2020年，楼市又到转折点？

来源：柯谈地产观

2019年，楼市真的很难，但可喜的是，我们终于熬过来了。

楼市从来都没有永远的寒冬，只有短暂的黑夜。

因为，房地产真的太重要了！

1

楼市需要回暖

以下几组数据十分重要：

国家统计局的数据显示：2019年1-11月全国财政收入增速3.8%，较2018年全年增速6.2%下滑接近40%。

各省市的一般公共预算收入，2019年上半年增速与2018年增速相比，只有河北和天津2地上涨，其余全部下跌，而且跌幅很大：

上海从7%跌至0.1%；

北京从6.5%跌至—2. 5%；

重庆从0.6%跌至—7.8%；

贵州从7.0%跌至—5.4%；

海南从11.7%跌至—3.1%；

湖北从8.5%跌至2.3%；

湖南从6.1%跌至0.22%；

辽宁从9.3%跌至3.4%；

山西从22.8%跌至12.9%；

甘肃从8.3%跌至—2.0%。

……

2019年1-10月，各省市财政“收入”与“支出”的差额仅仅只有上海1城为正，其余省市全部为负，入不敷出，靠中央补贴，吃老本。比如，河南（—5173亿元）、四川（—5148亿元）、湖南（—4910亿元）……

2019年，众所周知的贸易摩擦，再叠加楼市疲软，成交下滑、土地流拍，而且我们还在实行逆周期的减税降费，所有因素综合起来，造成了如此严峻的财政状况。

而房地产，历来都是保障财政、托底经济、拉动增长的重器。

2018年，我国土地出让金和房地产相关税收分别为6.5万亿和2.5万亿，合计占比地方本级财政收入的52.6%。房地产占据地方财政的半壁江山！

2018年房地产及上下游行业增加值占全国GDP的23.1%，对GDP增长贡献率更是高达29.4%，也就是说2018年我国6.6%的GDP增长率中的1.9%是由房地产产业链贡献的。

上图的数据，赤裸裸的反映出，房地产在我国GDP增长中举足轻重的作用。2009年GDP增长率的49.7%是由房地产拉动，2012年的29.1%，2016年的25.8%，2018年的29.4%，都是由房地产拉动的。

回头看，我们发现越是经济低迷的年份，房地产的拉动作用越明显、越重要。

所以，2019年12月10日召开的中央经济工作会议对于房地产的态度，相较于2017-2018年，明显具有转折意义。

这次的经济会议直接摆明：“我国经济下行压力加大，要坚持稳字当头，坚持宏观政策要稳、微观政策要活。全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期”。

“微观政策要活”、“全面落实因城施策”、“稳地价、稳房价”，完全已经说明：楼市的政策底已到，各地可以灵活自主、按需放松。

2019年下半年，各地还在偷偷摸摸的试探性的松绑楼市，现在终于得到了高层的认可。

完全可以预见，2020年各地会花式松绑楼市，只要不出格，不过分即可。因为，楼市太重要了，我们需要楼市回暖，我们需要楼市来稳定大局！

2

房价为啥不能大跌？

2019年11月14日，国家金融和发展实验室发布了《2019Q3 房地产金融》，报告估算了我国10座重点一二线城市的个人住房新增贷款价值比LTV（Loan to Value，指贷款金额与房产价值的比值），这一指标主要用于反映房价下跌对银行坏账的影响。

2019 年前三季度，北京的新增住房贷款价值比平均值为 25.7%，也就是说，北京银行放出去的贷款相当于房价的25.7%，剩下的74.3%为现金支付。通俗点说就是，2019年前三季度，北京人买房首付是74.3%，房贷是25.7%。

而深圳的数据是 64.2%，也就是深圳人买房首付35.8%，房贷64.2%。

剩下8座城市的LTV分别为：上海 27.0%，广州64.2%，杭州 72.1% ，南京 81.2%，厦门 79.9%，郑州34.7%，武汉36.4%，天津32.6%。

北京上海LTV如此之低，主要是因为限购限贷太过严苛，尤其是针对二套房首付极高，北京要6-8成，上海要5-7成。

LTV的主要功能就是预防金融风险，防止银行坏账。假如房价整体下跌幅度超过首付比例，房东就会资不抵债，银行就会遭遇断供和坏账，就会出现金融风险。

所以，LTV告诉我们：南京、厦门房价下跌20%，杭州下跌30%，深圳、广州下跌35%，都是不可能的，准确点讲，是根本不允许的。

因为，假如房价大跌，最先跳出来的不会是房东，而是银行，四大国有银行！

3

两大标杆：深圳+上海

深圳和上海历来都是楼市启动的引领者，全国楼市的风向标。2015年3月深圳启动，6月上海启动，而北京启动整整晚了一年要到2016年初，广州则是2016年底才开启上涨。

深圳是典型的投资市场标杆，而上海是标准的改善市场标杆。

深圳对政策的灵敏度和预见性最为敏感，而上海庞大的中产和富裕阶层造就了极为成熟的房地产市场。

深圳：

深圳的骨子里就是敢冒天下之大不韪，敢闯敢干，杀出一条血路给你们看。在全国房价第一的位置上，仍然敢放松楼市调控。

2019年11月11日，深圳豪宅税大幅放宽，12月2日，深汕特别合作区限购解冻，12月12日，深圳撤销商务公寓只租不售政策。

最近，深圳更是直接下架了链家网上“历史成交”房价查询功能，也就是说，原来你可以查到某小区半年前的成交价格，而现在已经无从查起，无从比较，深圳房价到底涨了多少，没人知道。

