英房专题|2019英国学生公寓市场现状解读

学生公寓市场属于房地产市场细分分领域的一个较为新兴的市场，常见于英国、美国、澳大利亚等教育产业发达，接收留学人口量较大的国家。由于该市场固有的特殊性，学生公寓并未像某些传统房地产细分市场（如写字楼）一样因英国脱欧事件而受到打击，反而不断发展，是一个值得注意的投资新领域。

对于投资者来说，当前英国学生公寓市场呈现出以下两个重要特点，分别是：

• 大部分地区学生公寓市场经济状况良好，未来的进一步发展可期；以及

• 学生公寓投资的机遇与挑战并存，机遇大于挑战。

本报告将针对以上两点展开叙述，并在最后附上关于投资学生公寓的建议与提示，以求给读者展现一个较为全面的关于这一学生公寓市场的理解。

学生公寓：专用且新颖的房产类型

历史

学生公寓（Purpose Built Student Accommodation）究竟是什么时候开始在英国兴起的是一件较为难以考证的事，但据许多早年留英学习者，如高等教育专类博客Professionals in International Education （PIE）上所讨论的来看，其形成时间应该在最近10年左右。相比于公寓，写字楼或仓储物流类的房地产，学生公寓相当年轻。

学生公寓的出现源自于英美等传统教育强国高等教育产业的不断发展壮大和成熟。没有学生公寓之前，在英国读书且没有房产的人只有两个住宿选择：学校自营宿舍（university-run halls）和外出租房（homes for multiple occupation）。前者是如今的学生公寓的雏形，后者则是其主要竞争对手。

诞生与发展

21世纪以来，由于英国高等教育人数不断增加，对于学校宿舍和出租房的落后居住条件（宿舍普遍较小且由于英国学校大部分建校历史长，校舍相对陈旧；出租房相对陈旧且设施不足，可能导致如一层楼的租客共用1个卫生间等情况），学生公寓应运而生。它的出现带来了主要的3个不可替代的好处：

专门的设施：如学习区域和健身房；

专门的服务：如家具配套完善

专门的对象：租客及其舍友，甚至宿管都只会是学生。

因为设施，服务，对象的专门性都很高，因此学生公寓对于在校生来说远比其他租住方式合适，从而获得了很大的成功。

第一个结论：成功的市场

学生公寓的成功，可以用与投资相关的数据来表现。这里我们囊括了关于租金以及租金回报率用以阐述学生公寓的投资表现。

租金情况：租金持续上涨，租金回报率相对稳定

全英国的学生公寓租金在今年仍旧保持了上升的趋势。从图1可以看出，近年（2017-2019）学生公寓的租金始终保持上涨，其中多人套房（En-suite）这一类型的公寓租金涨幅最大。

图1：英国学生公寓租金涨幅，左为2017/2018，右为2018/2019

图2则使用更为直观的数字来表现更长一段时间的学生公寓租金变化。从这里我们可以看出，从2014到2019的5年间，中高水准（位于6档租金水平的第2-4档）租金的公寓所占比重上升，尤其是150-200英镑每周的公寓，5年间所占比重几乎翻倍；相反地最便宜的两档公寓的比例则在连年减少。由此可见当前趋势是价格整体在上浮，与图1所示的租金连续上涨趋势互为佐证。

图2：2014年与2019年租金状况对比

租金回报率方面，英国各区呈现不一样的趋势，总体来说，伦敦中心地带及次级城区在2019年的租金回报率相比于2018有些许下降，但其他区域依旧保持稳健。值得注意的是，由于上文数据已经显示租金一直处于上行通道，因此可以推断租金回报率下降的可能因素不是租金本身的降低，而是学生公寓本身房屋价值的上升。

图3：学生公寓租金回报率一览（Source：Cushman & Wakefield）

学生公寓的租金状况除可作为投资参考指标外，亦可以看作市场供求关系的反映。租金连年上涨对应的必然是市场的供不应求，而供求关系又将反过来影响租金定价，并指导未来投资方向。下面将对学生公寓的供求情况进行叙述。

