请问《安家》：老洋房的一层捐给国家，另外两层为何就不能卖了

景来律师导读

《安家》里江奶奶去世后，如无遗嘱，其两个外甥有权继承其遗产吗？江奶奶将其拥有的三层老洋房中的一层捐给国家后，其外甥作为该房屋的共有人，到底还能不能出售剩下的两层洋房？请看本文为你详解。（Jlls）

声明：景来律师对推文的导读设定及标题修定拥有权利。转载推文时需标明转自景来律师公众号，否则为侵权。

电视连续剧《安家》现正热播，我跟着我们家“领导”被动地看了几集。昨晚播的两集故事情节还真不错。说的是：江奶奶与其两个外甥共有一套三层的老洋房，房子原本是江奶奶姐妹三个人的，一人一层，江奶奶的两个姐姐去世前分别把房子留给了自己的儿子。江奶奶的老伴宋老师身患肝癌，俩人感情甚笃，于是，江奶奶想将房子卖了，好带老伴去国外治病。女主角房似锦是个房屋中介商，为了了却江奶奶的心愿，她几经辗转，为江奶奶找到买家并促成其一次性付款，正要成交时，江奶奶的两个外甥却以各种理由推脱签字，而这边宋老师已病重住进ICU急需用钱，然而外甥们却拖着不肯交易，最终拖到老人过世。宋老师过世后不久，江奶奶也因伤心过度离开了人世。江奶奶没有子女，她这一走，两个外甥便忙着跑过去继承遗产，在公证处办理继承公证时得知：江奶奶临终前已做了遗嘱公证，将自己住的那层老洋房无偿捐给了国家。最后故事交待：这样一来，外甥们这辈子都卖不出套房子了。

我平常是不怎么爱看这一类家长里短的电视的，但凭良心说，昨晚这两集无论是从故事情节，还是演员的演艺，都堪称精彩。奚美娟饰演的江奶奶对其老伴可谓情真意切，那句“我就想让他活着”令人感动不已，孙俪饰演的房似锦，其演技也十分到位，感觉她不是在卖房，而是在向观众演绎普世价值观。其中跟江奶奶外甥的一句对白令人印象颇深。外甥说：小姨卖房为患绝症的老伴治病值吗？房似锦深情地说：江奶奶觉得值！

应该说，故事的设计还是非常不错的，从一开始两个外甥精心算计的情节铺垫到俩人后来“竹篮打水”的结局，都给观众以强烈的视觉冲击。但这不是我要说的重点，作为一个法律专业人士，我更关心的是：故事的真实性和可行性，这里所说的真实性和可行性，是基于我国现有法律规定的情形下的真实和可行。那么，根据我国的法律规定，江奶奶将自己那层洋房捐给国家了，外甥们还能不能出售自己拥有的那两层洋房呢？还有，由于江奶奶无子女，其去世后如无遗嘱，那么，她的两个外甥有权继承其遗产吗？今天，我就为大家普及一下我国的《物权法》。

《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。“第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”那么，江奶奶和其外甥共有的老洋房是按份共有，还是共同共有？

从故事情节来看，江奶奶和其两个外甥各自拥有房屋的一层，似乎应该是按份共有，即每人享有老洋房的一层房屋的所有权。但具体还得以房产证上的记载为准。房产证上到底是怎么写的，故事交待得不是很清楚，只是说房产证上有江奶奶和其两个外甥的名字，究竟是按份共有还是共同共有则未细叙。我们就此逐一解读。

先说一下按份共有，《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”就电视情节来看，如果是按份共有的话，江奶奶的外甥是完全有权转让其房屋产权的份额，即出售其各自所有的老洋房的一层房屋，即使江奶奶将其所有的一层房屋捐赠给国家。

那如果是共同共有呢？《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见，共同共有人要出售共有房屋的话，必须征得全体共有人的同意（按份共有如要整体出售，需经占份额三分之二以上的按份共有人的同意）。那是不是说，如果剧中的老洋房是三人共同共有的话，那么，江奶奶将其所有的房屋捐给国家之后，因江奶奶已经过世，两个外甥是不是就不能卖房了呢？假如能卖，又能卖其中的多少份额呢？我们继续看《物权法》的规定。

《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”剧中的共有人之一江奶奶已经过世，显然已构成“共有的基础丧失”和俩外甥“需要分割”的“重大理由”。因此，江奶奶的外甥完全有理由提出对老洋房进行分割的请求。

那么，问题来了，怎么分割呢？达不成协议又该怎么办？

《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

根据上述规定，如果是共同共有，需要分割的话，三人应该等额享有，也就是各占三分之一。由于江奶奶已经过世且已经将其所有的三分之一捐给了国家，该部分已属国有资产，所以只能采取拍卖的方式处分老洋房的产权，两个外甥可以在拍卖所得款中扣除相关税费后各受偿三分之一。

您清楚了吗？不管老洋房是三人按份共有还是共同共有，在江奶奶将其所有的部分捐给国家之后，根据法律的规定，另外两个共有人均有权依法出售房屋。

最后，我们假设一下，如果江奶奶没有立遗嘱，那么，江奶奶的两个外甥是不是就有权继承其遗产了？剧中的情节好像是可以，在得知江奶奶立了遗嘱将房屋捐给了国家之后，江奶奶的外甥和媳妇因为没有继承到房屋遗产十分恼怒，并迁怒于房屋中介房似锦，给观众的感觉，似乎是如果没有遗嘱的话，他们便可以顺理成章地继承房屋遗产似的。法律人大多有“洁癖”，眼里容不得沙子，我还是顺便普及一下《继承法》吧。

《中华人民共和国宪继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”

剧中江奶奶的两个外甥既不是江奶奶的第一顺序继承人，也不是第二顺序继承人，所以，即使没有遗嘱、按法定继承继承的话，江奶奶的两个外甥也无权继承。那么怎么处理呢？《继承法》第三十二条规定：“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”因此，无论江奶奶有没有立遗嘱，其外甥都无权继承其遗产，他们由此迁怒于房似锦是完全没有道理的。

原标题：热播剧《安家》:老洋房的一层捐给国家,另外两层怎么就不能卖了