曾宪云一梦18年 凤凰岛岛主梦碎

中国交建投资缩水23亿

“Sorry 迪拜”曾是三亚凤凰岛的宣传口号。迪拜仍在，但这个曾经要打造“迪拜第二”的中国最奢华度假岛项目却要转手了。

9月16日的产权交易信息显示，海口胜丰农业开发有限公司、新疆大正宝通创投、曾宪云等股东挂牌转让三亚凤凰岛投资集团100%股权，转让底价为40.37亿元。

公开资料显示，凤凰岛投资集团目前主要资产为三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权，而三亚邮轮港核心资产为三亚凤凰岛项目。

值得注意的是，与凤凰岛投资集团同时捆绑转让的还有三亚钰晟投资100%股权，钰晟投资由王玉妹全资持股，后者同时持有三亚邮轮港10%股权。钰晟投资的转让底价为7.64亿。

这也意味着，这次转让标的实际为三亚邮轮港55%股权，底价48.01亿。转让完成后，受让方将成三亚邮轮港即凤凰岛项目的控股股东。

前世今生

现年64岁的曾宪云是凤凰岛项目的最初投资人，一度被称为“凤凰岛岛主”。

三亚凤凰岛是围海造地的人工岛，位于三亚湾核心，建成后成为三亚的地标之一，由近400米长的跨海大桥与三亚市区相连。

凤凰岛起初构想是一个国际客运码头，由三亚港务局立项建设。2002年，湖北籍、地产商人曾宪云用700万元从众城集团手中收购三亚众城国际，将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司，主要运营开发凤凰岛项目。

彼时，曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同，计划建设国际邮轮港、国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等，总投资额超过50亿。随后，凤凰岛一直以打造“七星级酒店”度假岛进行宣传。

最新转让公告显示，凤凰岛项目的资产主要是邮轮港和填海工程及其土地资产，具体包括已经建成并通航的8万吨邮轮泊位、已获批运营的两个15万吨邮轮泊位和已建成正在审批中的两个22.5万吨的邮轮泊位，一期填岛新城的土地28.3万平方米和二期填岛形成的土地49.9万平方米，以及凤凰岛发展、凤凰岛置业、凤凰岛物业管理、三沙凤凰岛国际邮轮港、凤凰岛度假酒店等附属公司、股权投资。

转让公告显示，在一期建设项目中，除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店（含产权式酒店）已建成外，国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设。

凤凰岛曾将“Sorry 迪拜”作为自己的宣传口号，但在打造“第二个迪拜”的过程中，凤凰岛股东换了一批又一批。

2006年，凤凰岛项目主体完工后，浙江国都巨资介入，成为当时凤凰岛运营方之一三亚众城国际的最大股东，并在次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体，更名为三亚凤凰岛发展。

随着凤凰岛建设逐渐完工，凤凰岛发展在2010年分立为四个公司，分别为凤凰岛发展、凤凰岛国际饭店、凤凰岛置业和凤凰岛置地。四家公司分属四大股东，其中凤凰岛发展由浙江国都全资持有，三亚邮轮港属于曾宪云，凤凰岛置业属于李树平实控的海南大洋，凤凰岛置地则属于曾开发“香水湾一号”的浙江商人周霖。

所有股东都不是一线开发商，但凤凰岛项目在海南楼市发烫之时曾达到过16万/平方米的天价。热度消散后，凤凰岛新房在2013年降至7万/平方米，跌去一半还多。如今繁华散尽，房价没有再次起色。

凤凰岛房价一落千丈之时正是银行对民企紧缩贷款之际。依赖民间借贷的浙江国都随即陷入资金链困难。2014年，浙江国都将持有的45%三亚邮轮港股权以49.62亿元价格卖给中国交建（601800.SH），随后三亚邮轮港还将三亚凤凰岛发展和凤凰岛置业的全部股权都收入囊中。交易完成后，三亚邮轮港由中国交建持有45%股权，本次出售股权的曾宪云和钰晟投资分别持有45%和10%股权。

值得一提的是，中国交建收购浙江国都的持股其实经过曾宪云的“倒手”。2010年10月，浙江国都、胜丰农业、海南大洋和凤凰岛投资成立三亚邮轮港公司，四者的持股比例分别为50%、20%、15%和15%。

胜丰农业和凤凰岛投资都是曾宪云实控产业，分别持股72.98%和75%。2014年1月，中国交建收购三亚邮轮港前夕，后者股权变更为胜丰农业持股100%。而在3月转让之时，转让方再次变更为凤凰岛投资90%，钰晟投资10%。转让后变为中国交建和凤凰岛投资各持股45%，钰晟投资10%。