供求关系：长期供小于求且短期内局面难改

英国的学生公寓市场目前处于供小于求的状态，这一点除了体现在每年上涨的价格水平外，还可以从下面一组数据得到更为直观的了解：

图4：学生公寓市场供需现状(Source：Cushman & Wakefield)

从上图可知，在2019年，全英共有约66万个学生公寓床位，供给于总量为184万个学生的市场，床位数与学生数之比为1:2.78，市场需求量大于供给量。在这种情况下，去年的英国全日制高等教育学生增长速率却高达2.6%，比2012年以来的平均增长率高出80%。

当然，虽然学生公寓的供给量远小于学生总量，多出来的学生们也并没有露宿街头或者借宿别家。根据英国仲量联行（JLL）的估算，有大约100万的学生住在学生公寓的竞争对手—出租套房内；而剩下的人里有超过35万人有自己的住所，不需要额外租房。

仲量联行调查了学生公寓的租赁情况后指出，当前市场上最主要的学生公寓消费群体是大一新生、研究生和国际学生，三者总和大约为102万人，这才是更加实际的学生公寓需求量。但即使按照这样的情况看，在需求量保持不变的情况下，当前市场缺口仍可达到36万。根据现有的市场数据来看，今明两年的床数增加额度约为6万个，即每年增长大约3万个床位。如果供给速度不变，则满足这一市场缺口需要花费12年的时间。

然而相比于需求和供给都保持不变的假设，现实情况指向的是更加强烈的供需失衡：供给量难以提升，需求量却会稳步增加。

图5：当前学生公寓市场细分

图6：2019及2020年供给状况

未来市场：稳健增长的学生数量和建设困难的新学生公寓

基于当前已有的情况推断，未来的学生公寓市场供求差距很可能进一步增大，依据是以下三点：

• 英国本地学生和国际留学生的数量无减有增

• 新建学生公寓的数量难以大幅增长

• 居住习惯的潜在重铸可能

下面就对这三点一一展开说明。

先说第一个依据：英国本地学生和国际留学生的数量无减有增。

这一点实际上是两点的组合，英国本地学生数无减，以及国际留学生数有增。

英国的大一新生的主流年龄与我国相似，为18-20岁。从英国统计局的数据来看，2020年达到大一入学年龄的（即2017年时年龄在16-17岁的青少年）英国本地人总数约为142万人，这一数字将在2021年稍微减少至约139万人，并将于2022年回升至约140万人。总体来说英国本地适龄青年人数波动很小。

再看英国高等教育统计局关于英国本地录取情况的数据，可知自2012年起，虽然达到入学年龄的总人数在减少，但实际入学人数却在上升，即寻求接受高等教育的人数在总人数中的比例不断上升。

由这一情况可知，在当前趋势下，当适龄人数总数趋于稳定，甚至略有回升时（仲量联行估计自2021年后将有2%的年增长率），英国本地的入学人数不会减少，反而可能略微上升。

图7：2020年英国适龄大一青年总数(Source：Office for National Statistics)

再说留学学生。

图8：高等教育统计局关于学生增量和适龄入学人数减少量的统计

留学生是学生公寓的三大主要消费群体之一，这很好理解：学生公寓带家具的配置省去了千山万水携带家私的隐患，也省去了就地选购的麻烦；留学生全是人生地不熟的外来客，认识新朋友和在陌生国度保证自己的安全是两大重要的社会行为，而学生公寓的舍友配备，公共活动区域和专门管理很好地满足了这些需求。这样高的契合度，使得留学生的增长量，几乎就可以当做学生公寓增长的需求量。

