用孩子的名字在加拿大买房，可行吗？房产又如何传给子女呢？

来源：中加投资资讯 jiactz

很多家长送孩子到加拿大读书，顺便买一个房子给孩子住。

自己其实是无意要做加拿大的永久居民的，于是想写孩子的名字。但有的人可能会告诉你，房产不能写孩子的名字。

难道加拿大不允许未成年人拥有房产吗？

答案是：加拿大是允许未成年人拥有房产的！但在房屋买卖合同中，是不能有未成年人的名字的。因为根据加拿大的合同法（Contract Law），未成年人（Minor）是没有合同履行能力的（Lack the capacity to contract）。

因此房产买卖合同如果涉及未成年人，合同可以被视为没有法律执行力的（Voidable Contract）。但是，如果你买下房产，然后要求把未成年子女的名字放入房产产权（Title）中是允许的。

用孩子的名字购房，此风险甚高！

分析高风险因素：

这样造成以后的房屋买卖异常繁琐。 因为未成年子女无法进入房屋买卖合同中，一旦出现任何变故，需要把房子卖出变现，需要申请最高法院（Supreme Court）的法令（Order）才可以最终执行。

曾经有案例： 一位86岁的老人把自己的6岁的外孙子加到房产产权中，老人之后身体出现状况，急需用钱，想要卖房，最后的手续极其复杂。

既然有如此高的风险，为啥有人愿意这么做呢？

产权继承问题

在加拿大的房产产权中有两种产权方式：Joint Tenant 和 Tenant in Common

如果把孩子用Joint Tenant的方式加入产权中，以后继承的时候，就免去了繁琐的遗产认证过程。 加拿大虽然没有遗产税，但有遗产认证费。

加拿大遗产在2万5千加元以下的免征遗嘱认证费； 遗产在2万5至5万加元之间，收费为千分之六； 遗产超过5万元的部分，费用为金额的1.4% 。

这种做法可以合理规避遗产认证过程，也省掉了大额的遗产认证费用。

税务问题

投资房有租金收入，收入要计入产权人的个人收入中。

因此，如果父母收入比较高，租金收入要扣去不菲的个税。 不如把房产转移给子女，让无收入或低收入的子女交少的税。

其实这种做法只适合成年子女，并不适合未成年子女。 因为加拿大税法中有一条： Income Attribution Rule（收入分配规则）。如果赠与给未成年子女，在其未成年阶段，所有收入都要计入赠与人的收入。

所以，这样做是无法避税的。有此想法的朋友还需再三斟酌。

赠现金给孩子，被CRA追税

父母做生意亏本了，为了担心债主追债，把房子转给子女保全一部分资产。

民事赔偿的问题不是我们要说的内容。 但如果父母欠的不是别人的钱，而是CRA（加拿大税局）的钱。

加拿大的税法（Income Tax Act）的Section 160，有一条特别的规定：如果此时有转移财产的行为，接受财产的一方有责任分担债务！

最著名的案例，就是老爸给女儿送上20万，结果CRA发现老爸负税在逃，于是找到女儿索要30万。 这种情况，无论子女是否为未成年人，都难逃债责。

那么，什么情况可以引发Section 160 Assessment呢？ 必须同时满足4个条件：

1. 已经欠税

2. 有资产转移发生（任何形式的转移包括房产）

3. 接收人为配偶/同居配偶/18岁以下的未成年人/亲属

4. 低于市价

Section 160 Assessment 有追溯时效吗？ 很不幸，没有。 对于 S.160，CRA可以无限期追溯。

如何继承？

另外，房价经过十几年的迅速增长之后，原来并不起眼的房子，都成了百万遗产。 但是，如何把加拿大的房产让子女继承呢？

一、 将自己所住房屋低价卖给子女

① 优点：父母通过将房屋低价出售给子女，变相将资产转移给了子女，不用缴税。

② 缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。

二、 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金

① 优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。 而且，比较灵活和容易量化。

② 缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。

三 、帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付
① 优点：适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。 在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。 另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。

