“二次房改” 需不需要？

01 98房改：要住房子花钱买

1998年，是一个令人期待的年份。改革开放即将划上20年的年轮，香港回归国力蒸蒸日上，幸福的真实感，让人们对于未来，内心满怀美好的渴望。

王菲那英一曲《相约98》，写上了历史的印记。

相约在银色的月光下

相约在温暖的情意中

……

相约在甜美的春风里

相约那永远的青春年华

1998年，仿佛是个承上启下的转折点，一场影响国人数十年的变化也将轰然而至。

这一年，万科成为全国最大的房地产公司。当年营收22.6亿元，净利2亿元。

潘石屹的SOHO现代城一波三折，快到年底时突然火了起来，营销大师也拗不过市场行情。

许家印的第一个楼盘金碧花园首开，一举成名，随后而至的1999年，连开13个楼盘。

“给你一个五星级的家”，杨国强的碧桂园从顺德进军广州。

1998年，是一颗种子，此后的风云皆可溯源至此。

1998年7月3日，政府宣布全面终止福利分房，住宅商品化时代全面开启，这是中国人居住生活方式的分水岭。

用老百姓的话说就是，要住房子花钱买。

98房改，开启了城市化的快速发展通道。1998年城镇化率30.4%，2018年城镇化率59.58%，20年时间，城镇化率提高三成。霓虹闪烁的高楼替代了蛙鸣蝉声的回忆，乡土中国的画面翻阅而过，城乡中国的风貌触手可及。

为了让家人住上有卫生间的房子能洗澡，有人在98年下海；与此对应的数据是，98年人均居住面积18.66平米，2018年人均居住面积39平米。

二十年间，“有房住”这句话的底气很足，基本上是户均一套房的标准。

筒子楼成为一种老房情怀，抬头不见低头见的邻里关系，柴米油盐叮当作响的锅碗瓢盆交响曲，封存于历史的影像中。

对于过去总有着不舍，以现在的标准来衡量过去，那过去的好就是“房价”，与现在相比就是白菜价，5、600，1000把块一个平方，只可惜我们都没有穿越时空隧道的法器。

02 市场的归市场 保障的归保障

20年房改，成败得失又在哪里呢？

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为：“房改现在看来成功的是市场方面走出去了，不成功的实际上就是整个的保障体制没有很好的建立，所以才出现这么多的问题。当时房改的时候是有保障房的体制，即经济适用房。

房改就是以经济适用房为主题，结果市场经济浪潮起来以后，是用商品房中的低端代替经济适用房，之后就没有经济适用房了，现在调控的结果并没有把低端这块弄起来，后面一系列的政策我认为是要补低端，补缺失，这样才能形成社会主义市场经济”。

市场的归市场，保障的归保障。在此背景下，史称深圳“二次房改”出台。

2018年6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》 计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

这份意见稿有三个亮点：

1 将住房分为三大类，供应比例为40%、40%、20%，对不同收入水平的社会群体都有惠及，着眼的是“住有所居”的全民性，在住房的商品属性与民生属性两者之间达到平衡。

2 这份规划编制的时间跨度长达18年，从时间层面保证了长期性，时间太短，则可能存在两种情况：具体实施操作难度较大，另外就是政绩行为的短视性而忽略了具体实施操作，深圳“房改新政”则希望制定一个长效机制，为未来18年的房地产平稳发展保驾护航。

3 城市的开放包容精神。深圳这份规划编制体现了这一点，既能为深圳留下人才，还能给既不是“人才”又不符合“安居房”条件的“夹心层”提供安居之所，保持深圳这座城市的创新精神与开放包容的活力。

03 疫情之下 专家学者提出“二次房改”

深圳“房改新政”具有探索者、先行者的意味，这属于深圳作为改革热土的内在禀赋与特质，至少画出了一幅远景规划，同时它属于地方政府政策，对于全局性的指导意义尚嫌不足。

回顾以往，98房改适时而出，一个不能忽略的背景是对冲东南亚金融危机，拉动经济增长，成为新的经济增长点。这使得1988年开始的各项房改试点与政策探索，积十年之功，终于一锤定音落地开花。

时隔22年之后，有专家学者提出“二次房改”，有一个相同的背景：经济的不确定因素，目前因为疫情影响导致的全球经济衰退对中国经济的影响不可低估，启动二次房改，快速的促进经济复苏。

在近日举行的一场线上研讨会上，北京大学国家发展研究院教授徐远等人提出，疫情过后，政府可考虑启动二次房改，每年兴建1000万套安居房。直接投资可以达到10万亿元，可以托住未来10年经济增长下限。