未来的几年，前往英国留学的人数增长的可能性非常高，有如下两个原因：

1. 1.英国政府本身的政策扶持

2. 2.预期的中国留学生的增加

政策扶持主要有两方面：第一是政府规划到2030年将英国留学生人数从现在的不到49万提升到60万，即在11年内增加超过11万人，平均每年增加超过1万人。这一数据比当前的留学生增量（2018-2019年大约为9000人）略高。

为了保证达成这一目标，英国政府重新发布PSW（Post Study Work Visa）签证，允许留学生毕业后留在英国至少2年时间寻找工作机会及就业。这一政策给英国学习的海外学生更多的选择机会，无疑能够促使更多留学生选择英国就读。

中国（包含香港）留学生是当前英国留学生中的第二大群体，总人数超过12万2千人，仅次于欧盟国家的13万9千人。鉴于英国脱欧后欧盟学生留学英国成本可能增加，仲量联行估计欧盟学生的位置最终将被年增长率4%的中国留学生取代。如果这一观点为真，则中国学生人数将在4年内超过当前的欧盟学生人数。

事实上，这一观点成立的可能性颇高，因为4%是一个已经存在的增长率，换句话说，只要英国愿意接纳且中国留学生的申请偏好和热情没有往反方向发展，这一增长率就能保持。

英国方面，从政策上已经可以体现态度：他们正在欢迎留学生人数的上升。

而中国方面，赴英留学的热情和偏好则可能比之前更高，其直接证据是新东方留学发布的《2019中国留学白皮书》中，以英国作为留学目的地的留学生比例逐年上升，几乎超越美国；间接依据则是中美贸易摩擦背景下，美国对于中国留学生的排斥存在令其转而申请英国的可能。根据新东方2019年的报告，赴英留学的中国学生在所有中国海外学生内占比为41%，排行第二，仅比排行第一的美国（43%）低2%。同时美国的留学生比例虽然仍旧最高，却是在连年下降，与2015年的51%相比降低了8%。

除此之外，其他有利于中国学生选择英国作为留学目的地的事件，如上文提到的PSW签证的重新发放，以及英国脱欧后可能下跌的英镑汇率带来的留学成本的降低，都可以作为推断中国赴英留学学生人数增长的条件。

综上所述，中国留学生在英国的增长率大概率可以保证，并且有可能随着中美贸易摩擦和英国脱欧2个重大政治经济事件而实现比当前更高的增长。因此，英国公寓市场的需求量能够得到支撑。

• 供给侧：资金和劳动力两面承压，供应量难以扩大

相比于有政策扶持和人数支持的需求面，学生公寓的供给面则遭受了来自资金和人力的两方面压力。

根据英国建筑成本信息服务处的报告，从2016年的夏季开始，英国建筑成本（如材料，土地成本）一直在上升，其涨幅甚至超过零售物价指数；除此之外，建筑行业的人工成本也一直在上升。

短期来看，由于英国脱欧导致的英镑下跌影响，来自欧盟其他成员国的劳动力亦有可能因报酬降低而离开英国，从而导致劳动成本进一步提高，建筑总成本增加。

图9：英国建筑成本走势图

劳动力的影响除去导致建筑总成本增加之外，还会给建筑行业带来人手不足的隐患。根据仲量联行今年的报道，当前英国市场上的外墙工人数不足已经成为房地产开发中的一个问题。体现在建筑行业的宏观数据上，这一情况对应的是英国建筑采购经理指数（Construction PMI）一直在下滑，伦敦著名信息研究机构IHS Markit的报告称，未来的建筑量仍然不容乐观。

图10：英国建筑采购经理指数

由此可见，相比于蓬勃的需求增量，学生公寓供给侧未能给出相应的扩张信号，据此我们有理由推断，未来的学生公寓市场供需关系可能进一步紧张，租金和房价则可能随之水涨船高。

• 需求重铸：由合租房转向学生公寓的可能

报告开头曾经提到，当前学生公寓的主要竞争对手是合租房（Houses of multiple occupation）。相比于学生公寓的66万个床位，合租房容纳了超过100万的学生。

