久旱逢霖：河北北三县获得首都外溢功能与通州协同一致

本文为“房地产带盐人”的第129篇文章，今天我们说一下这两天的重磅消息：

河北北三县：三河、大厂、香河三县获得与北京通州区协同发展规划；

北三县，北京的“七环之歌”

今天我们重点说一说北三县的事，之所以有北三县这个说法，正是源于北京居住圈外溢影响力在这么多年以来的延伸。北京作为首都由更多的就业和发展机会，然而居住门槛、生活门槛都是数一数二的高，然后城市一圈圈的往外扩，六环之歌已经替代了小岳岳的五环之歌。

虽然很多人不住在北京，但是在北京工作已经多年，环绕北京的河北甚至天津都是他们的安家落户之地。这是一个矛盾，大城市的去留变成了交通和政策是否能打通。这其中北三县一度是香饽饽，外溢的群体无论是租房、买房在这里都是常态，每天驾车和公共交通往返与北京和大厂、香河、三河的人络绎不绝。

这其中有很多人在服务业、互联网等领域就业，可能你身边的程序员、卖早点、批发水果的都住在北三县，实际上首都圈的外溢地区承接了很多人的居住和生活，也许只是睡个觉，但是梦在北京。大量的需求导致北三县曾经一度辉煌，而且由于这些需求，也引来了很多人投资当地的房产。北三县住宅价格因此轻松破万，并且一度逼近2万元，个别楼盘甚至能达到2.3~2.6万元/㎡。

北三县曾经比后来的固安还要火，不同之处是，固安从一开始就被赋予了清晰的定位，且从一开始就限制了投机性购房。而对北三县而言，大家一直都怀有强烈的希冀，毕竟，在北面的平谷，距离北京甚至更远却拥有不同的政策。

然而现实中的难处是，政策和户籍的区隔导致无论在配套的教育、医疗、生活方面，还是在就业机会方面，北京就是北京，而北三县不是。曾经不断升高的北三县房价也因为限购、限售等政策在2018年跌入谷底，很多楼盘房价近乎腰斩。许多投资客在涌入北三县买房之后，被套牢。虽然后来房价止跌，但也是整个市场停滞的状态。我自己在业内的朋友就有在高峰买入后至今无法出手，而且还要面对年度的业绩考核。

可以说许多的在北三县开发房地产的企业，项目的销售收入在过去两年都是谷底。

沉寂之后的变化

在本月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》。该规划是指导通州区与北三县规划建设的基本依据，规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，这片超过两千平方公里的土地，机会悄悄的打开，我指的不是炒房的机会，北三县是炒房客的悲伤之地，我说的是人们将迎来分享首都政策的机会。

整个规划从2025年至2035年，跨度长达十年。北三县的定位是服务京津冀协同发展大局，以北京城市副中心建设为统领，着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

我们来看下重点：

环境治理、基础设施、公共服务这些标准都会统一。这就是硬件的标准化，对居住的便利性会有显著提升。

轨道交通要取得进展的同时，城乡空间、功能优化。这个是交通的便利打破了城市之间的藩篱。

非首都功能疏解、产业园区共建。这是解决了就业，产业搬过去人和资金流自然也就过去了。

规划提到10年之后，要达成生态环境质量根本改善，智能绿色的交通体系基本形成，创新引领的现代经济体系基本建立，基本公共服务基本实现均等化，绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市基本建成的目标。

为什么要发展首都周边？这是跟买房人一个逻辑——总要有地方承载这么多人、产业，不能都挤在北京，但是有的确是因为北京才有了这些利好。接下来说说如何将产业搬到这些地方呢，配套如何。

一、副中心的定位是保障

北三县的短板一直是生态环境，政策里不仅提到了副中心职能，更是首先改善环境做起。无论是北运河、潮白河的绿洲，还是生态走廊建设，都会对这方面有极大改善。居住生活环境接下来是第一步，也是最让人期待的。

另一个则是规划提出的构建“城市副中心—发展组团—特色小城镇（新市镇）—美丽乡村”四级联动城乡体系。其中，高水平规划建设北京城市副中心，依托北京市六环路建设功能融合的活力地区，形成一条清新明亮的创新发展轴；

总体三家还是有些分工上的不同，规划也包括了燕郊，亦庄的联动。其中燕郊重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板，优化提升城市品质，与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系；三河则是重点发展科技创新和商务服务功能；香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能；亦庄新城组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。

