点评下2019年武清销量前八名的项目：
花样年花郡也就是花样年家天下，是近年南湖板块体量较大的商品房项目之一，早在2012年便以低价吸引了非常多的蓝印落户购房者。
御湖庄园也就是原来的鸿坤原乡半岛，超大体量，与黄庄“六君子”相比，价格是最大优势，配套基本共享。
城投熙悦代表着武清当地的高端，无论开发商口碑还是户型区间，无不透露着豪气，洋房甚至需要“房票”+绑定2个车位+绑定1个地下室，但仍是一房难求，本地“有钱人”改善项目。
碧桂园莫奈的湖一直以来都是中介和渠道乐于向北漂预算不足的购房者推荐的一个项目，最大优势价格低。
经纬城市绿洲武清，这里统计的是二期，紧邻杨村一中新校区，有小户型，北漂落户最爱。
金科博翠湾，黄庄“六君子”中价格较低的。
新城梧桐公馆，静湖板块配套优于南湖，距离杨村城区不远，可享受到生活配套。
龙湖春江郦城，享受老城区最繁华的配套，武清最高单价（捂脸），规划的龙湖天街是其亮点。
06
我只有XX万预算，买武清哪个板块好？
如果你能说出自己的买房预算和最主要的需求，那么你绝对是众多提问者当中最靓的崽！毕竟在这浮夸的时代，靠谱最重要，作为靠谱的代表人物，逗哥就推荐一些不同预算下的项目。（仅考虑能落户的商品房住宅）
总房款50万左右
【新房】悦光年（公寓可平迁落户，武清新城区西南）
【二手房】非热门村镇项目（并不好找，预算不足不得已为之，并不推荐）
逗哥有话说：这个预算显然只能达到最基本的落户需求，考虑到悦光年与城际站的距离，只要能确保落户问题，还是比偏远村镇二手房要好一些的。
总房款100万左右
【新房】碧桂园云河上院（开发区）、天津恒大翡翠湾（南湖）、众美南湖湾（南湖）
【二手房】金泰丽舍（黄庄）一居室、静湖花园片区
逗哥有话说：这里很明显就是预算与地段的抉择了，想位置好（离城际站近）些就只能买面积小的一居室，想要住大一些的房子，就要考虑距离城际站7.5公里以上的小区了。
总房款150万左右
【新房】香雍玖和（商务区）、京能雍清丽苑（商务区）、新城梧桐公馆（静湖）、御湖庄园（黄庄）
【二手房】亨通花园（新城区）、经纬城市绿洲武清一期（新城区）小户型、金泰丽舍（黄庄）、亚泰澜公馆（黄庄）
逗哥有话说：这个预算可以考虑商务区或是黄庄水城的个别新房项目，二手房距离城际站更近，新房普遍在4.5公里（直线距离）左右。两个板块都有庞大的未来规划，兼具投资属性，但还是那句话，天津的规划落实很需要时间。
总房款200万左右
【新房】新城悦隽央著（商务区）、香滨城（老城区）、奥园誉雍府（老城区）、黄庄“六君子”
【二手房】荔城公馆（玉翠园）、北岸尚城（新城区）等
逗哥有话说：到这个预算，除了考虑与城际站的距离之外，更多则是居住舒适度、板块发展及配套的抉择，各花入各眼，追随内心的选择吧！
如有其他具体需求或抉择，欢迎留言！
我是问答环节的分割线
Q
近期很火的商务区，是不是比较偏？
A：很明确的答复——是的，现在看确实很偏。 不过杨村中心正不断向西北方向迁移，如果从长期（5-10年或更久）角度看，应该会有发展的（万一发展缓慢或者干脆发展不起来，不要打我，毕竟规划是有的）。
未来的商务区，大湖公园、学校、医疗、商务以及轨道交通，规划的非常好。但是，注意但是了！如果你比较务实，急需自住，更看重城际站周边的便捷，那么还是慎重考虑商务区为妙，毕竟天津的规划谁都说不好，Emmm……
Q
黄庄怎么样，值不值得买？
A：鉴于这个“怎么样”覆盖的面太广，逗哥只能笼统说说个人观点：
黄庄的尴尬之处在于，从整体来看它是横向分布的，从到城际站的距离来说，最近的泰合府只有600多米，稍远的金泰丽舍900多米，亚泰澜公馆1.9公里，最远的鸿坤原乡半岛（御湖庄园）则有4.5公里左右（以上均为直线距离）。
最近的泰合府虽有紧邻高铁的噪音、辐射等不利因素，但可以步行进站，从亚泰澜公馆开始向东的项目就会比较尴尬，走路嫌远，开车很折腾，本为了往返北京方便才买黄庄，为了从家到城际站却要再买辆车？这个操作一般人是不大可能接受的。
什么？你说自行车也可以？好吧你赢了。关于城际站南广场目前仍然处于规划阶段，如果这事能成确实会为黄庄带来很大热度，所以跟商务区一样，这里确实也有很大的规划发展潜力。
Q
武清整体发展怎么样？
A：如果你问的是近年来发展如何，那么可以肯定的是武清城际站建成通车以来，发展的还是蛮不错的，不论是三蹦子的治理还是周边公共交通的提升，都是肉眼可见的。
如果考虑未来发展，可以参照上两条，短期可能不会非常迅猛，长期来看可圈可点。
Q
市区“老破小”和武清南湖新房怎么选？
A：“老破小”和“远大新”始终是买房人面临的难题，如果是典型的“北漂型”需求：纯作为落户、上学乃至出租、未来转手情况考虑，逗哥是老破小派的，有人说老房子未来不容易转手，这一点我不以为然，只要学区政策不大改，老破小都不会比远大新难卖，毕竟远大新面临的是规划能否落实和能否有人气这样互相牵制的难题。
当然，如果你考虑的是房子本身的升值潜力，那就选择更有规划和发展潜力的南湖新房吧。
Q
给推荐几个性价比高的项目吧？
A：What？什么年代了还有人觉得房子是一种有性价比的商品？这又不是对比安卓和苹果哪个手机更好用更便宜好不好挖！每个人买房的目的不同，只有知道你的买房目的和需求，才可以给出合理推荐，就酱。
今日总结
只要目标合理，哪里都有高性价比。
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本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
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