然而虽然占据了最大份额的市场，合租房却并不具有对应学生公寓而言专有的特色或优势。老生常谈的合租房更加实惠的观点在名校聚集的地区（如伦敦）也并不四海皆准。我们挑选了临近伦敦大学学院（University College of London）的一间著名学生公寓IQ公司的2房公寓，和租房网站Zoopla上招租的一间旁边的合租2房公寓作为对比，大致情况如下：

分类

IQ学生公寓

合租房

房型

2房1卫

2房1卫

尺寸

36.5 平方米

53 平方米

房价

471/周

550/周

租赁类型

房价包含账单

房价不含账单

装修情况

较新

较旧

建筑内设施

24小时门禁

免费宽带

定期社交活动

免费自行车位

免费WIFI

除此之外，生活习惯的延续是另一个潜在的帮助学生公寓需求上涨的因素：研究生，国际学生和大一新生是学生公寓的主要群体，那么为什么这些大一新生升上大二，或是研究生变成了博士，就一定要转到外面租房呢？从我们的对比例子来看，其实并没有一个足够强大的理由令这些已经是核心消费群体的学生在更加熟悉自己的留学环境之后就一定会离开，而长期的居住习惯更可能让他们留在学生公寓。

基于这种情况，我们有理由推断，在未来的发展中，原本的非核心消费群体（如大二学生）也逐渐变成学生公寓的主力需求，从而进一步推动学生公寓市场的蓬勃。

当前情况下，学生公寓租金持续上升，市场供不应求；长远来看，学生公寓供大于求局面难改，需求不断上涨且供给难以扩大，因此我们在这可以推理出第一个结论：大部分地区学生公寓市场经济状况良好，未来的进一步发展可期。

第二个结论：机遇与挑战并存，机遇大于挑战

投资英国学生公寓的前景无疑是光明的，并且充满机遇。

最大的机遇之一，就是投资学生公寓，相当于投资英国的高等教育。而通常情况下高等教育的投资路径十分狭窄。

图13：英国教育产业发展情况，2012-2017

英国戴德梁行曾经结合高等教育统计局的数据对英国高等教育的收入情况进行过分析，从2012年开始的5年里，全英高校增长了31%，2018年总收入达到382亿英镑，其中62%的收入来自于生源的增加。

当高校们收入增长后，校方则有更多的资金投入到高水平研究，聘请行内顶尖专家任教和购置先进教学设备（如建设实验室），从而进一步提高教学质量。

而教学质量提高之后，高校的生源再次得到保证，从而形成新一轮良性循环。

投资学生公寓，某种程度上也是看多英国高等教育市场，而这一市场值得被看好的原因之一，就可以归结为类似这样的良好的发展模式。

虽然机遇存在，挑战亦显露头角。当前的良性发展模式，正在遭到一些人的质疑。质疑的来源则是脱欧导致的高等教育经费减少的可能。这样的问题也被一些研究机构（如仲量联行）当作可能的利空。

然而相比于可见的景气市场和机遇，潜藏的挑战其实能够被部分或全部地抵消。

以教育经费问题来说，目前欧盟划拨给英国的教育经费总额超过8000万英镑，占英国全部教育经费14.2%，如果因为脱欧而流失，必然对于英国高等教育造成打击。

但首先，目前来看，已经划定的这部分经费还没有提到要取消。其次，英国高等教育会因为经费流失而受到不利影响，而不会因出资方变更而受到影响，在逻辑上，这是需要分开来认识的两码事。

脱离欧盟，有可能导致经费不由欧盟划拨，却未必便会导致经费流失。

当英国在3年前宣布脱欧时，关于科研经费的问题，当时的执政党（也是现在的执政党）保守党便已经明确表示脱欧前的所有科研项目仍可向欧盟申请经费，而脱欧后经费由英国政府赞助。

