造价几十亿！因“破坏海岸”青岛涵碧楼别墅群被拆：当时审批和现在拆除都“合法合规”| 违建or强拆？青岛涵碧楼陷整治“罗生门”

青岛涵碧楼别墅群被拆现场

2020年3月25日，青岛市黄岛区委员会宣传部官方微博@黄岛发布视频，内容为对青岛西海岸新区涵碧楼酒店项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治画面。

视频中，多辆挖掘机正在现场施工，部分别墅的墙体已被推倒。还有从空中拍摄的照片显示，有超过20台挖掘机在同时作业，曾经的豪华别墅区已经是断壁残垣。

消息一经发布便引起多方关注——

一方面由于项目知名度颇高，这座花费千万美元设计费由澳大利亚设计大师KerryHill操刀，是国内少见的、号称七星级的酒店，又牵扯多位在此购房的名人代言。

另一方面，消息发布后多位业主也通过社交平台发布声明，称“在未进行公示和未经实质沟通的情况下，在凌晨被挖掘机强拆。”激动的业主希望针对个人合法产权房屋被拆除得到合理解释，同时对自己房屋价值、装修损失和延误工期，以及内部财产损失进行合理补偿。

公开资料显示，青岛涵碧楼酒店项目于2010年开工奠基，2013年6月，青岛涵碧楼酒店用海项目获得山东省正式批复，用海总面积为10799平方米，并于2014年底开业。

据此前媒体报道，项目开发企业乡林集团董事长曾表示，2008年，他与青岛市政府签下合约，位于青岛凤凰山脚下14万平方米的土地，成为青岛涵碧楼的建设用地，这块临海土地属于商业用地，无法进行住宅开发。2010年，项目开建，2014年下半年开业。

截至目前，争议依然在继续，政府方和业主方各执一词。

争议一：是否为违法建筑？

作为此次涵碧楼拆除事件核心争论点，在于项目是否涉及违法。

据凤凰网房产了解，该项目占地14.15万平方米，总投资高达30亿人民币。涵碧楼项目包含161套客房，以及41栋海景独栋别墅（海上庄园，此次涉及被拆除部分），30栋海景复层别墅（海景庄园）。

据此前报道，台商赖正镒在2008年来到青岛时，“花了二十分钟便决定拍下位于凤凰山下，临海的一片土地”。不过，这片土地仅为商业用地，无法进行住宅开发。

此后，赖正镒开始改变商业开发模式，除酒店建设之外，在临海处开发建设了四十一栋海景别墅。因此，在多篇报道中涉及拆除的41懂别墅为商业用地，产权为40年。由于该土地的出让大概率为协议出让，相关土地出让信息已经无从可查。

针对此次拆除理由，青岛官方消息称，涵碧楼项目在建设过程中实施了海岸线施工、回填，对礁石造成了一定程度的破坏。2016年以来，中央加大对海岸线的保护和管理，沿海各省市相继推出海岸带保护的政策和法规。

而同时亦有观点认为，青岛涵碧楼以前是一个主要以养殖鲍鱼为主的落后小渔村，设计师Kerry过往的的作品都善于将本土文化融入设计风格，同时注重对生态的保护。而青岛涵碧楼也是根据地形将酒店倚山而建，为了最好的珍爱海岸，KerryHill保留了原有的礁石、沙滩甚至是原本居民留下的鲍鱼池，因此并未对海岸线和礁石产生实质破坏。

2013年，青岛财经日报曾专访乡林集团董事长赖正镒。赖正镒表示：“这个项目的施工任务非常艰巨，像海事工程，固锚、消波堤块都有严格要求。很多规划细节都要一再确认，最终要达到融入海洋，融入青岛当地的环境中，让大家感觉到，涵碧楼是在凤凰岛‘天然生长’出来的酒店，而不是后天建造雕琢过的。”

拆迁当天下午，青岛市黄岛区委宣传部官方微博“黄岛发布”公开的回应是：“新区涵碧楼项目建设45栋建筑，在建设过程中实施了海岸线施工、回填，对礁岩造成一定程度破坏。根据省、市有关单位研判，需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治。“

可能是基于对最初设计理念的认可，与此前陕西秦岭违建别墅群被强拆不同，黄岛区官方的多份对外声明中并未认定涵碧楼别墅群是违章建筑，只在公告中表示项目对礁石造成的破坏。

这一表述至关重要，违章建筑被强拆的一切后果，由当事人承担，政府不会补偿当事人任何损失。

争议二：是否提前通知业主，进行有效协商

基于对拆迁整治项目的定性，直接涉及到前期的沟通以及后期的赔偿方式。这也成为业务方和拆迁房目前争议的另一个核心所在。

根据2019年11月青岛市出台的《青岛市海岸带保护与利用管理条例》，除必需的公共基础设施外，禁止在沙滩上建设永久性建筑物、构筑物。另外，严格控制海岸带及毗连区域建筑高度、密度、体量和容积率，严格控制海岸带范围内新建建筑物等。

在涵碧楼别墅之前，黄岛区已经进行了多处违规建筑物拆除、整治行动。据报道，2017年年底，西海岸新区（即黄岛新区）开始整治海岸线，经过1年多的时间，累计清理拆除各类违章建筑64万平方米，整治海岸线137千米。

不过与此前整治海岸线的“大张旗鼓“相比，此次拆迁之前颇为”安静“，部分业主反馈此前并未收购明确通知，或者针对拆迁整治的赔偿并未达成一致。

而《行政强制法》第四十四条规定：强制拆除应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

对此，青岛市黄岛市委宣传部回应称“针对部分建筑已销售给个人或单位的现状，为最大程度保证当事人（单位）的合法权益，在采取了评估、洽谈的方式对41栋建筑进行资产确认后”才开始整治。

