全是干货|一规两约怎么改？

《业主大会议事规则》、《业主管理规约》、《专项维修资金管理规约》，简称一规两约，是小区内的法律，是一个小区开展各项活动的基本准则和依据，如同公司章程之于企业，一规两约对业主自治的意义不言而喻。

小区事务多而琐碎，如：包干制小区采购两个垃圾桶，这个费用无法走维修资金，只能走公共收益，但如果我们的一规两约对于公共收益的规范使用，没有明确的授权，是需要单独召开业主大会对此进行表决。再比如，如果业主大会遇到司法诉讼，业委会被迫应诉，这里面产生的律师费用，该如何支出？是不是需要先召开业主大会明确，再进行操作？但组织一次业主大会的时间周期有明确的要求，也许等组织好，法院的判决书也已经收到。是严格遵守规则，还是选择违规，很多小区业委会最终被迫选择了违规操作。

这就不得不谈到规约的制定和修改，通过对规约的修订让它更具备可操作性，避免业委会违规操作。

最近浦东联洋年华园小区，以上海市住房保障和房屋管理局发布的示范文本（2015版）作为基础，根据小区实际情况，结合《上海市住宅物业管理规定》对一规两约进行了修改，修改草案最终通过了业主大会。

下面是该小区《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》《管理规约》的修改草案部分摘录，希望能为广大业委会参与者们提供一个参考和借鉴。由于更改内容较多，无法一一对比说明，以下仅列出部分修订内容：

业主大会议事规则

第十二条 （业主大会表决形式）业主同意业主大会采用以下形式之一或组合形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决;

（二）专人回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。

（三） 在政府开发的或政府推荐的官方平台上实名在线投票表决。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按下列第（三）项约定方式处理：

（一）视为同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业表决事项时，该表决票视为废票。（二）视为不同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业表决事项时，该表决票视为废票。（三）视为同意已表决的多数票意见。

说明：原议事规则提及的实名在线投票修订为“在政府开发的或政府推荐的官方平台上实名在线投票表决”，为未来可能启用的线上业主大会做准备。

第十六条 （业主委托代理人的约定事项）业主可以委托代理人参加业主大会会议或业主小组会议，代理人应是本物业管理区域内的其他业主或者同住人以及本产权房内合法租客 。代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。业主委托代理人参加会议的，应符合下列约定：

（一）参加业主大会会议的，业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者同住人以及本产权房内合法租客，同一代理人所代理的份额不能超过物业管理区域内业主总人数的0.5%；

（二）参加业主小组会议的，同一代理人所代理的份额不能超过该小组物业管理区域内业主总人数的5%。

（三）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

说明：业主委托代理人参加业主大会/业主小组会议，对代理人身份及允许代理的份额进行修订。代理人参加业主大会的，原代理份额30%修订为0.5%；业主小组修订为5%。

第十八条（业主委员会职责）业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（二）召集业主大会会议，执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；

（三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（四）拟订业主大会议事规则、管理规约和专项维修资金管理规约修改方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；

（八）拟定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（九）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；

（十）了解业主的意见和建议、督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（十一） 业主大会赋予的其他职责：

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处，居民委员会或者村民委员会的指导和监督。

说明：根据《上海市住宅物业管理规定》增加了业主委员会职责，明确业主委员会成员需签书面承诺书；

专项维修资金管理规约

第四条 （维修资金补充）业主应当按照下列第（一）项方式补充维修资金：

（一）授权业主委员会和物业服务企业根据本小区利用物业共用部分获取的收入，扣除管理服务成本和业主大会决定用于补充物业管理需要的其他费用后的公共收益，按照以下第 1 种方式纳入业主大会维修资金银行账户：

1. 每季度末予以结算，次月5日前补充入业主大会银行账户；

2. 入账的公共收益自入账之日起 180 日内转入分摊至专项维修资金分账户内。

（二）维修资金余额大于首期筹集金额30%，但不足首期筹集金额 %时，按照下列第 项的方式进行补充：

1. 按 元/平方米逐月交纳补充；

说明：细化维修资金补充的时间、比例等

第十一条 （维修资金增值）

业主授权业主委员会按照国家和本市的相关规定，结合本小区维修资金金额和使用情况，以及房屋本体和设施设备场地等物业共用部分老旧程度，确定本小区业主大会账户维修资金存款中定期年限及定期和活期的比例。

