长租公寓第一雷后续：杭州鼎家实控人被刑拘，4000多人被坑

文 | AI财经社 仉泽翔

编 | 华记

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首起长租公寓爆雷案有了最新进展。12月23日，杭州市西湖区法院发布公告称，因涉嫌隐匿会计凭证、会计账簿、财务会计报告，已于12月20日对杭州市鼎家网络科技有限公司、杭州鼎家房地产经纪有限公司实际控制人魏永锋立案调查，并于同日对魏永锋采取强制措施。

2019年8月20日，杭州市长租公寓品牌“鼎家”运营商杭州鼎家网络科技公司发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营，成为全国首家破产的大型长租公寓品牌。

AI财经社了解到，鼎家主推的“租金贷”服务是导致其陷入资金困境的决定性因素。鼎家从房东手里收来房子、把房子租给租户，金融机构先把租户需要支付的租金一次性垫付给鼎家，再由鼎家转给房东，后续租户租住过程中不再向鼎家支付房租而是按月把钱还给金融机构。

通过“租金贷”鼎家实现了高周转，迅速在杭州市内进行扩张，截至2018年8月，鼎家共运营房源2440套，牵扯的租客与房东多达4000余人。

实控人拒交账本

2018年12月21日，杭州市西湖区法院已经裁定鼎家公司破产。两公司涉及债权人人数众多，负债金额较大，引起了较高的社会关注度。2019年4月29日，该案第一次债权人会议通过网络会议形式召开。

根据案件办理需要，破产管理人委托了审计机构，拟对鼎家两公司进行全面财务审计，以查清公司的财产情况。审计机构接受委托后，发现对公司开展审计工作的必要资料财务账册缺失，遂即发函告知破产管理人若无财务账册审计工作无法开展。破产管理人立即将该情况向西湖法院进行了汇报。

西湖区法院两次向魏永锋询问财务账本下落后，魏永锋均以财务账簿遗失为由，搪塞推脱，拒不移交相关材料。

鉴于此行为已经严重妨害了民事诉讼活动，依法应对其采取必要的强制措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，西湖法院依法决定对魏永锋采取司法拘留15日。

魏永锋办公桌

估值1.25亿元计划3年后上市

此前的采访中，AI财经社曾获得过一份鼎家公司的融资计划书。

按照融资计划书中的说法，目前，鼎家已在杭州本土同类企业中颇具影响力，截止到2017年7月，成立一年多的鼎家，已有13家连锁直营企业，300多位在岗员工，运营公寓1400套，超过3500间。

以10倍PE计算，2018年，鼎家公司估值1.25亿元。

根据规划，如果公司发展顺利的话，将在三年后上市，那时鼎家旗下的公寓将超过十万间，并同时在全国多个二三线城市开设门店，估值将超过3.75亿元。

但当鼎家破产后，魏永锋对媒体表示，目前旗下共有10家门店，1900套公寓。这显然与融资BP中的说法并不相同，而另一位鼎家离职员工告诉AI财经社，在其2018年8月初离职前夕查询公司系统时发现，鼎家共管理房源2440套。

据AI财经社了解到，2018年2月，鼎家公司宣布完成1000万元A轮融资后，鼎家公司曾有一次大范围扩张行为。

有前鼎家公司业务员对AI财经社表示，当时公司是逼着业务员出去跑业务，拉单子，整个门店连轴转，业务员都没有休息时间。“每天早上6点不到就起床去门店，晚上十一二点再回家。”

资本的看好给了魏永锋扩张业务的底气，2018年上半年鼎家处于高速扩张阶段。2018年1月，鼎家与分期消费平台爱上街开展合作，通过分期支付的形式招揽租客，快速回笼资金，但和房东仍是一月一结。

被封存的鼎家办公室

租金贷成鼎家“死穴”

据房东和租户提供的信息显示，在业务扩张中，鼎家存在高收低租的行为，即高价收房，再以低于市场价的价格对外出租，但却要求租客一次性付一年的房租或使用“租金贷”。

一旦当房租变身贷款后，一系列问题都将发生改变。

租客每月按期缴纳的房租，实质上是分期偿还银行或金融机构借出的贷款和利息。如果中介再采用分期支付的方式向房东支付租金，则意味着相当一部分体量的资金将会被中介所持有，不论是继续高价收房还是投资渔利，都有了套利的空间。

这已是长租公寓行业扩张的常用手段，只要这一模式能持续下去，中介便可成为庞大的资金池。反之，如果没有更多的房源可供中介继续收购，或造成库存积压，那么资金链就面临着断裂的风险。鼎家最终就倒在了这一系列风险面前。

鼎家爆雷后前来询问的房东与租客

易居研究院研究总监严跃进在2018年8月接受AI财经社采访时表示，此类事件本身也是有警示意义的，即长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务，那么建议各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入，进而使得风险变小，同时也防范各类问题扩大。同时，也需要从此类事件中确定一个原则，即各类纠纷都不应该影响政策的租赁业务，或者说租客的权益是第一位的，而房东、网贷公司、职工等权益维护，则应该让位于承租者的权益。