年度限竞明星,码农的希望,海淀西北旺的西山锦绣府,终于要开盘了!
昨天下午5点,西山锦绣府拿到预售许可。预计周六晚上开盘,采用搜狐焦点小程序,21:00开始线上抢房。
本周五会开放抢房系统,在线收藏目标房源,每人限制3套。
具体抢房注意事项,写在本文最后。
临近开盘,困扰大家的问题,已经从买不买变成了买哪个?
所以,徐老师打算自虐一下,写写这个选房难度超大的西山锦绣府。
为啥这个项目的选房攻略很难?
5个地块,其中包含4个住宅用地和1块文化建筑用地,以及商业配建。
光主力户型就有8个,其中89平的4个,155平的2个,180平的2个。
住宅楼栋,最低4层最高12层,选起来特别纠结。
建议全文对照此图
分两期开盘
一期,
开6015、6003、6004三个地块,开盘时间预计在12月7日。
户型是89平小户型,包括ABCD四种户型,共888套。
二期,
开6016地块,开盘时间预计在春节前后。
户型为89平、155平、180平,包括AEFGH五种户型,共463套。
划重点,
一二期里,都分布着极少量的小面积变异户型,一共13套。
位置在6003地块3#楼,6004地块1#5#6#楼,6016地块14#楼。
均为南侧入户,一层为变异户型,面积为54平57平76平。
关于一期选房这事儿,我们的标准是:
1. 先选3居,后选2居;
2. 优先选择不临街的边户;
3. 最好的楼栋是东南西北都不临道路;
4. 步行到地铁站越近越好。
接下来详细说说,一期开盘我该怎么选呢?
给大家一个选房的逻辑,选户型、选楼栋、选单元、选楼层。
选户型:B>A>D>C
B户型208套 得房率76% 一梯两户
A户型250套 得房率76% 一梯两户
D户型215套 得房率80% 一梯四户
C户型215套 得房率80% 一梯四户
B户型,南北通透的三居,边户明厨明卫。牺牲了一点客厅的面积,使得各个功能空间都比A户型要大一号,三个卧室的面宽也要更大一些,最为实用。
89平B户型
A户型,南北通透的三居,边户明厨明卫,客厅更大。两个北侧小次卧都是6平米多,建议打通使用,变南北通透两居。
89平A户型
D户型,全南向两居,得房率高,明厨暗卫。南向次卧窗户小,会有点暗。南向6.3米的大阳台,真的是爱了。
89平D户型
C户型,南北通透的L型两居,边户明厨明卫。南向面宽不到3米,采光最弱。
89平C户型
关于变异户型,全在一层共13套,面积为50多平和70多平。详情咨询问开发商。
锦绣府这里要先选地块
毫无疑问,6004>6003>6015。
刚需买房的核心,是离地铁站越近越好。
这3块地全是89平的小户型,肯定首选东边的6003和6004。
剩下这俩,选地块大的6004。园林空间要大,老人孩子才有足够休闲空间,而且这块地有大家最爱的B户型,多达156套。
当然,6003最大的优点,是离地铁站最近。请看总平图中人行出入口的位置。
6015离地铁最远,全是CD户型,以及少量的B户型,是唯一没有商业配建的地块。据说这块地销售单价最便宜,而且意向购房者最少,是最容易抢到的。
项目全览南向视角
选完地块,选楼栋
按楼栋综合打分。
6004地块里,
3#=2#>4#>5#>6#>1#
6003地块里,
1#>3#>2#
6015地块里,
2#=3#>4#>8#>7#>5#>6#>1#
在这里,不考虑户型,只考虑楼栋位置。对于楼栋排序理由,就不过多赘述。
排序参考因素:临道路、临地库入口、临步行入口,临绿化公园、临商业、采光遮挡。
另外,锦绣府容积率低,楼栋排序合理,所有楼栋采光都不错,几乎无遮挡。
6015地块南向视角
6004地块南向视角
关于商业
0010地块(图中6010)暂定为会所。
6003地块的4#为商业办公,其中1、2层为托老所,地下为商业,3层以上为写字楼。
6004地块的7#为早教中心。
特别注意:6003地块里3#和6004地块6#的矮楼层和商业楼存在对望问题。
选单元
优选边户,能多1个窗户,但是价格一定贵。
先选更靠社区内部的边户,后选临街边户。
中间户,差别不大,随便选。
至于临街边户和中间户选哪个,就看大家能否为了1扇窗接受道路噪音。
选楼层
中间楼层,别挑了,都挺好。
1层、2层、顶层,放在托底选项。有老人孩子的选低楼层更好,在电梯停运等特殊情况下,对只有1梯的高楼层很不友好。
综合地块户型等因素,我们给出的选房最终建议
第一梯队:
6004 2# 3#
第二梯队:
6003 1#
6004 5# 4#
6015 7# 5# 6#
第三梯队
6015 2# 3# 4# 8#
6003 3#
6004 6#
第四梯队
6015 1# 北向临街,离地铁最远,2居户型。
6003 2# 南向西向临街,东侧车库出入口。
6004 1# 北向临街,西侧挨着早教中心。
第三次出现这张图,真的太重要了
以上排序仅供参考,还需配合实际价格综合考虑。关于仓储和车位的问题,不在本次选房攻略中解答。
关于销售价格:
单价排序按地块由贵到便宜 6004>6003>6015
单价排序按户型由贵到便宜 B>A>D>C
一房一价,现场已经公示。
抢房注意事项:
(1)3套收藏房源拉开档次,建议其中一套在6015地块。
(2)不排斥1层、2层、顶层房源。
(3)关注房源收藏人数,尽量选择收藏人数较少房源。
(4)降低心理预期,有必要的话,按选房梯队倒推。
(5)收藏没抢到,立刻选择其余房源。
最后,希望这份选房攻略可以帮助大家抢到心仪的房源。笔芯~
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