疫情减租：支付是义务，免租是情分，倡议是建议

▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

今年的春节不快乐！

突如其来的武汉肺炎，把全国人民都席卷进去了，“疫情”霸屏，朋友圈彻底“沦陷”。

“床以外的地方都是远方，手够不到的地方都是他乡”，估计很多网友都和笔者一样：整个春节宅在家，或因怕被感染，或为避免感染他人，或意不给政府添乱。

疫情同时衍生出另一种爱表达方式：举报！——举报亲友聚集打麻将，举报爸妈出门不带口罩，举报爷爷奶奶乱跑......诙谐，但是真爱。

万众一心，严防死守，假期延长，复工推迟，疫情严重区人员自我隔离14天......

疫情来袭，共克时艰，万达、华润等房企“房东”率先践行社会责任，减免商铺租金，“中山好房东”主动免租两月，获人民日报表扬！

各地房地产租赁协会、街道迅速跟进，各式各样的“免租倡议信”在朋友圈轮番轰炸。

大量租户私信房东要求减租，长租公寓难顶重压，联合申请免租......

共克时艰，还是道德绑架，业主抵触，质疑声起......

法律人闪亮登场：

支持论者：构成“不可抗力”、“情势变更”，依“公平原则”应予减免，并拿出SARS引发的相关个案佐证。

反对论者：属于商业风险，房屋实际还是由租客占用，出租方无法使用或通过使用获得收益，要求减租于法无据。——如笔者同事，上海郭韧律师

笔者完全赞同郭律师观点，非因同事关系，而是因为：

一、“情”与“法”的关系

一般情况下，情、理、法三者是统一的，部分情况下合情并不合法，合法并不合情，最明显的案例就是2006年许霆案：因为银行ATM机本身故障取款17.5万，犯盗窃罪，一审无期，二审五年！

二、法律人谈“法”不言“情”

法律具有强制性、严谨性，法律人与普通大众不同，与倡议减租机构不同，基于“以事实为依据，以法律为准绳”原则，法律人探讨是否应当减租应抛开朋友圈减租舆情的影响，就当没有租客要求过，没有机构倡议过，没有出租方减租过，如此才能做到不被舆情所影响，不被情绪所感染，不谈“情”做出的论断才是客观的。

三、法律规定

《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租客与业主签署的租赁合同合法有效，对租客具有法律约束力，出租方已将房屋交付租客，已履行完毕租赁房屋的交付义务，租客应当如约支付租金。

四、事实情况

延期复工、自我隔离期间，租赁合同的标的物——房屋仍在租客控制使用之下，出租方并未因此增加收益，更不存在违约情形。

不排除租客中也有大款，多数住宅租客支付能力并未因14天的隔离不能上班而明显减弱，多数商业租客的利润是过往、未来多年赚的，即便是停业14天乃至一两个月，也只是短期利润的减少或者亏损，但放在整个经营周期来看，不过是所赚利润降低、减少，绝不会伤筋动骨，因为常年利润，绝不止一两个月房租。

而就高房价的一线城市来说，绝大多数出租方出租的房屋也都处于按揭状态，靠月租来支撑月供，并不是每位业主都是财大气粗，大部分业主也是房奴，你若断租，他可能断供！

五、“不可抗力”、“情势变更” 不适用于租赁合同的承租方，“公平原则”不能成立

根据《合同法》第117条规定，不可抗力必须达到不能履行合同的结果才可以免责（如地震导致工厂倒塌、人员伤亡，无法生产出合同约定的产品，无法履行购销合同）。

租赁合同承租方的义务是单纯的付款义务，只要有一部手机即可完成转账支付，不同于生产厂家，不存在因疫情而付款不能，无法履行合同的情况。

根据《合同法解释（二）》第26条规定，情势变更必须导致继续履行合同“对于一方当事人明显不公平”或者“不能实现合同目的”才可以变更或解除，且必须高级人民法院核准。

“对于一方当事人明显不公平”即合同当事人由此产生了合同利益的严重失衡，利益分配发生重大变化，继续履行将牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获取巨额利益，需要同时考虑双方当事人的情况，而租赁合同的继续履行并没有导致双方利益严重失衡，利益分配没有发生重大变化，出租方也并未因此获取比既往更多的巨大利益。

“不能实现合同目的”的结果是也只是解除合同，而非变更合同的免租。

“公平原则”是针对于双方当事人的，既要考虑到租客，也要考虑到出租方，单纯考虑租客没有收入而减租，“公平”了租客，不公平了业主，恰恰不符合公平原则。

六、个案系自由裁量权，不足定论

笔者不排除有法官认为出租方应当减免租金，并作出判决的案例，但众所周知，中国不是判例法国家，除非列入最高法院指导性案例，已有判决对日后案件并不具有指导意义，况且即便是最高人民法院，也存在严重的同案异判情况（如笔者所关注的划拨土地上房地产转让合同效力问题，同是2017年，8月22日【2017】最高法民再87号案认定合同有效，12月29日【2017】最高法民再87号案又认定合同无效），所以根据个别判决不能认为本次疫情业主负有减免租金义务。

结论：

感情层面：可以理解；法律层面：支付是义务，免租是情分，倡议是建议，免与不免，还需协商。

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