更加诡异的是只有深圳下架了“历史房价”的查询功能，其他所有城市依然全部保留。

很明显，深圳的房价已经人为归零，以此作为起点，重新出发。

其实，下架历史房价查询功能的原因，也可以理解。12月19日，深圳住建局在接受深圳卫视采访时表示：“按照宏观调控的长效机制要求，深圳在2019年初时就已经划定了二手房价年增幅不能超过5%的目标”。

但事实上，2019年深圳的房价涨幅已经严重超过该5%的目标。

中国房地产业协会数据显示，2019年12月深圳二手房均价已经上涨至65364元，较一年前涨幅高达17.18%。12月4日，贝壳研究院发布重点城市二手房报告指出，深圳11月二手房价格为6.45万/平，同比去年上涨19%。

一个涨幅17.18%，一个涨幅19%，与年初官方目标5%差距甚大。其结果就是深圳链家网直接下架“历史房价”查询功能。

这让我想起了2019年7月份，深圳市住建局表示：今后不再在市房地产信息平台公布新房的成交均价和成交总金额。实际上从4月25日起深圳就已经不再公布新房房价数据了。

现在整个深圳市场的新房和二手房的房价真实数据已经彻底隐藏起来了，没有对比就没有伤害！深圳房价到底涨了多少，未来将是个迷！

深圳放松楼市调控，其实根本原因就是今年GDP增速不理想，尤其是从第三季度开始下滑明显。所以，楼市再一次充当了经济稳定器。

但深圳的问题就是落户门槛太低，限购政策太松，地少人多，全国的热钱全部涌入，房价不可能不涨，在这种环境下，还敢放松调控，可见深圳的魄力和勇气。

虽然，深圳是在掩耳盗铃，但房价已经启动却是不争的事实。

我只能说，深圳的刚需们，抓紧一切机会入场吧！2020年，买房比干好工作更重要！

上海：

最近我的好几个私人朋友，都陆续开始问我，上海明年是不是可以换房了。我告诉他们，可以行动了。

2016年是上海楼市由盛转衰的分水岭。2016年3月25日，“沪九条”出台，10月8日，“沪六条”颁布，11月3日全面叫停首付贷、接力贷、合力贷。至此，上海楼市彻底入冬。

2017年上海二手住宅成交14.8万套，2018年成交16.4万套。在2017-2019三年始终没有放松调控的情况下，2019年上海硬是凭借自身的刚需和改善需求撑起了楼市的大反弹。

2019年全年上海二手住宅成交了23.8万套，比2018年大涨45%。而且每月平均达到2万套，已经大大超过了1.5万套的楼市冷暖分界线。

上海二手住宅成交量（万套）

上海调控如此之严格，二套非普通首付要7成，即便如此，豪宅成交量也还是照样爆发。

全国各城市中，总价1000-2000万、2000-3000万、3000-5000万、单价5-10万、10-20万、20万以上，这6个类别的豪宅成交量第一名，统统都是上海，而且上海2019年的豪宅成交量比2018年大幅增长。

3年时间，上海压制了太多的刚需和改善，很多需求已经到了不得不爆发的时刻。说白了，调控根本无法彻底打压楼市，只能延缓爆发的时间。

靠自身需求就可以繁荣的楼市，才是真正健康的楼市。

2020年的上海楼市，一定比2019年更热，成交量起来的同时，房价是很难摁住的。

标杆：

作为全国楼市标杆，目前深圳已经被人为启动，上海凭借自身强大的内需已经按耐不住。

现在唯一缺乏的就是一个导火索，没有导火索就是温和上涨，点燃导火索就是报复性大涨。

不要怀疑“房住不炒”的决心，也不要小看政策的力量，更不用去妄加猜测哪些政策会松绑，你需要做的就是时刻关注动向。

深圳已经放松，如果接下来上海楼市也开始放松，那么北京和其它二线城市一定会跟上，那时将不再仅仅是针对人才落户这么简单。这就是标杆的力量。

2020年，对中国经济至关重要。楼市，已经不单单是房价本身，而是深度捆绑国民经济的稳定器。寒冬从来都不是我们追求的目标，楼市终于再次来到了转折点！

4

从春运看买房

马上就到鼠年春节了，中国大地再次开启了全球规模最大的人口大迁徙。

1月7日，交通运输部联合百度地图发布的《2020年春运出行预测报告》显示：

一，春节前全国人口迁出城市TOP10分别是：深圳、上海、北京、东莞、广州、苏州、成都、佛山、杭州、郑州。

二，春节前全国人口迁入城市TOP10分别是：周口、阜阳、上饶、赣州、茂名、商丘、黄冈、信阳、衡阳、湛江。

迁出的大城市才应该是你的归宿，而迁入的小城市只是你的故乡。

中心城市和城市群才有未来，返乡置业的坑你必须得绕开！

在哪里打工就在哪里落户买房。广州都能在7天之内连续放松三个区的限购，2020年一定会超出你的想像！