炒房客这次真要注意了！未来10年房产如何走？

自住房商品化改革以来，房子价格主要交由市场来决定，不过，随着楼市调控深入，新建商品房价格加入了行政管控因素，实行市场与行政手段相结合的方式。正是因为如此，也出现了一些地方新房与二手房价格倒挂现象。

掐指一算，本轮楼市调控近3周年，当前的楼市已经处于整体平稳状态。仅在2019年前8月，我们的房地产调控政策就多达367次，从短期来看，我们的楼市调控并没有要放松的迹象。

就2019年来说，国家对楼市定调非常明确，无论住建部年初提出的“稳地价稳房价稳预期”工作目标，还是自然资源部提出的“住宅用地5类调控法”，抑或是央行对非房地产资金流入房地产行业的检查和监管，目标就一个“稳”字，既不允许房价出现大跌，也不允许房价大涨。

我们知道，随着2019年还有4个月不到时间，今年楼市状态应该不会有什么大变化了。但不少人会提出一个疑问：行政管控毕竟不是长期的，也不会刻意改变市场走向，最终还会交给市场来决定，那么，未来10年房价还会涨吗？涨多少合适呢？

对此问题，有业内人士表示，房子作为商品，价格受到原材料、人工成本、管理成本、土地成本、资金成本和货币等因素影响，定价应该参照这些因素再辅以5-10%的利润即可。但是，这个成本如何来核算呢？这个可能是最大问题，每家报价都不一样，水也比较深，要核实这个成本确实太难。

有网友也表示，从长期来看，构成房价的成本都在涨，要房价下跌多少确实太难了，从过去的20年看，房价上涨的年份达到17年，而下跌的次数仅3年，数据会说话，房价上涨也是建立在其他成本不断上涨基础上的。所以，未来房价大方向还是会朝上的。那么，到底涨多少合适呢？

大家都知道，房价暴涨的概率越来越小，一方面，无论何时，国家都会对楼市大方向进行管控，另一方面，房价已经到了一个阶段性高度，基数已经不小了，部分地方的房价存在一定的泡沫。未来房价上涨速度应该是缓慢上涨。

对此，央行参事、原央行统计司司长盛松成认为，房地产调控的重点是抑制房价过快上涨。“使房价保持长期平稳，房价涨幅低于收入和GDP增速，从而让房价收入比逐步回落”、 “只要未来居民收入的涨幅超过房价涨幅，不断降低房价收入比，就能实现房地产软着陆”。

无独有偶，参事仇保兴作为智囊团成员之一，对房价现状，也曾提出过通过提高国民经济收入来缩小房价收入比，逐渐烫平泡沫。专家官员们都提出一个共同观点，通过未来收入不断增长来缩小房价收入比，未来房价涨幅要保持长期平稳，就需要房价涨幅低于收入和GDP增速。

那么，未来10年，房价涨幅低于收入和GDP增速能实现吗？

大家知道，房地产关联太多行业，对经济的贡献毋容置疑，根据统计数据显示，2018年房地产占GDP比重为6.87%，一般认为，一个行业占GDP超过5%，就视为支柱行业，房地产显然在此列，这还不包括关联行业的贡献。所以，从这个角度来看，房地产投资增速需要保持在一定位置，否则势必会拖累经济。

但与此同时，房地产业不能一家独大，中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中提到，如果房价过高，房地产对经济的贡献就会由正转负，一般把房价收入比9:1视为临界点，而2018年房价收入比为9.3:1，说明房地产对经济的贡献已经由正转负。为此，国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产高增长一去不复还。

正是因为如此，我们一边需要保持房地产一定的增速，另一边又不能让其增长过快，至于房价方面，通过经济发展和收入提高，逐步缩小房价收入比值，这是目前最保险的方法，从这个角度看，寄希望房价大跌和大涨都不太现实。

当然，这需要一个过程。但无论如何，笔者相信国家一定能实现房地产平稳发展的。同样，笔者也认为未来房价虽然不能大涨，但平稳增长还是大概率，其理由笔者此前已做过相关分析，跟货币、城市化、土地供应以及金融属性等都有关系。至于未来10年年均增幅，虽不及过去10年年均8.5-9.5%增速，但与GDP增速保持一致应该会的，当然，这是平均增幅，各城各区域差别会比较大。

最后，现在房子到底还能不能买呢？

这个问题就很简单了，既然房价方向是会实现平稳增长，那么，对于我们刚需购房群体来说，早购房，早居住，还能少支出成本，而且结婚，子女教育等需求等不了。过去是如此，未来大抵还是如此，万万不要听信“房价如葱”的言论，不允许实现，也不可能实现。

此外，由于适合我们普通老百姓投资渠道较少，手中不断积累的闲钱又担心贬值，所以会考虑购买一些资产保值增值，房产无疑是重要选项之一，这也未可厚非。但房君要提醒的是，随着未来房价增速放缓，闭着眼购房的时代真的过去了，而且城市化进入下半场，总人口就那么多，高等级城市、热点潜力城市会虹吸其他不如自己的城市人口，这些城市因人口流失而变为“收缩型城市”，其增长潜力显然不如前者。随着时间推移，其收益未必能跑得过存款收益。

就房产潜力来看，房君认为，未来10年，一线城市不用说了，强者恒强，是大资金聚集地。新一线城市应该是未来的重点，也是各路资金汇聚地，有一线下来的资金，也有二三四线城市贡献的资金，资产价值还会有一个较大幅度增长。此外，处在大城市群和都市圈的二三四线城市也会有机会，特别是随着城际和轨道交通建设联网，核心城市产业转移，这些地方会成为宜居之地，资产价值也会有一个走高过程。相信通过这些分析，该不该房购，购哪里的房子，心中应该有数了！