房地产投拓——可实操的不良资产的处理思路

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本文来源：周璐的笔记

近日社群里有很多专门做不良资产的朋友，也经常私下里交流不良资产的问题，这篇不讲技术，论技术特别是如何倒腾那些不良资产而不掉坑里，我不敢乱说话，真的是艺术与勇气的完美结合，技术再高也怕菜刀，你见过股权变更前脚刚刚完成前股东的司法查封传票后脚就到了么，还有那种好不容易理顺了又被相关利益人煽动的群诉拉回了原点。
虽然是富贵险中求，但在处理思路上，我觉得可以总结一些有意思的地方，写出来大家聊下，也许有偏颇，但是值得讨论。

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当然本文写的还是权益收购不良资产，通过项目本身的增值、经营赚钱，不做债权。

一、单项目的不良资产所谓不良资产，要么就是资不抵债被查封、要么就是已经现金流枯竭已违约。
1、资不抵债类这种体现在资产负债表账面上，就是重新评估后的净资产为负数，亏损减值已经掏空了股东权益，而且也同时面临着非常大的表外敞口的或有负债风险。
讲真，要处理这种并不容易，因为资不抵债、资产价值不足以100%兑现债权人的权益，债权人们一定是要降低收益预期甚至是鼓足勇气主动认亏。
没有太好的办法，就是和拆迁一样，一个债权人一个债权人谈过去，甚至一家一家谈好收购债权的意向，大家的赔付标准不能差很多，否则拿少的人一定会反水，颇费工夫。一般都要等到所有债权人全部谈拢后才能付钱，而且钱也不能很快付掉，就怕付完之后又冒出一堆或有负债的债权人过来，成本直接就爆了。 所以，对这类项目，为了省事，有时候还真不如和资产第一顺位的抵押权人谈好，直接上法拍，拍完过户，不理股权上的是是非非，但直接拍也有问题，一是可能会有竞争、价格会上去，二是资产过户的税费也是钱，成本上去很多，甚至失去了搞不良资产小钱博大钱的初心，三是如果和项目的利益相关方达成一致，项目的后续交接一定又是很难处理。
对于这类项目，我的想法还是看公司战略，如果有时间有精力，收股权慢慢磨那些债权人，其实收益更大点，如果大公司求快的话，直接推上法拍是最好的选择。

2、现金流枯竭类有些项目不能完全讲他不行，严格讲资产大于负债，股权还是有价值的，只是资产变现难或者变现慢，不小心在开发过程中没有了现金然后躺地上了，本质上来讲，这种也并没有死透，还能挽救，但是一般的金融机构肯定是不肯做的，因为他们只做锦上添花，不做雪中送炭，现状现金流就差了，未来有没有现金还贷款还是个问题。
于是这类缺流动性的项目也被当做不良资产放到了餐桌上，求解救求接盘。
然后这种项目是最容易捡到便宜的，趁他病拼命压价钱。
接手这种项目，一般都是两种思路，①自己有没有继续开发经营项目而实现有效的经营性回款，如果有就上，②接盘一般是低于市场价的，评估下这个资产未来有没有可能继续升值，整备干净后溢价卖给其他的开发商实现退出。
对于这种项目，我的想法是，一定要看项目的资产质量，当然也不会有质量太好的（毕竟质量好的还出现资金危机的一般都是被抽钱出去还不回来的，参见资不抵债类），根据个人眼光评估资产质量与资产升值潜力是最重要的能力，靠着资产升值，什么问题都解决了。

二、不良资产包
含了多个资产的不良资产包也是一个经常会碰到的情况，而且一般更加普遍，这种处理思路与上面其实别无二致。
但是处理资产包要有一个整体平衡的思维，就是多个项目的资产包中，一定是有项目赚钱，有项目不赚钱，收下来的时候整体算账达到要求就行。
考虑不良资产包的处理策略有一个很有意思的思路，就是我可以先把资产包中赚钱的项目理顺后，再次转让，获取一定的溢价，回笼一些现金流，不赚钱的项目再理一理、等一等，资产足够增值并达到盈亏平衡状态后，再做处理。
我的想法是，资产包的价格往往不是其中最赚钱的那个项目决定的，而是风险最大的那个项目给人的压力而决定的。绝大多数买家都会保守考虑风险项目的处理风险，从而降低了资产包的总体估值，所以不良资产包的价格普遍会低估。其实这也是机会，可以评估下，把其中赚钱的几个项目价值显化后卖的钱，能不能覆盖自己大部分的前期投入成本，风险项目的持有成本是否可控与未来升值概率是否大，也是一个可行的思维模式。

其实我觉得之前国内的不良资产，大部分都赚得是两笔钱，一笔是资产升值的钱，毕竟国内的地价、房价这么多年都涨了那么多倍，再烂的项目应该也逐步解套了，另一笔是整理干净赚的辛苦钱，资产在一团乱麻的时候是不值钱的，理顺到可以开发的状态时价值是最大化的，当然做的也是脏活累活。