大家好，这里是房叔。
又过了一个小长假，剩下半个月的时间，房叔就盼着国庆了......
聊回我们今天的话题，这几天房叔在看群友们聊天的时候谈到一个很有意思的话题，房屋的欠费到底该谁负责？
从买房人心理来说，物业自己没有尽到收费的职责，为什么要我们买房人负责？
但从法律层面上来看，开拍之前，拍卖公告上都会明确标注：
“税费负担情况：办理过户手续所产生的一切税、费均由买受人承担，如存在的水、电、气、管理费欠费等相关费用均由买受人承担。”
小几百的物管水电费还是比较好解决，但如果碰上大额的呢？这种情况又该怎么解决？
房叔最近就看到一个很典型的案例，值得给大家好好说说。
01
今年4月，上海一位买房人通过网上拍卖平台花了500多万拍下成都一套400平的豪宅，6月顺利拿到房产证。
据买房人李某了解，这套房产是因为开发商成都森宇实业集团有限公司与金融公司有抵押纠纷，所以才被拍卖。
在拿到房产证之后，李某曾多次与物业交涉要求物业交房，但物业却以房源欠费近10万元为由，并以法拍公告上的“如存在的水、电、气、管理费欠费等相关费用均由买受人承担。”作为依据，拒绝交房。
而买房人认为，在被拍卖之前，房子隶属开发商所有，他今年6月份才拿到房子，为何此前的物业费应该由他来承担？如果非要他承担这10万元欠费，为什么物业却拿不出欠费证据？
实际上，买房人通过司法拍卖已经取得房屋的所有权，目前就物业费的问题导致买房人与物业之间存在纠纷，但都应该通过司法诉讼去解决，物业无权扣押房主钥匙。
但无奈物业工作人员开始踢皮球，并表示小区有100多套法拍房，其中20%以上的业主都选择补齐物业费，种种推脱之下导致李某一家迟迟无法入住房屋。
双方僵持不下，买房人选择报警解决。经调解，物业公司与李先生最终达成和解，该房产欠下的近10万元物业费，当事双方各自承担50%。
02
这宗欠费的案例还是比较复杂的，与一般欠费的情况不同，李某所拍房屋，原房主仍是开发商：成都森宇实业集团有限公司。
按照一般的逻辑来说，物业费应属于开发商的债务。
根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
所以物业费应由开发商承担，并非我们买房人。
问题是此次案件中涉及的并非一般房屋，而是法拍房，前面我们也说到：“如存在的水、电、气、管理费欠费等相关费用均由买受人承担。”
在这种情况下，如果物业起诉到法院，法院一般会根据判决或调解书出具时间现实情况等方面考虑。房屋拍卖之前，费用应由原业主承担，拍卖之后，费用缴纳的责任就转移到买房人身上，应由买房人承担欠费。
房叔在此可以给大家提一个小建议，如果碰上这类物业不肯交付钥匙的情况，尽可能搜集物业不让进门的证据，包括录音、视频等提供至当时的承办法官，以“执行不彻底”为由，要求承办法官解决此事。
但每个案件的情况都有所区别，行动之前最好可以咨询一些专业人士，避免不必要的纠纷。
03
在参与司法拍卖之前，我们要正确认识司法拍卖房与一般房屋交易的区别，基于目前的情况，房源所有的水费、电费、物业费和滞纳金将一并由竞拍成功者承担。
很多时候，法院在拍卖公告上对于房源情况的描述都不完整，光从一份简单的报告，我们不一定能了解到房屋详细的欠费。
以至于很多朋友在拍下之后突然发现自己要缴纳的费用远超预算，而法院对此解释：
“竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负。”
这就叫闷声吃大亏。
所以，为什么房叔也反复强调，参拍之前的准备一定要做足。
无数个血淋淋的案例都在告诉我们事前尽调的重要性，事前尽调不仅方便我们了解房屋自身的风险，还可以让我们清楚拍卖所需的资金成本，帮助我们判断这个房源是否适合我们进行投资。
投资的前提，是保障自己的权益不受侵害。
话就说到这里了，最后再打个小广告，需要做拍卖房事前尽调的，尽管来找房叔，由合作的专业律师事务所出示尽调报告，绝对完整有质量，还会为你提供拍卖的详细建议。
今天就和大家分享到这里，有什么疑问，或者有想拍的房子，都欢迎留言给房叔~
房叔：广州前法官，纵横法拍届十余年，处理过上百个法拍房案件，经验老道。
关于房产的一切纠纷，房叔都可以帮忙搞定，不仅限于司法拍卖房，有关问题欢迎私聊房叔
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