退一步说，即便高等教育经费无法得到政府赞助，英国教育产业方面，仅留学一块总产值已经超过200亿英镑，并预计将有每年超过13亿英镑的增长。面对这种增量，有理由相信可能的损失造成的危害会被抵消。

投资建议：规避低质量学区风险，因地制宜选择房产类型

英国学生公寓的市场状况虽然总体优良，但也不乏不适合投资的区域以及在特定区域不适合投资的房产类型。戴德梁行将英国学生公寓市场进行了分级，其中有2个不适合投资的类别：饱和市场（Absorption Market）和困难市场（Difficult Market）。

图14：英国学生公寓市场分级

饱和市场的市场吸纳量已经无法继续扩大，意味着新的供给得不到有效消费。在这些区域，有50%左右的床位增长没有对应的需求增加，同时租金上涨水平不到同期全英学生公寓租金上涨水平平均值的60%。谢菲尔德，利物浦和纽卡斯尔目前处于这种情况，除非有明确指标表明可行的投资机会，否则不建议在这3个城市投资。

困难市场则是因为物价，经济或者文化原因，而导致学生数量难以上涨，且床位与学生量之比达不到投资门槛的区域。目前只有贝尔法斯特和普利茅斯这两个地理位置较为偏远且经济水平较为落后的城市处于这种情况。同样的，我们也不建议在这2个市场投资。

除去这2类不适合投资的市场，其他3类市场，A级，B级和新兴市场都是可以尝试投资操作的区域，其中A级市场因为学生增量大，床位与学生的比例之差高于其他地区且投资风险低而最为稳健，这样的城市有：诺丁汉，曼彻斯特，巴斯和布里斯托。

• 关于伦敦

由于市内各区表现不一且区别较大，伦敦被单独进行分析。目前伦敦的2区和3区有最高的租金增长率，而5区则表现出租金的下滑。

图15：伦敦学生公寓市场水平

• 学生公寓户型的选择

不同学生公寓户型的租金涨幅如下图所示。由此可见，同一类型的学生公寓在不同区域未必都能保证相似的收益，如多人套间在利兹的表现就不如在巴斯的表现。我们建议将公寓户型和市场级别交叉检验，从而选出合适的投资标的。

图16：英国学生公寓户型代表数据

结语

总的来说，当前英国的学生公寓市场呈现出供不应求的态势，其直接表现为租金连续上涨，租金回报率较为稳健。分析来看，这一供不应求态势在未来仍将持续，其依据为学生数量上涨带来的需求总量上涨，开发难度加大带来的供给量相对于需求量同步放大的压力以及潜在的由居住习惯和学生公寓自身优势所带来的核心消费群体的拓展。关于投资，目前的市场上机遇与挑战并存，挑战值得注意，但应对其理性分析，不需要过分夸大其可能的负面影响。最后，投资标的方面，建议读者根据以城市为代表的市场分级和不同市场的公寓户型表现交叉参考，选择适合的对象。学生公寓依托英国强大的高等教育传统和实力，是当前世界局势风雨飘摇中的一片较为安稳的避风港，值得密切关注，更应该深入研究。

参考文献

1. 1. Cushman & Wakefield. (2018) UK Student Accommodation Report 2018/2019

2. 2. Cushman & Wakefield. (2019) UK Student Accommodation Report 2019/2020

3. 3. Knight Frank. (2018) UK Student Housing Rental Update 2017/2018

4. 4. Knight Frank. (2019) UK Student Housing Rental Update 2018/2019

5. 5. JLL. (2019) UK Student Housing Report 2019

6. 6. 新东方.（2019）2019中国留学白皮书

7. 7. IHS Markit. (2019) IHS Markit/CIPS UK Construction PMI

8. 8. Office for Natioanl Statistics. (2019) Overview of UK population: August 2019

作者简介

林祥熙，毕业于墨尔本大学房地产专业。有丰富的澳洲开发商从业经验，熟悉地产项目开发全流程管理，主导完成了多个地产项目的投资。