房贷利率换锚13省市料率先执行：加点下限非一成不变

新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起正式执行。中国证券报记者获悉，目前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，有望近期落地。一些房贷业务占比较多的大型银行已基本准备就绪，而大行公布的实施方案预计会对中小银行起到一定示范作用。

业界普遍认为，房贷利率新老政策将实现平稳过渡，换“锚”之后，房贷利率不会出现大涨大跌。

加点下限非一成不变

某银行住房贷款部门工作人员向中国证券报记者表示，目前暂未收到总部下发的房贷利率新政执行细则，但预计与当前执行的方案，即首套房房贷按基准上浮10%不会相差太多。

北京、上海房屋中介机构向中国证券报记者表示，暂未收到各家银行正式下达的通知。但有广州链家房屋销售经理人告诉记者，“有消息称，各银行的执行方案会在15日左右公布，中小银行预计会按照四大行的方案执行，首套利率相较之前会略高一些，但实际情况仍待确认。”

据悉，北京新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

事实上，在此前房贷计算方式上，乘法方式出现很多弊端，当基准利率处于低位时，被乘后效应会相应变小。改用LPR加点的方式，可以解决效应变小的问题，使得计算方式更为直观。

按照最近一次公布的五年期LPR（4.85%）计算，北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。“这次定价水平的确定主要是为了实现与LPR挂钩，同时考虑了保持北京房地产金融政策的连续性和稳定性需要。”知情人士称。

值得注意的是，此次确定的加点下限并非是一成不变的。上述人士介绍，未来将根据北京房地产形势变化和LPR波动情况，指导利率定价自律机制适时适度调整个人住房贷款利率的加点下限。

大行基本准备就绪

央行公告称，新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行。上述人士表示，“在此之前，将指导相应银行修改贷款合同、改造升级系统和组织员工培训。在10月8日之前，签订商业性住房贷款的合同中可选择基准利率作为定价基准。如果部分银行已准备就绪，在和借款人协商一致后可选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。”

房贷业务占比较多的工商银行和建设银行均已开展相应工作。

中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示，目前主要开展三方面工作：一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见，对分行落实进行了安排和部署。二是制度层面，主要涉及个人贷款管理办法中利率条款的修订，如增加LPR的定价方式，9月中下旬可以完成文件的印发。三是在系统方面，工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式。目前正在进行系统测试，9月中下旬可完成该系统的准备工作。

建行也陆续开展多方面工作。中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍：一是研究制定业务实施细节，具体包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等。二是修改贷款合同。三是系统改造。加紧推进业务系统中LPR定价参数调整和文本变更等功能的开发实施。四是全面推进部署。已召集分行研究落实，指导分行做好LPR利率转换准备工作。五是组织员工培训。六是做好客户执行工作。

避免冲击房地产市场

有不少市场人士提出疑问，拉长周期看，未来LPR可能会向下浮动，会否导致房贷利率也一路走低？多位人士认为，如果LPR变化但加点不变，确实会使得房贷利率发生变化。但当前房地产调控强调因城施策，各地市场利率定价自律机制也会在利率确定过程中发挥重要作用。

事实上，如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化，导致当地房地产市场矛盾比较紧张，那么市场利率指导就会相对频繁一些，比如一两个月就会调整一次。LPR所反映的是贷款市场的趋势，同时房地产市场的趋势也会反映在LPR趋势上。

据知情人士透露，当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，下周有望落地。

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