央行颁布房贷新规，LPR到底是啥？

个人住房贷款利率昨日正式“换锚”。这意味着，今后购房族的房贷利率会同时受到LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响。

自从8月25日央行发布房贷和LPR挂钩的政策以来，很多人仍然搞不清楚什么是LPR

简单说，LPR=MLF+利息差，那MLF是什么呢？

比如A银行缺钱，但手里有1亿国债，可以把这批国债抵押给央行，借得一笔现金，为期1年，1年后除了还本金外还得支付一笔利息，这类质押操作就是MLF。目前MLF的一年息是3.3%左右，会小幅波动。

LPR=3.3%（会波动）+利息差，那利息差呢？这个由18家银行来报价，每个月报一次，去头砍尾取个均数，通常利差都在1%左右。

第二期LPR，1年期4.2%，比现行的贷款利率4.35%低了15个百分点，但不能因此解读为降息放水。央行推LPR目的是让贷款利率更灵活，每个月都要报价更新一次，可以这个月涨，下个月跌，央行操控自如。

至于发布的房贷和LPR挂钩的新闻，简单摘要一下：

之前已经和银行签订的房贷，依然按以前的合同执行，新规只针对于新贷款。

5年期的LPR最新一期的数据是4.85%，它将替代之前5年期房贷利率4.9%，成为新的基准利率，好吧，微微降低了0.05%。但是LPR每个月的报价都是会变的，有可能下个月涨到5%，不好说。

众所周知，房贷=基准利率 x 浮动比例。不同地区的浮动比例不一样，从+10%到+30%不等，这个央行不管，以前有的以后照样有。

官方正式规定浮动比例只能加，不能减。比如我三年前买房利率是85折，这个绝版了，以后不可能再打折。

LPR虽然每个月更新报价，但房贷不能每个月都变，这个由贷款人和银行协商确定，最短一年更新1次，也可以签30年不变，后者就有点对赌的意思，万一签了30年，LPR后面一直跌那买房的人血亏，LPR如果涨了就是银行亏了。

日前，央行公布自10月8日起，房贷利率以LPR计算。此前，央行基准利率统一4.9%，在此基础上进行上浮或下调（打折）。10月8日起，个人购房贷款利率将不再参考基准利率，“LPR”替代成基准利率。

根据央行文件，在“因城施策”大背景下，各城市的调控政策，也是影响LPR的一个因素。

假设你在一个调控严格的城市（假设地方政策加20点）买二套房（国家政策加60点），同时自身的征信还不是特别好（假设银行加10点），那你最终拿到的贷款利率就是：4.85%+0.2%+0.6%+0.1%=5.75%。

个人住房贷款利率怎么变？

调整前，首套房商贷基准利率 4.9%，二套房一般上浮 15%-20%，约 5.64% 左右。

调整后，首套房商贷利率不低于 4.85%，但不设上限；二套房商贷利率不得低于 5.45%，但不设上限。

可以这样理解为：房贷利率=5年期以上LPR+加点。

过去那种贷款利率打折，就彻底没有了。

对未来房贷利率走向，业内人士预测，短期内房贷利率不会出现波动。央行副行长刘国强直接说：“改革之后有一点可以肯定，房贷的利率不会下降”。

由于LPR是每月根据市场的情况自行调节，凡是楼市升温的城市，购房者或将承担较高利率。以苏州为例，根据融360的数据，目前苏州首套房贷利率都已达到6.03％，算下来比央行的下限“标准”高出了118个基点。

新政只针对商贷，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说，如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款，那还是沿用现在的模式。

利息是多出了还是减少了？

对于购房者来说利息是要多掏了还是减少了？

业内人士认为，近期不会出现房贷利率大涨的可能性！

新规则搞这么复杂，无非是为房贷建立专属的贷款利率标准，捍卫房住不炒的基调，把央行货币更顺畅的传导到实体的经济。

分析人士指出，在房住不炒的基调下，房贷利率向下已无空间。

热点城市、限售城市，可能要支付更高的利率，可能会是LPR加几百个基点。

当下的市场中，利率已有上调的趋势。融360数据显示，7月以来，各地房贷利率最低的上调幅度已经超过了10%，上浮最高的首套房房贷利率出现在苏州、南京的部分银行，达到了23%。

中原数据也显示，全国来看，目前基本是首套房贷基准上浮10-20%左右，二套房贷上浮20-30%。

专家指出，不同银行、不同区域相差较大。因此，房贷利率会有明显的分化，而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

目前，东莞多数银行的首套房利率仍执行同期人民银行贷款基金利率上浮10%（即执行5.335%的利率），二套房执行基准上浮15%（即执行5.58%的利率）。

2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。

相对而言，目前东莞贷款利率上浮的幅度是低于全国平均利率的。不少业内人士认为新政后东莞房贷利率或上涨。

何时买房有着数

在过去的几年，我国房贷利率几乎保持不变，在经济形势日新月异的今天，利率的一成不变，让楼市如同“一潭死水”。

因此LPR真正让“钱”和“利率”活络了起来，经济形态更加市场化。

对楼市来讲，是一个利好消息。

新规之后，楼盘价格会更随行就市。楼盘的打折促销，就像超市打折促销一样，或将成常态化。

“金九银十”集中购房的现象或不会再出现，对于房企来讲，每一天都是卖房的日子。

刚需一族可以重点关注相关在售楼盘信息，留意楼市动态促销信息。如万科万小二小程序，动态信息显示，万科相关热销楼盘金色家园、翡翠松湖、江南院子等，目前均可享受显示998折购房优惠券。

买房者可随时关注在售楼盘信息，成交平淡期，看看有没有打折或者捡漏的好机会。