再爆雷！又一楼盘停工，售房部却照常营业

2017年到2018年，不仅是重庆楼市的高光时刻，也是众多外地开发商进入重庆的高峰期。这期间，超过30家外地开发商“空降”山城，抢食蛋糕。到今年，全国排名前50的开发商中，已经有41家在重庆生根。

但是，这些新进重庆的外地开发商，有的能够风生水起，有的却并不理想。

近日我们得到消息，去年8月进入重庆的一家外地开发商，选址水土却疑似出现“水土不服”，其在水土的楼盘被传言停工。

上周，我们前往这个楼盘进一步了解情况，核实这条消息的真假。

壹

现场冷清，疑似降价

该楼盘是奥山府，开发公司为重庆瑞兆置业有限公司，由奥山置业有限公司100%控股。

控股信息来自天眼查

对于奥山这个开发商，熟悉它的重庆人不多。

这是一家发源于武汉、深耕武汉20余年的房地产公司。2018年8月28日，奥山以总价3.65亿元拿下水土的一块土地，正式宣布进入重庆。

这块土地就是如今陷入停工传言的奥山府。

奥山府具体位置

奥山府，位于水土高新生态城六号线沿线思源站附近（预计明年通车）。周边有万科四季花城、曲院风荷、江州锦云等楼盘。除了离轻轨站较近，项目周边还有复兴小学、江北中学、重庆市第九人民医院等配套。

项目占地面积约5万方，建筑面积约10万方，包含洋房、别墅两种业态。目前在售洋房，主推建面约99㎡、套内约84㎡的C户型，建面均价约10000元/㎡。

C户型 户型图

奥山府的网签数据显示，首批取得预售的1号楼、2号楼，一共96套洋房，还剩5套未售。随后取得预售的5号楼、6号楼，同样96套洋房，还剩27套未售。

也就是说，如果楼盘详情页显示的首次开盘时间基本准确，那么从2019年4月底首次开盘到12月初，奥山府在七个月时间里卖了162套房子。

奥山府的价格也十分令人疑惑。

5号楼和6号楼显示的网签建面价格、房子总价，分别集中在1.25万元/㎡、125万元上下。

而楼盘详情页挂出来的建面均价是10000元/㎡（今年5月挂出的价格是13000元/㎡），楼盘售房部置业顾问还给出了优惠，“现在19号楼第2、4层正在做特价，总价只有90多万，如果留一个分销电话，还能再少一万多块钱。”

两者之前，价格相差甚大。

这不禁让人怀疑，其中是不是有什么“乾坤”？我们不得而知。

令人遗憾的是，即便有疑似降价和特价房加持，售房部依然人气冷清。

实探奥山府当天，从我们走进售房部到看房结束，全程大概40分钟，整个过程中现场没有再新增除我们之外的客户。

除了市场本身不景气、水土改善类住宅销售较难，也不排除因“停工传言”而受到影响的可能性。

购房者在安居客上提问，求证停工一事

贰

确已停工，原因不明

就停工一事，我们向置业顾问求证，“网上都在说你们停工了，是真的吗？”置业顾问说，是因为开发商和施工方在沟通付款节点上出现了分歧。施工方（山河集团）要求开发公司（重庆瑞兆）支付洋房和别墅的全部费用，但开发公司认为别墅还没有动工，应该先只付洋房的费用，“沟通没达成一致，才停工了。”另外一位前去奥山府打探情况的朋友，得到的说法却完全不一样，“工程进度太快了，所以要停一下。”

来自其它媒体的停工原因又是“从周边置业顾问那里听说，奥山府项目由于资金出现问题已经停工3个月了”。

相关媒体报道截图

从售房部出来后，我们又去了施工现场。

塔吊等施工设施已停止运作、只有零零散散的几个工人在搬东西，与对街的映月台比起来，奥山府的施工现场显得安静又寂寥。

施工现场停止运作的塔吊

工地里几乎看不到工人

停工现场的建筑工程进度

当我们准备离开之时，几个工人从工地里走出来。

我们上前询问停工一事，工人矢口否认，显得非常谨慎，“全部都下班了，所以没什么人。”当时的时间是下午3：30分左右——竟然这么早下班吗？

从工人警惕的态度来看，前来询问奥山府停工一事的人，恐怕不止我们这一拨人。我们猜测，可能就是因为前来询问的人不止一拨，工人才被“打了招呼”，统一了对停工一事的对外解释口径？

当然，仅限于猜测。

毕竟，我们没有见到除他们之外的其他工人，也就无从求证。

叁

上市受阻，高负债率

克而瑞数据显示，2019年1-9月，奥山在全国的流量销售金额约83.8亿元，排名第139位。同比2018年1-9月，缩水近一半，约84.9亿元，排名也下降了20位。

2019年1-9月全国房地产企业销售排行榜，来自克而瑞

2018年1-9月全国房地产企业销售排行榜，来自克而瑞

这样的销售规模，在全国只能算中小量级。而在当前的行业环境及竞争情况下，销售规模不大的房企，处境实在算不上乐观。

很多中小房企都希望通过上市来站得更稳一点。

奥山，就是其中一员。

根据相关新闻，奥山控股去年就已经向港交所递交了上市申请资料，由于未在规定时间内获批，最终失效。今年继续向港交所递交申请，

仍旧是失效。

港交所规定，房企递交IPO资料后，若超过6个月还未上市，即为失效。

显然，奥山赴港冲击IPO的过程并不顺利。

在百度上搜索“奥山控股”+“上市”+“失效”，出来的结果

我们整理了众多关于奥山赴港冲击IPO失效的报道和分析，发现“高额负债”几乎是每一条新闻中必提的点。

招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%；未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%。

不管是负债率还是借款利率，都高于行业平均水平。

同时，奥山控股2018年底的59.68亿元借款中，银行贷款21.9亿元、其他借款37.78亿元。而银行贷款中有10.07亿元、其他借款中有8.71亿元，都将于一年内到期。

换句话说，一年内奥山控股需要偿还18.78亿元的债务。但截至2018年年底，它的现金及现金等价物却从2016年的10.06亿元下降到2018年底的5.5亿元。

在百度上搜索“奥山控股”+“负债”，出来的结果

房地产是一个资金密集型行业，持续、不干涸的资金池堪称开发商的“生命之源”。

我们并不是一味地否定中小型开发商的房子不值得买，大型开发商就一定不会出问题。

这是一个概率问题——当整个行业进入收缩期，抗资金压力更强的大型开发商相对来说，更可靠一点。

看房快结束时，奥山府的置业顾问说，“（项目）下周就要开始动工了。”

希望这是真的，毕竟还有那么多业主买了奥山府的房子。