② 缺点：要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。

四、遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女

① 优点：避免了在父母去世前分割财产。

五、通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女

① 优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。 最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。

② 缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。

六、父母和子女共有房产，自然继承

① 优点：许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。 而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。

② 缺点：在房产上，父母和子女承担联带责任。 若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。 同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务，均可能引发纠纷。

想有房养老，千万注意这一点！

不过当父母想把物业拿回来养老，或是拿回金钱颐养天年时，子女未必有这么孝顺，万一不肯还，亲人都要对簿公堂，最近便有两父女因为一间屋而闹上法庭。

房产律师们建议，如果不是直接将物业送给子女，想保留一点控制权的话，最简单直接的方法是别整栋房子都在子女名下，至少保留1%业权，起码保证“有屋住、有钱使”。
案例分析

很多华人都知道买房才是真理，但却从未想过不动产作为遗产的传承问题。当那一天真的来临的时候，就有可能产生很多麻烦，引得家人反目。近日本地华人媒体就爆出一桩因房产而产生的遗产纠纷案件，子女直接把爹娘告上了法庭。
获悉，居住在加拿大的李先生与前妻有一个女儿，与现任妻子有一个儿子。李先生去世后与现任妻子名下共同的自住房以及李先生自己名下的投资房就成了子女争夺的对象。李先生的遗嘱中表明会将联名自住房和投资理财产品都留给现任妻子和儿子，把自己名下的投资房留给与前妻的女儿。

由于自住房是与现任妻子的共同财产，过户并不需要交税，但李先生自己名下的投资房在女儿继承时则需要缴纳增值税。李先生生前没有指明女儿是联名人，所以这套投资房在李先生过世当天就被视为卖出，并需要计算增值部分和收入，作为临终税务（final tax）。而李先生的女儿在其父亲名下的税款付清之前，是无法拿到这套投资房产的。
李先生的女儿并没有想到自己父亲曾经花\$24万所购置的投资房产现在市价已经超过\$120万加元。也就是说，想要继承这套房产，她就必须缴纳增值部分（近\$100万加元）的增值税（capital gain）。这还不算，遗产继承手续中，她还需要负担包括律师费、会计师费、资产认证费等等费用。杂七杂八加起来，李先生的女儿要负担将近\$30万加元才能继承这套房产。

据了解，李先生的女儿不愿意拍卖房产，但又拿不出这么多钱，一气之下就将李先生的现任妻子和儿子告上了法庭。李先生的女儿指出，父亲生前有一大部分债务和税款都在自住房上，但继母却不需要缴纳税款就可以继承遗产，很不公平。因此她认为继母一家应该与自己共同缴纳\$30万加元的税款。

然而，由于李先生生前与现任妻子的房产和投资理财产品都是联名拥有的，无论李先生意愿如何，在过世后都会直接属于现任妻子。也就是说，李先生自己的资产只有一套投资房，受益人（其女）要想继承遗产，就必须要还清李先生生前的税款和债务。李先生的现任妻子和儿子并没有义务一同偿还李先生生前的债务和税款。
另外，在诸如RRSP和TFSA投资账户这类遗产中，配偶之间过户无需交税，但子女继承则需要交税。在李先生一家的情况下，如果李先生在生前把女儿指定为其投资理财账户的不可更改受益人（irrevocable beneficiary），其女也就有可能可以用投资账户中的资金来处理遗产继承中的相关费用。业内人士指出，李先生如果生前购买了人寿保险并将女儿作为受益人，或是生前将女儿的名字加在投资房产权上，在遗产继承问题上就都不会有这么大的麻烦。
加拿大目前的资产认证费（即遗产管理税 Estate Administration Tax）是按照资产价值来收取的，最高额度是资产总价值的1.5%。无论是否有遗嘱，想要继承遗产资产，都需要付清相关款项或申请拍卖房屋，否则房屋会一直冻结，无法分配。因此为了防止过世后子女在继承遗产时的问题，购买不动产时就应该提前做好规划，避免不必要的花费和矛盾。

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