不过这一回应并未得到业主认可。

争议三：公众利益与个人权利的协调

针对别墅已经被拆除的现状，目前业主方的随求在于希望获得政府未通知业主即将合法产权房产拆除的理由，以及依法向业主进行赔偿，包括房屋价值、装修损失务工损失、内部财产损失等。

而针对此次拆除中涉及的上述争议，以及如何协调此类事件中隔离合法权益的保护和公共利益的实现，对此，相关专家认为，一般而言，法律只适用于生效后发生的事情和行为，采取法律不溯及既往的原则。只不过，在国家生态保护方面，涵盖修复生态红线的法律和政策，具有溯及力。

“青岛海岸带恢复以及保护工作工程浩大，面临诸多挑战，拆除地标性项目涵碧楼的别墅，对于整体海岸带治理，可以起到巨大的示范效应。”专家表示。

“不过现有的拆除、补偿和修复是必要的，也是合乎法理的。”该专家同时表示。

截至发稿前，针对41栋别墅被拆除，乡林建设、涵碧楼董事长赖正镒在回应媒体采访时称：“所有建设的过程都是合法合规，现在是客户小业主与政府之间的事情，与涵碧楼没有关系，涵碧楼酒店仍正常运营。”

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拆除是否合法合规？

在不少媒体的文章中，青岛涵碧楼追求的最高境界是“天人合一”。比如，延伸入海的别墅群，并非人们所认为的填海造陆，而是利用自然形成的礁石建成的。因此，这块土地没有搞“三通一平”，而是用炸药一点点把礁石炸开，从而保证了连游泳池都建在礁石上。就连礁石周围的鲍鱼池，也原封不动地保留了下来，还成为了酒店的一项特色体验项目。

2013年，青岛财经日报曾专访乡林集团董事长赖正镒。赖正镒表示：“这个项目的施工任务非常艰巨，像海事工程，固锚、消波堤块都有严格要求。很多规划细节都要一再确认，最终要达到融入海洋，融入青岛当地的环境中，让大家感觉到，涵碧楼是在凤凰岛‘天然生长’出来的酒店，而不是后天建造雕琢过的。”

2012年2月19日，青岛市规划局曾对青岛涵碧楼酒店规划设计方案进行公示。赖正镒也多次公开表示，青岛涵碧楼项目是青岛市政府及山东省政府招商的指标之一。在乡林集团的官网上，仍有2010年奠基仪式的报道，现场盛况空前，时任青岛市长、副市长、发改委主任，以及黄岛区委书记等多位官员莅临现场。

但是2016年以来，中央加大对海岸线的保护和管理，沿海各省市相继推出海岸带保护的政策和法规。

“从2016年中央相关政策下达开始，青岛以及其他沿海城市，都已经开始采取对海岸带的专项整治。为此，地方政府甚至成立了专门的机构，协调多项工作。主要采取的方式是，把违章建筑全部拆除，再采取生态修复措施，修复海岸线。”董跃告诉《中国新闻周刊》。

2019年11月，青岛市出台《青岛市海岸带保护与利用管理条例》，从2020年1月1日起施行。《条例》提到，除必需的公共基础设施外，禁止在沙滩上建设永久性建筑物、构筑物。另外，严格控制海岸带及毗连区域建筑高度、密度、体量和容积率，严格控制海岸带范围内新建建筑物等。

在涵碧楼别墅之前，黄岛区已经进行了多处违规建筑物拆除、整治行动。据报道，2017年年底，西海岸新区（即黄岛新区）开始整治海岸线，经过1年多的时间，累计清理拆除各类违章建筑64万平方米，整治海岸线137千米。

董跃注意到，从法律上讲，对涵碧楼的拆除存在不同声音：即法律没有溯及力。一般而言，法律只适用于生效后发生的事情和行为，采取法律不溯及既往的原则。

以前建设时通过了审批规划，现在拆除是否有依据？“青岛涵碧楼项目当时的审批以及现在的拆除，都是合法合规的。”董跃解释，两者都是依据所在时期的法律和政策作出的。只不过，在国家生态保护方面，涵盖修复生态红线的法律和政策，具有溯及力。

“这取决于不同领域，如果在一些单纯的经济活动中，涉及个人权利，不能随便溯及。但是生态保护领域特殊，如果没有溯及力，很多政策就无法实现预期目的或者效果。因此现有的拆除、补偿和修复是必要的，也是合乎法理的。”董跃说。

按照市场价格计算，41栋别墅，总价超过20亿人民币。有声音质疑，青岛市为了整治涵碧楼这一段的海岸线，在经济账上，是否划得来？

董跃认为，现阶段，保护和修复海岸线有其必要性。过去十多年，滨海旅游业、高端酒店等发展落后，开发海岸带的经济效益要高于在环境上付出的成本。如今，从国家整体经济发展等角度看，现阶段选择保护海岸线，利用其生态价值、旅游价值，收益已经远高于商业开发。

对于涵碧楼项目，他认为，不能简单看这个项目本身的经济账，要算总体账。青岛海岸带恢复以及保护工作工程浩大，面临诸多挑战，拆除地标性项目涵碧楼的别墅，“对于整体海岸带治理，可以起到巨大的示范效应。”董跃对《中国新闻周刊》说。

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信息来源：凤凰网房产；中国新闻周刊 杨智杰；闪电新闻

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