住房租赁进入强监管时代：多地要求租赁合同备案，规范化之外如何促进“稳租金”？

多地正在密集出台住房租赁新规，要求房屋出租人办理租赁合同备案。

据21世纪经济报道记者梳理，仅今年11月以来，就有厦门、合肥、江苏和深圳提出了申报出租信息、办理租赁合同备案的要求，其中，江苏因规定“如出租房屋不登记信息将被计入信用记录”而引起广泛关注。

世联行曾在一份报告中指出，我国租房市场长期处于政府监管范围的边缘地带，较少有指导性意见来规范租赁行为，一定程度上加剧了当前市场的无序问题。

备案能很大程度规范房屋租赁市场，并且对于租客而言，租赁合同备案后带来的直接利好包括：提取住房公积金用于租房、申请租房个人所得税扣除等。

但对于出租方而言，备案将带来征税问题，如何真正有效提高出租人申报的积极性？另一方面，在规范市场之外，政府又如何探索“稳租金”？

有奖有罚

深圳最新一期政府公报显示，新修订的《深圳市出租屋管理若干规定》将于2020年1月1日起施行，届时出租人和承租人将按照有关规定办理租赁合同备案。

稍早一些的11月26日，《江苏省租赁住房治安管理规定》指出，房屋出租人申报登记出租信息，否则将依法予以处罚，并记入征信。

同是11月，合肥召开市区住房租赁试点工作总结推进会，拟在全市铺开住房租赁网签合同备案工作。今年6月，合肥开始在4个街道试点。据合肥房管局11月的消息，目前全市住房租赁合同网签备案率达40%左右，试点街道达到了70%。

厦门在11月初召开新闻发布会，发布全面加强厦门市房屋租赁合同网签备案工作相关信息。根据规定，完成租赁合同网签备案的承租人，可以享受各级政府提供的各种基本公共服务和税收优惠政策。

据厦门本地媒体报道，长期以来承租双方对房屋租赁网签备案参与度不高，厦门市合同备案率整体较低，处于10%以下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者分析，应该说这是不动产登记的一个具体体现，租赁也要纳入不动产登记的概念中。

但租赁合同备案是否为了促进缴税？在这一顾虑之下，如何有效提升房屋出租人的申报积极性？

严跃进说，促进征税目前来看并不是政策的重点。江苏相对来说是比较严格的，但在实际操作中，还可以采取更多市场化的鼓励性的做法，比如备案后，让租客在入户、入学等方面更有保障，而且租客和房东之间的诚信关系更加清晰，让交易更加安全，备案房源的优势也就得以突显出来。

合肥采取了直接给予现金奖励的方式，其中，对个人房东，按照备案面积每平方米每年奖励12元。对中介机构，当年累计备案面积达到3000平方米的，每平方米每年奖励1.2元。

如何探索稳房租？

除了市场规范，对于租客而言，另一个关注点在于，租赁合同备案是否会导致房东将增加的税费转嫁到租客身上？长期来看，政府又是否会控制租金的过快上涨？

以德国作为参照，2013年，德国新租房法生效，其中对房租的涨幅做出了严格限制，要求3年内租金涨幅不超过15%；房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为等。

住建部曾在2018年5月印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中提出，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务。“控租金”被视作此次通知的一大亮点。

“控租金”如何落地？不同城市已有探索。

北京在今年7月发布了新版租房合同，合同明确未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

深圳也曾在2017年发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，其中提出，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。

今年年初，深圳政协在一场专题协商会上建议，制定并严格执行房租上涨幅度的限制性条款，遏制租金非理性上涨。但这一建议最终并未在上述最新的《深圳市出租屋管理若干规定》中体现。

不过，今年10月15日，深圳首个“稳租金”商品房公开认租，要求年租金涨跌幅范围不超过5%。

但“稳租金”实现的前提在于，必须在政府住房租赁交易服务平台上。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，深圳做法的信号作用和指导意义是很明确的，但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台，还有待后续逐步推进。

深圳给出了相应的鼓励措施：对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。

结合此次深圳要求出租人办理租赁合同备案，在免税的吸引下，或许会鼓励更多的房东转移到政府租赁交易平台上。