在这个规划前提下，另一个重点内容则是交界地区不新增建设用地，注意喽，既然前面提到生态，严格控制区域生态环境基础，因此不再新增建设用地。这一点说明既不要想增加房地产投资，给房企的概念就是不要指望拿地，给投资户则是两种结果：未来没机会炒房，但同时存量项目价值预期上升。

要知道这个政策执行是非常坚决的，对违建拆除，同时已发收回批准了但是没有建设的用地；这又带来一个问题，如果之前囤地的，或者因为房价低迷而开发迟缓的土地将面临不会继续产生新增潜在供应量的情况。

二、控制中心区域高层住宅

规划中也鼓励彰显现代气息、东方神韵的建筑风貌特色。这个很好解读，说白了未来规划的建筑设计风格已经有了大方向的指导，如果之前报批的其他风格可能会受到限制或者挑战规划的可能性。

再一个就是严格控制在城市中心区、铁路公路干线和主要街道、滨水地区及城市边界地带建设高层住宅。严格管控文物保护单位建设控制地带、传统风貌协调区的建筑高度。我始终认为减少高层、超高层建筑是好事，容积率太高，住着不舒服、生活品质难有保障。这是一个很浅显的道理——一亩地上住十个人额住一百个人能一样么？

还将受到控制的是北三县城市中心区、大型开敞空间周边及重要景观廊道两侧天际线，营造疏密有序的城市空间。这一点算是上述内容的延伸，天际线自然由建筑构成，控制高层建筑，疏密有序则意味着整个城市核心区域规划不会以拥挤的高密度住宅为主。

三、区域轨道快线：城际铁路连通京津冀

推进城际铁路建设。以北京城市副中心为中心，构筑通达京津冀各中心城市、枢纽机场的城际铁路网络。构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。

一言蔽之，轨道交通来了，这几个站可以大幅提升到首都的交通效率，通勤时间一直是北三县的难点，可以说很多人往返于工作地和“睡城”是过去多年的常态。如今轨道交通必然让更多人有时间享受充足的睡眠。不过值得注意的是这几个站点接下来的运营和承载能力。

规划还提到了区域轨道快线服务北三县与北京城市副中心、北京中心城区的中长距离轨道联系；在北三县各发展组团研究现代有轨电车等形式的局域轨道线布局，与区域轨道快线、轨道普线相衔接；可见无论是长距离交通还是三县内部的交通连接都将升级，交通这事以点带面很难，必须要形成网络化。

刚才说了运营能力和承载力，之前去北京堵在路上，还有一个问题就是缺乏智能化和公共交通出行方式。接下来制定分区差别化的交通需求管理政策，分区完善拥车、用车管理策略，引导小汽车合理使用。一方面给便利，一方面强调控制路内停车位的供给，建设有序停车环境。建立停车资源信息管理系统，推进停车设施社会共享。

交通管理的协调统筹也是重头戏：创新跨区域交通建设组织模式，建立城际轨道、公交运营补贴分担等运营机制，推动北京市与北三县公交“一卡通”互联互通。率先推进汽车电子标识试点工作，采取智能化手段提高车辆进京的便利性。建立交通执法区域联动机制，实现区域交通统一执法。

四、配套提升价值

北京优质教育资源向通州区与北三县布局。说白了接下来放开了合作办学、建立分校区等方式，推动师资共享，大力促进师资在北三县地区流动。说白了本校搬迁很难，但是分校则要容易得多。同时还提出了鼓励成立运营集团。

过去在教育资源的限制方面还是很明显的，很多房企花大代价引入名校资源，除了借牌子，还是想把教育配套的价值体现在项目上。但是往往学校是缺乏动力的，而且费用不菲，如今引入市场机制对教育资源倾斜是很有好处的。而且随着上学变得容易，对区域内的住宅的确是一个重大利好。

说完了教育再说说医疗，这是人们关注的另一个方面。

前面也提到了三地的各自定位，无论是养老、医疗，北三县廉价的土地给这些服务设施提供了机会。养老医疗产业需要覆盖更多人群必然得先把成本将下列。好的养老一年二三十万并非常人负担得起，而今后鼓励北三县建设医疗卫生与养老相结合的服务设施，全面提升在健康养老领域服务北京市及京津冀地区的能力。研究制订鼓励政策，引导北京优质健康养老资源向北三县延伸。

以后北三县随着环境提升，说不定真的能成为首都养老需求的一个外溢选择。

不过最后必须要强调一点，也是我跟很多同行在消息出来后第一时间联系就问到的：目前北三县在户籍方面肯定有统一管控要求，对房地产也坚持房住不炒，所以短期内不会有放松楼市政策的机会。所以无论是房企从业者、投资客，目前并不能直接从中受益。