卖地段的前海，是否会输给卖情怀的龙华？

宇宙中心第一豪宅龙华金茂府，昨天晚上（24日）7点突击开盘！

据透露，昨晚开盘放出的房源共260多套，单价区间在9-14.4万元/平米，而前海的2个楼盘也都拿到了预售，预计下周开盘，招商领玺精装8.6万/㎡起！颐湾府毛坯8万/㎡起！

值得关注的是，前海在价格上是否输给了龙华？与此同时，金茂府的开盘成交量也成了最大疑云。

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金茂府开盘24小时，成交量成争议？

开盘成交量和开盘去化率两个指标，可以说是楼盘的两个重要“质检标准”。

成交，就代表着市场的认可，你的产品多么多么好，装修多么多么高端，开发商自己说没有，雇佣的媒体枪手说没用，只有市场上的购房者愿意掏钱买才有用。

有趣的是，金茂府刚刚开盘的这24小时中，关于成交量和去化率的问题，网络上呈现出截然不同的两种声音。

一方是告诉我们，龙华金茂府卖得相当火爆。

根据昨天深圳买房计划的跟踪报道，金茂府的开盘现场十分火爆，有近200人排队领号入场，停车位一度很紧张，豪车在开盘现场很普遍……

图片来源：深圳买房计划

在现场看到的购房者，40岁以上居多。也有刚毕业样子的年轻人，还有一些年轻的夫妇……

楼市爆料称，据开发商消息，金茂府21号正式启动认筹，三天收筹200多个，昨晚突击内部解筹，根据现场情况，到访183组，成交161套，首批解筹率88%。

另一方则告诉我们，龙华金茂府开盘遇冷，去化仅2成。

据淘房在线报道，昨晚，龙华网红盘金茂府突击开盘，开盘数据显示，昨晚主推35套125㎡，160套左右155㎡，以及少量185㎡户型，共计约200套，当晚到访约130批，当晚成交约42套，去化率约21%……

龙华金茂府开盘，到底是遇冷还是火爆？是21%还是88%？那些年轻的购房者，是开发商请来充门面营造氛围的，还是深圳特有的年轻富豪？目前我们还无从得知，这个问题已经成为了金茂府最大的争议。

但不管是火爆还是遇冷，已经不重要，我们应该思考的问题是，龙华金茂府10.3万的均价，是否值得投资。

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再好的钢筋水泥也难撑起天价的情怀

网上曾出现过这样一个问题：房价为什么这么贵？就水泥混泥土钢筋之类的框架而已，值那么多钱么？凭什么？

其实有这样观点的人，说的对，也说的不对。

“水泥混泥土钢筋之类的框架”确实不值钱，一位中建的朋友说，他所在的三线城市，包括钢筋水泥、木模、红砖、水电材等主材、辅材及所有人工费，一套住宅的建筑成本基本在两千元每平米左右。

但贵的不是钢筋，不是水泥，而是“地”，相比于地价，钢筋水泥可以说是九牛一毛。

归根结底，我们买房买的就是一个地段，地段的价值决定了商品房的价格。

那么龙华金茂府所在的地段值多少钱？这个地段上面盖的房子又值多少钱？

金茂府，位于龙华的上塘片区，同片区的商品房，如中海锦城，目前均价8.5万/平米；鸿荣源尚峻7.4万/平米；长城里程家园5.4万/平米……

图片来源：链家网

据链家网上显示，目前龙华上塘片区二手房均价也仅仅是6.8万，这样看来，金茂府10.3万的均价，加上额外1万元/平米的装修费，确实有些令人难以接受。

纵观整个龙华片区，二手房价格超过10万的也不是没有，如金亨利、汇龙湾、水榭5期、6期，但以上小区都有深高北名校学区的加持，在深圳同一片区内，有名校的会比没有名校的小区单价高出1-2万/平米。

而金茂府引进的华东师范大学附属龙华学校，能否成长为名校还是一个未知数。

在金茂府的宣传广告中，给人的感觉是高端大气上档次，关键词有：非洲运来的红木府匾、汉白玉石凳、15年以上经验的老匠人手工打磨旋转楼梯、十二大绿金科技、六大智慧系统……满满的都是情怀。

如果你心动了，我现在用一巴掌就能打醒你，前海2个楼盘都已拿到预售，预计下周开盘，招商领玺精装8.6万/㎡起！颐湾府毛坯8万/㎡起！选上塘还是选前海，这是一个浅显易懂的问题。

目前前海片区，除了前海时代外，没有住宅可买，前海时代的二手房价格最高达到12万/平米，而月亮湾大道以东的老前海片区，二手房价格已经接近9万/平米，不看规划，单从二手房的价格和住宅稀缺程度上看，前海的价值要高于上塘。

无论你多么有情怀，再奢华的装修都会随着时间流逝而贬值，而地段则会随着时间流逝而升值。

网络上一些网友的评论更是一针见血：

@皮小姐

买房买的是地段，龙华配不上这个价，外部再装饰，无非也就是业主花钱，那地段，那交通，比只会种树的华侨城好在哪里？

@海山道人

1400万，我去大鹏买个别墅，装修比你豪几倍，那才是富人住的地方

@斜影无殇

看看深业中城，人家13万跟金茂的13万，含金量差的不是一点，人家中城根本不用宣传，满大街都是买到就挣到了，买金茂博什么呢？周边大把比它便宜的，同地段，同区域，同配套，难道装修镀金的？

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当面粉降价了，面包还会涨价吗？

11月22日，深圳6块住宅用地集中出让，可谓今年规模最大的土拍，但最终却以冷淡的结局收场。

6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中，有2宗以底价成交、有1宗意外流拍，有3宗以21%-27%的低溢价率成交。

向来“饥渴”的深圳土地市场为什么会遭遇“寒流”，其实问题的关键就在于“双限双竟”的出让方式。

我们回到今年6月24日那场土拍盛宴，在“单限双竟”的出让方式下，“地王专业户”龙光65.85亿拿下深圳龙华新地王，单价6.7万！

所谓的“单限双竟”，就是限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积；而11月22日的“双限双竟”，则是在单限双竟的基础上，增加了限制普通商品住房价格。

而11月22日，龙华出让的地块，位于上塘地铁站旁，地段和金茂府不相上下，商品房限价7.14万元/平方米。

11月22日龙华出让地块位置

我们可以想象一下，2年之后，上塘这块地上建起了商品房，限价7.14万元/平米，到那时，6.7万的地王该卖多少钱？金茂府的二手房又会升值到多少钱？

当面粉降价了，面包还会涨价吗？