说明： 新增维修资金增值管理

第十二条 （违约处理）

业主违反本规约约定的，业主委员会有权责令行为人改正；

业主不按本规约缴纳专项维修资金的，业主委员会或受其委托的物业服务企业向该业主出具书面专项维修资金催缴函；

经有权责令行为人改正催缴无效的；拒不改正的，业主委员会或其委托的物业服务企业在物业管理区域内公布欠交情况、注明欠交费用的业主室号进行催告；

经催告后仍不缴纳专项维修资金的，业主委员会可以向人民法院起诉，并可以按照相关约定将相关业主欠交费用信息报送市公共信用信息平台。业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

业主委员会在维修资金使用过程中，不得擅自变更维修资金使用方案或越权签订施工合同，不得在维修资金使用过程中谋取个人利益。损害业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

说明：细化违约处理

管理规约

第十二条 (垃圾分类管理)业主、使用人按照《上海市生活垃圾管理条例》等法律法规的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并到指定的垃圾投放地点分类投放到相应的垃圾桶内；应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。如有违反上款行为的，由物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，物业服务企业可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示，并上报城管部门，由城管部门执法。

说明：新增垃圾分类管理

第二十六条 (共用部分收益的使用规范)利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，业主大会授权业主委员会或由业主委员会按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一经营。利用新增物业共用部分的经营项目，需在公告栏公示7天听取业主意见。若持书面反对意见的业主人数达到物业管理区域总人数的15%，业主委员会需完善方案再次公示或提交业主大会/业主小组会议投票表决。

（一）业主委员会代表业主大会与相关供应商协商签订共用部分经营合同。经营收入扣除物业服务企业的管理成本30%后，其收益属于全体业主或部分业主共有，并按季度存入业主大会银行账户，按照下列范围使用：

1、高于50 %的收益补充相应的专项维修资金，业主大会会议表决用于其他支出的除外；

2、 补充专项维修资金之外的公共收益，可用于本小区议事规则约定的业主大会和业主委员会工作经费、拥有该收益业主的公共区域的建设和维护、物业管理活动的审计、审价费用、与全体业主利益有关的诉讼费、律师费或者物业管理方面的其他需求。

（二）公共收益的使用流程可参考本小区专项维修资金的使用办法：1、 5万元以下（包括5万）的公共收益支出由业主委员会会议投票表决决定；2、 5万元以上，由业主大会会议投票表决决定；3. 需业主大会会议投票表决的按下列规则执行：1）改建、重建建筑物及附属设施的，需经本小区专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支；2） 除1）情形的，需经本小区专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。说明：完善共用部分收益的使用规范

第二十九条 (违约处理)

（一），业主、使用人未与物业服务企业签订本小区住宅装饰装修管理协议的，或违反本规约及装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域。

（二）业主或住户在装饰装修过程中，若违反本规约或装饰装修管理协议，涉及到公共安全、秩序的或因为违规引起其他业主投诉的，口头劝阻制止无效的，物业服务企业可以自行处置，采取临时性停水停电、先行代为拆除违规建筑构件、清除建筑垃圾堆物等措施，由此产生的费用或经济损失由违规业主或住户承担。

（三）对车辆违反本规约擅自停放经劝阻无效的，物业服务企业可以上锁或强制拖离，因拖车产生的牵引车、临时停放等相关费用，由违规擅自停车者承担。违反本规约擅自逆行或停放经劝阻无效累计三次的，授权物业服务企业将违规车辆信息公示并列入黑名单，一个月内不得再次进入小区。

（四）对占用消防通道、消防楼梯、楼道、管道井、强弱电间或其他公共区域的杂物，业主委员会或物业服务企业可书面责令行为人限期改正。逾期未改正的，授权物业服务企业自行清理，由此产生的费用或经济损失由违规业主或住户承担。

（五）业主、使用人违反本规约的约定，造成公共区域绿化及设施设备等损坏的，由行为人按市场价2倍赔偿。（六）业主、使用人违反本规约的约定，业主委员会或物业服务企业有权在小区公告栏公示住户信息及违规事实。（七）违法、违约行为构成相邻妨害的，相邻业主可以向人民法院提起诉讼，要求排除相邻妨害，维护自身权益。 说明：细化违约处理

管理规约还对物业装饰装修、电梯、空调的安全使用管理及安全隐患的处置、物业消防安全管理和隐患处置、物业使用的其它约定等内容做了更详细的规定，更改内容较多，无法一一对比说明。

这是一次很用心的《一规两约》的修改，希望对别的小区业委会参与者有借鉴作用。

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