硬资产价值彰显 现金流支撑多元 新湖中宝步入“收获季”

上证报中国证券网讯（记者 吴正懿）从科创板设立到新三板改革，多层次资本市场全面改革的帷幕拉开，给大量优质投资项目提供了变现退出和价值重估的窗口。

　　以“地产+高科技投资”战略应和产业转型时代的新湖中宝，投资板块的隐性价值开始凸显。从金融到金融科技，再到高科技投资的布局，地产孵化科技、科技点亮价值的“新湖生态”正在释放活力，科技布局价值彰显。

　　不过，多元投资布局是一个着眼于长期价值的长周期战略布局，新湖中宝是否有足够的现金流能支撑起多元布局？外界间或会有疑问。“新湖大规模的投入期基本结束。随着土地储备和股权投资价值稳步提升，公司现金流将逐步改善。”公司有关负责人对记者说。

　　流动性不存在压力

　　深入研究新湖中宝的财务报表或许可以得到答案。三季报显示，新湖中宝经营活动现金流量净额转正，为1.27亿元。

　　新湖中宝账面资产负债率约75%，但剔除预收账款后，约为62.44%，处于行业中游水平。分细项看，公司目前约790亿元有息负债中，上海旧改项目负债263亿元，占33%,为八年期以上长期负债；公司债和其他开发贷款224亿元和112亿元，分别占28%和14%。就相对应的公司资产而言，有息债务规模和比例均处于合理且适当水平，其中公司债整体规模趋于下降态势。

　　近期，新湖中宝成功发行了9.2亿元公司债券，按规定用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务。从市场看，尽管全市场债券发行难度加大，但新湖仍能稳步发行，足见市场对其的认可。目前，新湖中宝未来一年期到期的境内外公司债合计仅90亿元，对公司短期债务影响有限。

　　新湖地产板块开发贷款与项目开发进度匹配，不会对短期流动性构成压力。在375亿元项目贷款中，一年期真正到期的贷款仅48亿元。由于新湖80%项目位于长三角，且项目品牌优质，偿还短期贷款绰绰有余，且能大幅度贡献现金流。据测算，2019，2020，2021年，新湖销售净回笼现金流分别为173亿元、262.5亿元和350亿元。

　　“新湖地产拥有充足的自由现金流，即销售与拿地、开发建设之间没有刚性周转的联系，大部分的销售回笼资金可由企业自由支配。公司土地增值空间超过500亿元，以此测算，实际负债率约40%。”公司有关负责人表示。

　　地产项目“变现”提速

　　对战略转型而言，短期和中长期的关系，收入和支出的关系平衡颇为重要。梳理可见，新湖在持续布局高科技投资板块的时候，地产主业的开发节奏应时而变，适当加快了开发节奏、变现方式和变现速度。

　　资产内涵是关键。从地产主业看，新湖中宝这两年增加的负债其实主要用于上海旧改项目。公司2017年、2018年有息债务增加及经营活动产生的现金流量净额减少的主要原因是上海旧改项目进展顺利，按拆迁进度投入拆迁款所致。据披露，2017、2018年，上海拆迁贷款累计增加157亿，占有息负债增量的70%。但值得注意的是，上述旧改项目位于上海内环核心地段，资产质量优质。

　　目前，上海旧改项目开发有序推进，2020年开始项目将陆续对外销售。公司预计，上海旧改项目2020年-2021年的销售额有望新增300亿元，并在此后年度贡献大额稳定现金流。目前，新湖的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，面积约3000万平方米，至少可满足公司未来5-8年的开发需求。根据测算，未来货值大约在4500亿左右。

　　新湖“长线布局”的眼光还体现在一级土地储备上。目前，公司位于温州、南通的一级土地储备已大幅增值，之前与融创的交易可逐步回笼资金达67亿元，且交易土地仅占新湖一级土地储备的一小部分，后续仍有很大的变现空间。

　　时间是试金石，也是称重器。只有硬资产才能穿越周期。新湖地产板块的稳健运营和大幅增值，显示了公司战略布局的前瞻性。

　　投资板块步入收获期

　　风物长宜放眼量。区块链龙头趣链科技的高光时刻，表明新湖中宝的投资眼光同样高人一筹。但回想当初投资趣链时，公司还曾遭遇市场争议和质疑的声音。

　　其实，新湖中宝的在高科技投资上的“宝贝”还有不少，包括邦盛科技、宏华数码、晶晨半导体、云天励飞、谐云科技、通卡联程、益盟软件等十几家企业。如新湖战略投资的邦盛科技，其自主可控的“流立方”时序大数据实时智能处理平台，已在金融、交通、政务等领域应用。

　　但是，股权投资并非越多越好，亦应关注整体业务结构的平衡性和潜在风险。“就投资类板块而言，现金流大规模支出的投入期已基本结束，即将进入回报期。”新湖中宝有关负责人表示，湘财证券、新湖期货等金融类投资在立足于内生发展的同时，都在加快上市进程；宏华数码等已经进入上市审批的流程；晶晨半导体等项目可变现；万得、趣链由于其在行业中的龙头地位，一旦上市，将给公司带来非常可观的增值收益。

　　不走寻常路的新湖中宝，目前地产和高科技及其他投资“平分秋色”，呈现比翼齐飞的势头。未来，随着地产和投资板块齐步走入“收获季”，新湖中宝的整体价值将得以重估和彰显。

（文章来源：上证报中国证券网）