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上海外环房价赛过中环 这儿经历了什么?

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闵行华漕,一个快被人遗忘了的名字,至少金老板是这样认为的。

最近这几年,上海向西发展,大虹桥光环笼罩在华漕的“上空”,挥之不去。

可能多数人都不知道,虹桥2号航站楼、虹桥火车站的行政归属地都隶属于闵行华漕板块,只怪大虹桥的名字太过锋芒。

如今,华漕板块范围很大,除了已经成熟的虹桥枢纽周边区域,还包括北面的纪王、诸翟等区域。

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大虹桥熟知的龙湖虹桥天街、虹桥天地、虹桥丽宝广场以及一系列企业总部,都环绕于机场与火车站之间,殊不知,这些高端商业、商务集群都建在华漕区内,华漕的能级早已超越板块本身,而是服务于上海乃至长三角区域。

伴随着板块发展的日益成熟,房价也悄然间攀升许多。

根据网上房地产近6年统计显示,华漕板块新房成交套均面积正逐年扩大,从2013年的不到百平米套均面积涨到2018年超两百平以上,足以表明,板块的发展从刚需产品逐步过度为改善产品,区域客群也逐步走向高端化。

数据来源:网上房地产

从统计数据可以看出,2013年,华漕区域成交均价为28722元/平,而到了去年,板块成交均价已上75423元/平,6年时间涨幅达到了163%,房价整体翻了近3倍

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当然,房价最坚挺的当属华漕最为核心的区域,即虹桥火车站西北方向,这里除了有路、空交通的加持外,各色国际学校以及高端设施也都汇聚在此,也是名副其实的国际住区

如今,靠近虹桥火车站附近的次新二手房挂牌价最高7.5万/平,动迁房也在4.5万/平左右。

比如万科时一区,在当时并不被看好的情况下,2013年开盘只卖到了3万/平以上,而且当时多数人还觉得非常贵。而今,项目进入二手房市场,挂牌价7.5万/平,此价格堪比中环房价。

比万科时一区稍晚入市的富力虹桥十號,2014年9月售价4.3万/平,而今二手房挂牌价7.2万/平,虽然没有涨过万科时一区,但整体挂牌价依旧不低。

靠近虹桥枢纽的新房本就不多,在虹桥枢纽西北方向,包括西郊庄园·马德里洋房均价7万/平;金球怡云花园别墅均价6.5万/平;金臣汇别墅均价也在7万/平以上,所有产品都为改善大户型,套均总价均在千万以上,这也暗含前文提到的华漕板块已成为了名副其实的高端住区。

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其实,大虹桥也就是华漕发展最好的区域也只集中于交通枢纽附近,发展也并不均衡,就如东北部靠近北翟高架附近,这里是开发相对较早的区域,整体环境一般,也成为了华漕的房价洼地,目前次新二手房如金色西郊城、盛世虹桥等成交价仅约4万/平左右,甚至更低。

这里因为靠近嘉定江桥,两区交界处显得相对凌乱,因此拉低了华漕板块的房价。

从2019年10月根据兔博士检测显示,闵行华漕板块二手房成交均价为41487.73元/平,套均总价不到350万,这组数据能够表明,成交主力依旧是区域内动迁房以及以金色西郊城、盛世虹桥为代表的早期商品房。

2019年10月二手房成交数据 数据来源:兔博士

高端二手房如万科时一区、万科兰乔圣菲成交均价依旧保持华漕最高,只因成交量明显偏少,因而无法左右华漕区内整体成交均价

2019年10月各小区二手房成交数 数据来源:兔博士

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而今,华漕最后一处大型开发片区,也是闵行区最后发展的一片区域,落在了华漕板块的北部,也就是纪王、诸翟这里

早前华漕区域北部是典型的城乡结合部,常住人口以上海本地人与外来打工人员为主。

而今,这里作为虹桥商务区南片区重点开发区域,前期动迁工作已基本完成,腾出了大片可供开发的土地资源,随着虹桥商务区南片区附近的动迁,整个闵行区北部的常住人口日后也将发生明显变化。

未来这里将打造为公共服务创新区,重点发展国际服务、国际医疗、国际教育、特色创新等功能。

自去年华漕北部区域就开始出让土地,如今一年时间过去,区域内已出让3幅宅地,平均楼板价都在3.1万/平左右,不得不说,这儿的土地价格还是很高的

华漕北部已拍卖的土地信息

归结本因或许还是大虹桥,毕竟大虹桥的自身产业以及交通能级实在太高,因此周边的土地价值也较高。

不过目前来看,华漕北部的规划还是在“蓝图”上,买到这里,或也就是买这里的未来以及这里的规划。

就如同板块内即将开盘的首创项目,均价6.19万/平都觉得贵,所以据小道消息,项目大筹认筹数不到60组,看来客户除了接受良好的规划外,还要有切实的交通与配套等与日常生活息息相关的设施,即便蓝图再美好,但眼下居住需求才是最基本的诉求啊。

如此,买到这里就不算太明智了,可要知道,前文提到的,华漕核心区域次新二手房最高价也才7.5万/平啊,虽然房价上有差距,但这种差距与当前所呈现的现状已经不大了。

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