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在日本买房,每个月租金收入有多少?

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租房,在当下的国内大城市里已经是件非常普遍的事,越来越多的年轻人在大城市里打拼,在自己有能力买得起房之前,只能先租房子来解决居住的需求。

这看起来跟日本的年轻人有点像,但本质上还是有些不同的,国内年轻人的大部分努力,都是为了能赚来买得起一套房子的资金,而日本的年轻人却更多的考虑居住环境的合理性。简单来讲,国内人买房是一种“必须”,日本人买房则更多的是一种“选择”。

为什么文章一开头就给大家做这么一个对比?也是为了说明为何日本的房产租赁市场能长期活跃的一个原因。熟悉日本房产的人都不难理解这一现象,日本人不怎么爱买房,更爱租房。日本的二手房市场更活跃。日本房子的质量很好,保值性很高。

因此,大部分到日本置业的人,所求的大多是能获得长久稳定的租金收入,在降低投入风险性前提下,一套完善的租赁体系,一群习惯了租房子的客人,给海外置业者提供了一个获取租金收入很好的环境和途径。

或许有人会有疑问,就算租赁市场好,但就日本的房产体系而言,物业持有者所需要承担的持有费用也不低,扣除掉支出部分,所得的收入率也就没那么高了。那么,收入和支出这笔账该如何算?哪些类型的房产投入更划算?今天就跟大家一起来探讨一下这些问题。

在日本当房东是怎样一种体验?

根据小路在日本的朋友介绍,其实在日本租房并不便宜,若按照轨道沿线来划分,东京的平均租金大约在5000-8000元/月。

▲东京公寓平均租金,数据:日本公寓租赁网站(utinokati)

大阪相对好一点,大约在3000-5000元/月,但高一点的地方也可以租到上万元。

▲大阪公寓平均租金,数据:日本公寓租赁网站(utinokati)

房租那么高,为什么还有那么多人愿意租房?文章一开始的时候说到,日本人的居住观念,对房子更多的是一种“选择”。

选择在哪里居住,选择什么样的房子,选择怎样的配套和生活状态等。由于人口的流动性大,租房需求度高,因此日本也制定了一整套相当完善和规范的租赁体系规则。

小路的朋友当初在日本留学的时候,租的房子一个月80000日元(约5284元人民币),但除了租金外,还需要支付很多额外的费用,例如中介费、押金、钥匙更换费、保险费、礼金等等……

▲小路的日本朋友留学时的租房费用清单,该数据仅为个人案例分享,公寓不同价格会有浮动,实际价格以具体公寓清单为准

其他的费用都挺好理解的,礼金则犹如是日本租赁市场中一条不成文的规则,即支付给房东的额外费用,房东无需退回,相当于感谢房东把房子租给自己的感谢费。不是必须,但有些地方也还是要给的。

除此之外,如在居住期间的水电、煤气、火灾保险、物业保洁等,都是租客自行承担,房东无需操心,只需要坐收租金即可。

之所以租客需要支付那么多费用,一方面是为了确保房子可以得到良好的管理和维护,另外也是为了避免租客因各种原因中途退租给房东造成的损失。

虽然日本人喜欢租房,但租一次房子其实并不是那么容易,因此很多人一旦确定下房子,所签的租约也相对较长,一般在1-2年左右,租下来就不会轻易挪窝,这样一来,房东的租金收入也就有了长期稳定的保障。

收入和支出,这笔账究竟该如何算?

那么,是不是只有租客苦,房东乐?也不是!日本的租赁规则当中也有相应的保护租客的条例。例如,房东不能中途赶走租客,也不能随意涨租金,合同约定时间内租金不可以任意更改等。

与此同时,房主既然是物业的持有者,也同样要承担起房屋管理和维护的义务。房子的定期维护费用,房间里硬件设施(电器、线路、墙体、厨卫等)的损坏,房主也需得出资进行修缮。还有房屋的持有税费等。

▲日本房产持有费用清单

一般来说,这些折损和维护的支出也会随着房子的年龄日益老化而逐渐增加。房子越老,需要修缮的东西也会越多,支出的费用也会越高。

因此,若想要把这项支出降低,其实最好的办法就是寻找房龄没那么老的公寓,尤其是新房,房产价值可以保持较长的一段时间,房东需要操心的问题也少很多。

▲大阪二手房市场中各阶段房龄占比,数据来源:日本租房网站(utinokati)

但由于日本的房产市场属于二手房市场,房子质量好加上土地私有制性质,大部分的房产无法拆掉重建。因此在市场上流通的大部分都是房龄较高的房子,新房供给量非常少。

若可以寻找到价格合理的新房(或者房龄较低的房产)投入,收入的租金比例就可以更高。

我们可以预估一下这笔账:

▲日本新房公寓与旧房公寓的租金收入对比,本数据仅为举例说明,实际收入按具体公寓价格计算为准

选择什么样的日本物业才更划算?

当然,日本房产除了公寓类别外,还有我们所熟悉的一户建(独栋别墅),也是近年来日本置业者关注得比较多的物业类别。

若是不选择公寓而选择一户建,以经营民宿的方式出租。按日算租金,是否可以赚到更多的租金?

答案当然是可以的,目前日本正处于经济复苏阶段,尤其是签证政策放宽、国民教育无需缴费、还有东京和大阪的各项国际性赛事和会议的日益临近,大量游客涌向日本的同时,也使得日本酒店客房产生了很大的缺口。

日本民宿不仅作为旅游客房的重要补充,更像是日本的一项建筑文化,受到游客的喜爱。因此,在Airbnb上出租的民宿,地段比较好的日租金也可以达到1000多元/晚。

但一户建毕竟是一整栋的住宅,在房产的维护和管理上需要房主投入更多精力去打理,亲历亲为。无法像公寓那样能做到统一管理和维护,相对需要的流程也较为繁琐一些。当然,需要支出的持有成本也相对低一些。

而无一例外,但凡用于出租的物业,都需要承担“出租率”的风险,在这点上,成熟运营的公寓能比个人运营的民宿更让房主省心一些。

▲日本整体房产价格走势,数据来源:日本土地局网站公示

总而言之,不论是公寓还是一户建,放在日本现下的经济情况中,未来3-5年的发展前景还是比较良好的。若想要获得稳定持久的租金收入,当个日本房东,或许是一个不错的选择。

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以上项目信息由项目开发商提供,以外币价格为准,文中汇率仅供参考。距离由谷歌/百度地图测算。本文显示的房源信息及房价、租金数据,均来源于全球开发商/经纪公司/经纪人提供,或来自房源所在当地国家网站或房地产网站公布的数据,历史数据不代表未来走势,不构成对未来数据表现的保证,因时间、市场、政策会发生变化,以上信息仅供参考。购买境外房地产项目有风险,购买者应事先了解当地政策,谨慎选择。

— 文/有路 (uoolu.com)—

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