存量房贷怎么解决？央行今天出新政了！

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自从央行在2019年8月17日推出新的房贷计价标准后，大家都很关心以前的存量房贷怎么办呢，因为LPR5年期的也降息了一次，而且以后还会继续降息，如果存量房贷还不在一年内作出调整的话，这是不公平的。

央行当然清楚，所以今天央行就针对这个问题正式发布新政了。

我通俗的翻译一下：

1、存量房贷

央行所说的存量房贷，是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷，不包括公积金贷款。

2、定价机制

从2020年1月1日起，所有银行发放房贷，不能再按照以前的贷款基准利率来定价，也就是目前4.9%的利率来作为基准上下浮决定，而是要全部按照新的定价机制，也就是LPR作为基准再加点（上下浮）来定价。

3、定价周期

我们以前存量房贷的重定价周期都是1年，以后至少也是1年，以前重定价日都是每年的1月1日，以后可以自行商量。

4、两种利率选择

借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换后永远也不能再改了。

LPR就是以后至少每年都会调整一次，而固定利率是你贷款30的话就是30年不变。

但建议大家选择转换成LPR，这样的话以后降息，都可以享受到红利，因为长期来说，中国还是会有降息的空间，前央行行长周小川最近说了一句话，中国可以尽量避免快速的进入到负利率时代，其实换句话也就是说，中国迟早会进入到负利率时代去。

5、转换方式

最难的是央行说的第三点，估计很多人看不懂。

存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

从2020年3月1日开始，到8月31日之前，存量房贷要全部转化完成。

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，但央行在答记者问中谈到，为了贯彻落实房地产市场调控要求，存量房贷在转换时点的利率水平应该保持不变，也就是说，转换完成后，房贷利率还是一样的，所以大家不用担心，房贷利率会有升降。

那怎么个转换法呢？

（1）假如现在有一笔贷款30年，剩余期限25年，原约定合同5年期以上基准利率上浮10%的贷款要转换，那么现在执行的利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，假如借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日，那么加点幅度就是0.59个百分点，因为5.39%-4.8%就是0.59%

（4.8%+0.59%=5.39%）。

那么在2020年4月1日到2020年12月31日，你还房贷所执行的利率就是按照5.39%来执行。

只有到了2021年1月1日开始，第一个重定价日到了，你的利率才会变，假如LPR降息了，从4.8%降到了4.6%，那你的利率也就变成了5.19%。懂吗？

（2）再举一个利率打折的例子，假如你是09年买的房子，当时最低是7折，贷款30年，现在还剩20年，原约定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。

后面都是一样的算法。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日，那么加点幅度就是负的1.37个百分点，（3.43%-4.8%=-1.37%）。

那么在2020年4月1日到2020年12月31日，你还房贷所执行的利率就是按照3.43%来执行。

只有到了2021年1月1日开始，第一个重定价日到了，你的利率才会变，假如LPR降息了，从4.8%降到了4.6%，那你的利率又变成了3.23%（4.6%-1.37%）了。爽吧。

其实也就是说你当初合同上写的打7折是30年不变的。

同样的道理，按照房地产调控的原则，当初买房时，不管你是7折、8折、85折买的，还是上浮10%也好、20%也好，还是30%，都是跟随你的合同终身的，转换前后基本上不变，这也是保持市场稳定最好的做好，也是尊重原合同。

还有什么不懂的地方吗？

至于央行为什么要以2019年12月发布的5年期以上的LPR作为标准，我想肯定是方便央行明年开展这个转换的工作，因为LPR每个月20号都会变，如果不以一个固定的数值作为标准的话，那就不好做这个转换的工作了。