那些年，限竞房教会我们的事

两个商品房新消息。

丰台「熙悦天寰」，容积率只有1.1，却一套别墅都没做，全部是6-9层洋房，89㎡三居南向三面宽9.6米，据了解价格也是对标限竞房。

石景山「长安九里」，有接近开发商的业内人士透露，首期房源均价在6.7万/㎡左右，低于严肃君7万+的保守预期。

这里面传达出两个信号。

产品上在示好。社区要低密，面宽要大，得房率要高……商品房不遗余力地展示出自己的“均好性”。

价格上在探市。京楼横盘两年，限竞房此起彼伏，彻底回归理性的购房者，为商品房附加值掏腰包的意愿值有多高？

就像曾经的各大女主，大战四方的甄嬛，敢爱敢恨万人迷，安平十三妹黄雨萱……通通统变成了茶色蓬松卷发、衣着素雅精致的“好嫁风”。

是不出错，但也面目模糊。

限竞房带来的不仅仅是6万套

长安九里、熙悦天寰作为“新商品房时代”的试水之作，从产品逻辑到定价逻辑，处处透露出小心翼翼的信号。

某种程度上，京楼的商品房从未如此希望“讨好”买房人。

原因很简单，两年期的限竞房时代，已经养成了新的消费逻辑。

据不完全统计，从2018年6月首个限竞房项目瀛海府入市，截至2019年末，限竞房累计供应5.87万套房源，仍有20多个项目和地块等待入市。

限竞房还是一场“”。产品、户型、面积、售价，一眼望得到底。

6万套限竞房不只是个数字，更推动了整个北京新房市场转向买方。

有房票、有首付的买房人更加理性。

限竞房时代里，能快销跑量的项目已经能得到评级A，更多的是由于成本管控，只能从户型上不断优化，取悦买房人。

得房率-面宽-两卫-套卧-玄关......根本是史上大型户型设计PK现场。

而手握主动权的刚需买房人也不断倒逼开发商产品设计改进。从，就可见一斑。

毕竟，现在聊起来房子，谁还不会点评上一句：哎哟，你这个三面宽，北侧怕不是有连廊吧？

改善人群的春天来了

如果说限竞房主流市场下，刚需需求是被极大满足的，那么改善需求就是被部分压抑的。

尤其是后半场，被市场教育过的限竞房们开始聪明起来，大多转做纯洋房社区，别墅产品匿迹，大平层也大隐隐于“小三居”。

选择偏少，不够改善，是改善客面临的产品现状。

今年开始会有改观。

首先，数量上选择多了。

2019年出让的多宗商品房用地，开始有动向，比如前文提到的长安九里、熙悦天寰。再从今年年初已出让地块来看，商品房供地也占了绝对优势。

其次，产品上踩雷的概率很小。

大的买房逻辑已经改变，开发商把及格线提的很高。总不能户型图一出，被大家diss，“你看隔壁XX限竞房，客厅面更大。”

最后，捡便宜的可能性比较大。

尤其是今年入市的项目，定价还处于双方互相试探的阶段。从已亮相项目来看，开发商的诚意还是有的。

要是有看好的，严肃君建议你买首期房源，因为低开高走是基本套路。

毕竟，初见总是克制，熟了总会放肆。

美，从来都没有标准答案

总的来说，对改善购房者是好事儿，但严肃君也有一定的担忧。

因为标准化的另一面，就是单一和固化。

单一化意味着，选项多了，选择面却依然很窄。

当所有的89㎡都是三居、两卫、三面宽，就想装个浴缸，下班回来泡泡澡的996怎么办？

别忘了长尾效应，小的个性化需求累积起来，总量也会十分可观，甚至会超过主流产品。

而固定化意味着，产品迭代停滞了。

严肃君怕的就是，当所有人都认为，这就是最好的了，最标准的答案了，我们失去的，是未来的无限可能性。

想想韩国的选美比赛吧，你为什么不爱看？

因为美 ，从来都没有标准答案。

互动时刻：

发现没，开发商们做宣传的时候，越来越接地气了。

以前做海报，讲调性，图要美，字要少，现在做海报，谈数字，讲首付，点要全；以前去售楼处，销售先讲讲品牌多牛，现在上来就说离地铁有多近。

你怎么看？欢迎文末留言和严肃君互动~

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