就是说，虽然中国交建收购的是浙江国都的部分持股，但是从曾宪云手中拿到这部分股权。而曾宪云成了这场交易最大的赢家，不仅借着倒手的机会拿下浙江国都的5%持股，还将李树平的持股收入囊中。

中国交建一度想借着“抄底”凤凰岛捡便宜，但随后的整治风暴里，凤凰岛次次没有落下。2017年底，中央环保督察组点名凤凰岛填海项目以以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。2018年，海南环保风暴爆发，凤凰岛和其他填海项目一样被停工。

凤凰岛由于当年作为春晚会场的缘故，酒店等项目一度被曝继续营业。但从中国交建的年报可以看出，2018年末三亚邮轮港已经将投资余额亏算殆尽，今年半年报不再披露期初余额和期末余额。

根据转让公告，截至2019年6月末，三亚邮轮港有息负债总额104.5亿元。同时，邮轮港还处于诉讼中。与西藏信托的32亿借款纠纷正在审理，而与中交航天局9.1亿的工程款纠纷刚刚达成和解。

事实上，中国交建对凤凰岛的耐心似乎也已经耗尽。在2014年中国交建进入三亚邮轮港股东名单时，根据转让协议，钰晟投资持有的10%决策权不可撤销地授予中交建行使。

但财报显示，在2016年，中国交建已经对三亚邮轮港进行处置，处置后不再享有钰晟投资10%表决权，仅有45%持股和45%表决权。

而本次转让中，和凤凰岛投资一起捆绑出售的还有钰晟投资。转让完成后，受让方将持有55%股权，超过中国交建，成为控股股东。

值得一提的是，中国交建入股五年之后，三亚邮轮港的估值出现大幅缩水。2014年中国交建收购45%股份的出资是49.62亿，而如今凤凰岛投资和钰晟投资捆绑55%持股出售的底价不过48亿，以此计算，中国交建手中的股份缩水接近23亿。

但中国交建今年已经有些自顾不暇。财报显示，虽然截至上半年，中国交建手头货币资金高达1106.8亿，但其面临的短债高达1094.3亿，仅勉强可以覆盖短债。而且今年上半年，中交建还出现扣非净利下滑。

重压之下，今年以来中交建除失去钰晟投资对三亚邮轮港10%的决策权，还多次“卖子求生”。公告显示，今年六月，中交建转让一航局四公司67%股权和中交机场勘察设计院100%股权；而且拟转让中交疏浚部分股权予控股股东中交集团并引入新的战投方，目前中交疏浚45.8亿股股份已经挂牌待售，底价2.47元/股。

岛主梦碎

凤凰岛的历任股东中，最知名的还是被称为“凤凰岛岛主”的曾宪云。

现年64岁的曾宪云出生于湖北，在当地做了15年教师后，1993年离乡到海南创业。先后成立海口金阳实业和海南天人房地产。经过几年的原始积累后，曾宪云继续以“天人”之名成立天人降解塑料，开始了“天人系”的攻城略地。

“天人系”第一次出现在资本市场是2001年，当年罗牛山（000735.SZ）公告将旗下海口食品有限公司30.6%股权转让给天人房地产。在此之前，当时还名为PT东海的大东海已经宣布与海口食品的合作，彼时，曾宪云和他的“天人系”一度被视为PT东海的救星，坊间认为曾宪云会将优质资产置入上市公司。

但这次传闻中的“借壳”并没有发生，一年之后，曾宪云就专注他的凤凰岛“岛主”梦。当时的曾宪云是海南的“风云人物”，公开报道显示，当时投资的带“天人”二字的公司就多达１０多家。而且海南省政府研究处理空置房问题和企业改革问题时，曾宪云总被安排参会并发言。而曾宪云在海南的影响力也不容小觑，2008年曾宪云做过奥运火炬手，收购海口食品时，甚至放言“海口８０％以上的市场我都可以控制。”

不过这场18年的“岛主”梦随着海南国际旅游岛概念的透支，已经不复传奇。但曾宪云并没有把全部的鸡蛋放在一个篮子里。转让公告显示，凤凰岛投资在2017年底完成公司分立，目前主要资产为三亚邮轮港45%股权。其余资产都划至三亚高瓴旅业。高瓴旅业股权穿透后，由曾宪云和蔡芳共同持股，后者曾出现在多个曾宪云实控公司中。

除高瓴旅业外，曾宪云的主要资产还包括本次转让方胜丰农业、新疆大正宝通，以及珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司等。