上海外环房价赛过中环 这儿经历了什么？

闵行华漕，一个快被人遗忘了的名字，至少金老板是这样认为的。

最近这几年，上海向西发展，大虹桥光环笼罩在华漕的“上空”，挥之不去。

可能多数人都不知道，虹桥2号航站楼、虹桥火车站的行政归属地都隶属于闵行华漕板块，只怪大虹桥的名字太过锋芒。

如今，华漕板块范围很大，除了已经成熟的虹桥枢纽周边区域，还包括北面的纪王、诸翟等区域。

1

大虹桥熟知的龙湖虹桥天街、虹桥天地、虹桥丽宝广场以及一系列企业总部，都环绕于机场与火车站之间，殊不知，这些高端商业、商务集群都建在华漕区内，华漕的能级早已超越板块本身，而是服务于上海乃至长三角区域。

伴随着板块发展的日益成熟，房价也悄然间攀升许多。

根据网上房地产近6年统计显示，华漕板块新房成交套均面积正逐年扩大，从2013年的不到百平米套均面积涨到2018年超两百平以上，足以表明，板块的发展从刚需产品逐步过度为改善产品，区域客群也逐步走向高端化。

数据来源：网上房地产

从统计数据可以看出，2013年，华漕区域成交均价为28722元/平，而到了去年，板块成交均价已上75423元/平，6年时间涨幅达到了163%，房价整体翻了近3倍。

2

当然，房价最坚挺的当属华漕最为核心的区域，即虹桥火车站西北方向，这里除了有路、空交通的加持外，各色国际学校以及高端设施也都汇聚在此，也是名副其实的国际住区。

如今，靠近虹桥火车站附近的次新二手房挂牌价最高7.5万/平，动迁房也在4.5万/平左右。

比如万科时一区，在当时并不被看好的情况下，2013年开盘只卖到了3万/平以上，而且当时多数人还觉得非常贵。而今，项目进入二手房市场，挂牌价7.5万/平，此价格堪比中环房价。

比万科时一区稍晚入市的富力虹桥十號，2014年9月售价4.3万/平，而今二手房挂牌价7.2万/平，虽然没有涨过万科时一区，但整体挂牌价依旧不低。

靠近虹桥枢纽的新房本就不多，在虹桥枢纽西北方向，包括西郊庄园·马德里洋房均价7万/平；金球怡云花园别墅均价6.5万/平；金臣汇别墅均价也在7万/平以上，所有产品都为改善大户型，套均总价均在千万以上，这也暗含前文提到的华漕板块已成为了名副其实的高端住区。

3

其实，大虹桥也就是华漕发展最好的区域也只集中于交通枢纽附近，发展也并不均衡，就如东北部靠近北翟高架附近，这里是开发相对较早的区域，整体环境一般，也成为了华漕的房价洼地，目前次新二手房如金色西郊城、盛世虹桥等成交价仅约4万/平左右，甚至更低。

这里因为靠近嘉定江桥，两区交界处显得相对凌乱，因此拉低了华漕板块的房价。

从2019年10月根据兔博士检测显示，闵行华漕板块二手房成交均价为41487.73元/平，套均总价不到350万，这组数据能够表明，成交主力依旧是区域内动迁房以及以金色西郊城、盛世虹桥为代表的早期商品房。

2019年10月二手房成交数据 数据来源：兔博士

而高端二手房如万科时一区、万科兰乔圣菲成交均价依旧保持华漕最高，只因成交量明显偏少，因而无法左右华漕区内整体成交均价。

2019年10月各小区二手房成交数 数据来源：兔博士

4

而今，华漕最后一处大型开发片区，也是闵行区最后发展的一片区域，落在了华漕板块的北部，也就是纪王、诸翟这里。

早前华漕区域北部是典型的城乡结合部，常住人口以上海本地人与外来打工人员为主。

而今，这里作为虹桥商务区南片区重点开发区域，前期动迁工作已基本完成，腾出了大片可供开发的土地资源，随着虹桥商务区南片区附近的动迁，整个闵行区北部的常住人口日后也将发生明显变化。

未来这里将打造为公共服务创新区，重点发展国际服务、国际医疗、国际教育、特色创新等功能。

自去年华漕北部区域就开始出让土地，如今一年时间过去，区域内已出让3幅宅地，平均楼板价都在3.1万/平左右，不得不说，这儿的土地价格还是很高的。

华漕北部已拍卖的土地信息

归结本因或许还是大虹桥，毕竟大虹桥的自身产业以及交通能级实在太高，因此周边的土地价值也较高。

不过目前来看，华漕北部的规划还是在“蓝图”上，买到这里，或也就是买这里的未来以及这里的规划。

就如同板块内即将开盘的首创项目，均价6.19万/平都觉得贵，所以据小道消息，项目大筹认筹数不到60组，看来客户除了接受良好的规划外，还要有切实的交通与配套等与日常生活息息相关的设施，即便蓝图再美好，但眼下居住需求才是最基本的诉求啊。

如此，买到这里就不算太明智了，可要知道，前文提到的，华漕核心区域次新二手房最高价也才7.5万/平啊，虽然房价上有差距，但这种差距与当前所呈现的现状已经不大了。