降低兰州中心城区建设用地容积率 还有“讨价还价”的余地？

在合理的比例之下，房地产建设与城市协调发展会带来良好的社会经济效益，但在兰州发展的过程中，总感觉围绕在生活周边房地产项目的数量要比预计的多出许多，造成了住宅容积率过高或是住宅高度过高，人口密度过大等一系列衍生问题。

　　或许正是由于住宅项目数量太多，相对应的公园、绿地、广场以及公共服务设施和市政设施数量短期，资源分配不均以及人均配套不足也使得居民生活质量有待提高。而为了能有效解决当前存在的问题，一个月前，兰州市人民政府办公室出台了关于《进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）》。

　　通常政府发布的文件都能引起媒体及大众的讨论，但是与市民生活息息相关的《进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）》自发出之后却并没有引发深入的报道与讨论，但实际上这对于提高城市建设质量和居民生活水平有着重要的影响，因而值得被挖掘与讨论。

　　从通知中可以了解到，政府想要通过“双增双控、提质降容”，即增加广场、绿地等开敞空间，公共服务设施、交通和市政设施，控制容积率，限高的方式，提高城市建设的质量，降低城市建设的密度，最终达到促进老城“抽疏”，改善城区人居环境的目的。

　　通知中强调，中心城区范围内各类建设用地建筑容积率都要严格执行控规，不得擅自调整。规定中心城区新增住宅建设用地建筑容积率不大于2.9、建筑限高80米。中心城区沿黄河区域，城市坪台地区新增住宅建设用地也做出了规定，单宗用地建筑容积率不得高于2.5，且不得低于1.2(不得建设别墅类住宅)。

　　毫无疑问，容积率降低会导致房子建设数量的减少，居住人口也会随之减少。而人口密度降低后还会对公共设施形成一定程度的保护，部分地区人口的管理压力也能得到一定的疏解，城市面貌也将有所改善。

　　一方面政府要降低住宅用地容积率，另一方面，如果开发商或者是区县政府、用地单位等相关建设部门愿意拿出部分住宅用地为城市增加广场、绿地等开敞空间，配建公共服务设施、交通设施和市政设施等时，或是将居住用地调整为商业商务、文化旅游、娱乐康体用地，发展科技研发、商务办公、总部经济、商业金融及高档酒店等业态时，以及为丰富城市景观实施的区域性地标建筑时，其用地建筑容积率经科学论证后可适度提高。

　　可以看出，政府希望以调整容积率的方式鼓励公共服务设施项目的建设。而为了支持公共服务设施的实施，政府还鼓励教育、医疗、文化、体育、展览展示、社会福利等项目在资源紧缺区域选址布局。

　　对于符合省市棚户区改造、城中村改造相关政策的住宅类项目的建设用地，在与控规产生冲突时，应依法依规先行调整城市控制性详细规划。而在通知下发之日前就已取得规划条件通知书的住宅用地，可以按已核发的规划条件继续办理后续手续，但要按照《城市居住区规划设计标准》和《兰州市十五分钟生活圈配套设施规划研究与导则》相关规定，完善配套公共服务设施和市政基础设施。

　　3月中旬，兰州出台了《兰州市十五分钟生活圈配套设施规划研究与导则》，该规划明确指出，将兰州市中心城区划分为78个十五分钟生活圈（街道级）。

　　兰州15分钟生活圈规划与《进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）》的相通之处是对于公共设施的建设，都将使城区居民日常生活更加方便快捷，切实保障居民对公共配套资源的需求。

　　为推动城市功能完善，改善人居环境，缓解空间资源压力，提升城市发展质量，保障社会公共利益，通知中指出，对符合承担界外公共服务设施、市政交通设施、环卫设施代征代拆（包括安置）任务，无偿让出部分自有建设用地用于中小学、医院建设或额外建设中小学、医院公共服务设施等一系列情况，并无偿移交政府的，将实行容积率转移和奖励。

　　通知的中心思想都是围绕降低容积率，增加公共服务设施，提高城市建设的质量，降低城市建设的密度，但这些手段背后是要实现老城“抽疏”，而这实际上又是城市平面扩张的一种方式。

　　由于兰州中心区内部的高度密集性与其城市职能的中心地位，造成了中心区域有限的公共配套设施要服务于占城市很大比例的人口。而《进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）》实际上就是通过调整容积率改善当前存在的问题。

　　当兰州主城区内的居住密度降低时，人口密度也会随之降低，意味着区域内原本能够容纳的人口数量将会减少，那么多出来的一部分人口必定要往中心城区以外的其他区域转移，这无疑会推动着城市向四周扩张，缓解中心区域的压力。

图片来源于图虫

　　所以说，从发布的《进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）》中不仅可以了解到许多与生活息息相关的信息，甚至还能畅想到未来的生活场景，在改善城区人居环境的同时促进兰州各个区域共同发展。