中国发展基金会副理事长刘世锦认为，二次房改的核心是解决新市民、农民工的住房问题。在经济发展受疫情影响情况下，通过二次房改启动农民城市化，不仅能够弥补短期经济增长压力，未来10年还可以解决3亿新市民的居住需求，可以极大促进城市化进程和质量。

中国社会学院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室主任张斌认为，两三亿农民工不能在城市安定生活，成为新市民，是现在中国经济面临最大的一个短板。

在具体落实方面，学者们建议要降低郊区土地价格，用来开发保障房及其他住房，必须要有一个配套的土地政策改革：安居房需以就业地区交社保为指标认定购房名额，保障流动人口在就业地区安定下来，就业就会带来新的生产。

在专家学者看来，启动“二次房改”有短期经济抓手和长远发展之计的双重考虑。农民工市民化是城市化高质量发展的必然要求，高房价与农民工的支付能力是一对矛盾，通过住房让农民工享有城市公共服务权利，达到安居乐业的和谐生活。

从短期经济增速考虑，新基建不足以担此重任，经济刺激政策未必管用，“如果刺激政策真管用，那美国和日本也可以往6%拉，他们为什么拉不上去？”

经济增长主要靠的是结构性潜能。

04 听听反对的声音

对于专家学者提出的“二次房改”，有赞成，有反对，反对的声音主要集中在：

1 开发商愿意吗？

其实，这个问题很关键，任何问题的解决都取决于供需双方，有没有人愿意干（供应）和有没有人愿意买（需求）。

二次房改设定的是市场化操作，户型面积40—60平米，选址城市近郊区域，城市选择中心城市和都市圈，总价要求低总价，小户型面积只是达成低总价的一个条件，还有就是销售单价，涉及到开发成本与合理利润，如果没有土地出让条件及相应政策的优惠支持，单方面要求开发商低价格销售，没有合理利润，开发商的开发也是不可能持续发展的。同时，没有低价格的销售支撑，可能有的农民工想想还是返乡置业划算。

二次房改设定的开发目标是每年1000万套，数据显示，2019年全国住宅销售面积150144万平米，如果按套均100平米计算，则至少卖掉了1500万套住房。这就涉及到一个问题，在开发量上，安居房如何与现有的商品化住宅平稳衔接过渡，而不至于造成现有的房产市场波动或剧烈动荡，并且按照二次房改设定的开发城市是中心城市和都市圈，每年1000万套的开发量是不是有些多，不然，会造成新的库存。

总之，这涉及到安居房的性质定位，是政策保障性质还是市场商品化性质，或者两者兼而有之，前提明确，开发商愿不愿意干也就水到渠成。

2 购买者愿不愿意买？

按照二次房改的理想目标，是农民工的市民化，不仅仅是房子的问题，是基本公共服务的问题，因此基本原则就是社保跟人走。

也就是通过房子，让农民工融入城市，真正成为城市的一员，而不仅仅是一名过客，社保只是购房资格的准入条件，换成是购房者，面积小点将就住，关键是房子上面的公共资源，可能有的购房者买房就是为了小孩念书，这就涉及到教育商业配套服务设施的开发要求和落地时间，只有明确了这一点，也才可能让安居房的“安居”两字落于实地，不然，只是居，没有配套设施和公共服务资源的加持，估计有人想想不如拿这点钱回农村盖大房子，自己住着舒坦。

05 会不会来不如说需不需要

以“安居房”为主题设计的“二次房改”会不会来？

“二次房改”目前只是一种构想，缺乏实践层面的支持以及试点模板的论证，学者徐远也认为“还有很多细节没有想到”，总体上说，还属于“纸上谈兵”阶段。

其实，最主要的还是需不需要？

目前，楼市面临的主要矛盾是房价收入比的匹配性，之前社科院有报告指出，9是房价收入比的临界点，而目前全国平均房价收入比超过9，房地产对经济增长的贡献出现了由正转负的拐点。

高房价，对于购房者来说，买房越来越吃力，同时也意味着买不起的人越加买不起，从这一点来说，“二次房改”是有必要的，特别是农民工市民化，住有所居是关键，不然，还是“一半在城市一般在农村”的半城市人状态。

早先有官方智囊认为：中国城乡发展的差距是社会主要矛盾的集中体现，改革开放以来，中国经历四次国民经济结构调整，轻纺工业、重化工业、房地产、基础设施搞上去了，第三产业也搞上去了。剩下就是城乡矛盾，二元结构，这是最后一个硬骨头。

中国要集中力量，用10年甚至20年的时间把最后一个结构上的问题解决，实现乡村振兴，让中国进入高收入国家的行列。

既然如此，相对于乡村振兴来说，按照“二次房改”的设定，农民工市民化是可以实现的目标。

同时，农民工市民化也有助于乡村振兴工程的实施，要不留城要不返乡，返乡者一定安心于乡村，有能力者也一定有助于乡村！